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Casa, dolce casa
Consigli ai Consumatori in tema di acquisto/vendita di abitazioni
Quali sono i rischi connessi ad una compravendita immobiliare? In che modo dare mandato ad un’agente immobiliare? Quanto può richiedere un’agenzia immobiliare per l’opera di intermediazione? Questi sono soltanto alcuni dei quesiti che quotidianamente vengono posti al nostro Centro da consumatori alle prese con il problema dell’acquisto o della vendita di una casa. Certo è che i rischi in un’operazione di compravendita immobiliare possono essere davvero tanti. Brevemente di seguito alcuni consigli che il nostro Centro vuole fornire a chi si accinge ad acquistare (o vendere) una nuova abitazione.
L’agenzia immobiliare
Se ci si vuole affidare ad un’agenzia è bene acquisire alcune informazioni sulla serietà dell’agente prima di firmare proposte o contratti e prima di affidargli delle anticipazioni di denaro. Presso il registro delle imprese tenuto dalla Camera di Commercio ci si può accertare della regolare iscrizione dell’agente nell’albo dei mediatori. In caso di sottoscrizione di un preliminare d’acquisto i mediatori iscritti in tale albo hanno diritto alla provvigione.
Il mandato
Non ci si può accontentare di assicurazioni verbali quando si vuole incaricare un’agenzia della vendita di un immobile. Da evitare assolutamente la sottoscrizione di clausole che prevedano una proroga tacita dell’incarico affidato al mediatore.
La provvigione
La misura della provvigione si aggira di regola intorno al 2 % (oltre l’IVA) del prezzo effettivamente pagato per l’immobile. Contrattualmente la provvigione può divenire liberamente pattuibile. Capacità individuali di contrattare in tale ambito sono richieste.
L’appartamento
Una puntatina all’Ufficio Tavolare di zona è sempre consigliabile, al fine di verificare chi è l’attuale proprietario dell’immobile, se lo stesso è aggravato da ipoteche, pignoramenti, sequestri od altri vincoli (ad esempio con vincoli riguardanti agevolazioni provinciali).
CONVENZIONI ai sensi dell’art. 79 L.P. 13/1997 (edilizia convenzionata)
Convenzione significa che per il periodo in cui il bene è gravato dal vincolo dell’edilizia convenzionata (il termine di 20 anni decorre dal rilascio della dichiarazione di abitabilità) l’abitazione:
a) può essere alienata (venduta) solamente ai residenti nella Provincia ovvero a coloro che lavorano nella Provincia. Il prezzo di compravendita è deciso liberamente tra le parti;
b) può essere concessa in locazione solamente al canone di locazione provinciale. Questo ammonta al 4% del valore convenzionale dell’appartamento. Il canone di locazione è in tal modo circa il 30% inferiore rispetto a quello del libero mercato.
Il venditore
Assumere dettagli ed informazioni sul venditore dell’immobile (per es. tramite la Camera di Commercio o la Banca) costituisce aspetto di non poco conto nella trattativa. È infatti di fondamentale importanza sapere ad esempio se il venditore è in pericolo di fallimento, se è privato oppure imprenditore, se è socio di una S.n.c. o di una S.r.l.: in breve è necessario conoscere quanto piú possibile della situazione patrimoniale e reddituale del venditore.
Il preliminare d’acquisto (o compromesso)
Prima di firmarlo, va letto con cura e va prestata attenzione affinché non contenga clausole limitative dei diritti od interessi dell’acquirente (ad es. un impegno unilaterale del potenziale compratore ad acquistare l’immobile). Attenzione inoltre al fatto che spesso l’agenzia firma il preliminare per conto del venditore: va accertato allora se effettivamente esista un mandato in tal senso fra agenzia e venditore. È bene infine farsi lasciare sempre una copia controfirmata in originale dell’atto in questione. Prima che venga effettuato un pagamento di qualsiasi carattere e/o venga sottoscritto un contratto preliminare è consigliabile recarsi dal proprio legale di fiducia o ai consulenti del Centro Tutela dei Consumatori ed Utenti (CTCU) per far verificare che il contenuto del preliminare riscontri le vostre esigenze. Con la sottoscrizione di cosiddetti contratti standard gli acquirenti spesso si ritrovano in una situazione di svantaggio.
Esempio di contratto preliminare immobiliare (fra privati)
Esempio di contratto preliminare immobiliare (costruttore)
L’annotazione del contratto preliminare nel libro fondiario
Dal primo gennaio 1997 i contratti preliminari possono essere annotati nel libro fondiario. L’annotazione comporta un vantaggio per il promittente acquirente nel caso in cui il promittente venditore (per es. una ditta costruttrice) dichiari fallimento oppure ha a che fare con un truffatore, il quale è intenzionato a vendere il medesimo immobile piú volte. Chi infatti annota il preliminare per primo diventa proprietario dell’immobile. L’annotazione del preliminare ha effetto fino ad un anno dopo la scadenza del termine convenuto tra le parti per l’esecuzione del contratto preliminare stesso e comunque fino a tre anni dalla data di annotazione.
L’acconto e la caparra
Il venditore o l'agenzia richiedono sempre il versamento di un acconto o di una caparra per “fermare” la casa. Prima di effettuare qualsiasi pagamento è opportuno farsi consigliare da soggetti competenti (per es. il Centro tutela dei Consumatori ed Utenti). Con il pagamento di una somma di denaro di qualsiasi carattere e contemporanea sottoscrizione di un accordo, nascono infatti diritti e doveri per entrambe le parti contraenti. Viene raccomandato di non versare come caparra o acconto una somma superiore a € 5.000,--, (anche se di regola viene richiesto un acconto/una caparra corrispondente al 20% del prezzo d’acquisto).
La caparra si distingue in caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 c.c. e in caparra penitenziale ai sensi dell'art. 1386 c.c.:
a) acconto significa pagamento parziale del prezzo. Tale concetto ha principalmente una rilevanza fiscale.
b) la caparra confirmatoria costituisce una conferma dell'adempimento, di cui segna quasi un'anticipata e parziale esecuzione: se il contratto viene adempiuto, la caparra deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se, invece, la parte che ha concesso la caparra si rende inadempiente, l'altra parte può recedere dal contratto e trattenere la caparra. Se inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra, l'altra parte può sempre recedere e richiedere il doppio di quanto versato. Si tratta in entrambi i casi di facoltà concessa all'interessato che può comunque insistere per l'adempimento e richiedere il risarcimento per l'ulteriore danno subito.
c) caparra penitenziale: se nel contratto viene concordato un diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra non rappresenterà più una cautela contro l'inadempimento bensì il corrispettivo per l'attribuzione della facoltà di recesso. Pertanto, se recede il soggetto che ha consegnato la caparra, egli rinunzierà alla stessa nelle mani della controparte. Al contrario, se recede il soggetto che ha ricevuto la caparra, egli provvederá alla restituzione di una doppia caparra.
Fideiussione bancaria
Ai sensi della legge del 2 agosto 2004, n. 210 e del relativo decreto legislativo 122/2005, entrato in vigore il 21/07/2005, le ditte costruttrici devono garantire agli acquirenti una polizza assicurativa contro i vizi con validità decennale e una
fideiussione bancaria che assicuri il pagamento degli acconti o delle rate con validità fino alla sottoscrizione del rogito. Tale obbligo riguarda solamente le ditte costruttrici che hanno richiesto il permesso di costruire o un provvedimento abilitativo o fatto altra denuncia successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto.
A ogni acquirente, che non possa usufruire dei vantaggi di queste nuove disposizioni, viene raccomandato di farsi rilasciare contrattualmente una fideiussione bancaria. Questa garanzia tutela l’acquirente nel caso la ditta costruttrice dichiari fallimento.
.........la caparra non è garanita dalla fiejussione...................
vorresti che vengano garantiti pure quelli?????....................
Nel caso che non venga rilasciata una fideiussione bancaria, si consiglia di richiedere il doppio della caparra...................
Aggiunto dopo 7 minuti :
CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE
(ditta costruttrice - privato)
1) PARTI STIPULANTI
Il promittente venditore:
Sig./ra_______________________________________________________________
Nato/a a _______________________________________il_____________________
residente a __________________(__)__Via_________________________n._______
Cod. Fisc._____________________________________________________________;
nella sua qualità di legale rappresentante della società ____________________________(per azioni(spa), in nome collettivo (snc), a responsabilità limitata (srl)), con sede in __________________________(___)____, iscritta al registro delle imprese di __________________________ al numero ________________________ e numero _________________________ R.E.A.
partita iva________________________________________________________,
in questo contratto brevemente denominato “parte venditrice”.
Il promettente acquirente:
Sig./ra_______________________________________________________________
Nato/a a _______________________________________il_____________________
residente a __________________(__)__Via_________________________n._______
Cod. Fisc._____________________________________________________________;
Sig./ra_______________________________________________________________
Nato/a a _______________________________________il_____________________
residente a __________________(__)__Via_________________________n._______
Cod. Fisc._____________________________________________________________;
se sposati, inserire il regime patrimoniale (comunione o separazione dei beni)
in questo contratto in breve denominati “acquirente” o “parte acquirente”.
2) OGGETTO DELLA FUTURA COMPRAVENDITA
Con il presente atto, da valere ad ogni effetto e conseguenza di legge, si conviene e stipula quanto segue:
la societá_______________________________________, come sopra rappresentata, promette la vendita ed il/la
signor/a__________________________________________ promette l'acquisto per sé o persona o persone da nominare all'atto notarile del bene qui descritto:
unità immobiliare sita in località ____________________, di cui alla Partita Tavolare n.________/______ CC ____________, p.ed ___________
- porzione materiale n___; al piano ___: composta da: (descrizione dettagliata dell'abitazione)
_____________________________________________________________________________
- porzione materiale n___: al piano ______________: (descrizione pertinenze: garage, posti macchina , cantine, ecc.)_______________________________.come da planimetria che forma parte integrante di questo contratto (all.1)
Il venditore si impegna inoltre a cedere e comprendere nel prezzo stabilito per l'unità immobiliare oggetto della presente compravendita (ad esempio: tutto il mobilio e l'arredamento come visto dalla parte acquirente ad esclusione di...)
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
3) PREZZO E MODALITA' DI PAGAMENTO
L’acquirente si impegna a pagare il prezzo dell'immobile nella misura stabilita di Euro ________________ (in lettere) oltre l’IVA.
Il prezzo viene pagato a corpo e non a misura. Il prezzo viene pagato secondo le seguenti modalità:
a) Euro _________________ (in lettere) oltre l’IVA a titolo di caparra penitenziale o caparra confirmatoria* al momento della sottoscrizione del preliminare; per l’importo ricevuto le parti venditrici rilasciano quietanza;
b) Euro _________________ (in lettere) oltre l’IVA come prima rata entro il _______________(solitamente 1/3 del prezzo);
c) Euro _________________ (in lettere) oltre l’IVA all’ultimazione dei lavori per il soffitto (solitamente 1/3 del prezzo);
d) Euro _________________ (in lettere) oltre l’IVA alla stipula del rogito notarile(solitamente 1/3 del prezzo meno gli anticipi) .
Il pagamento delle rate in seguito alla sottoscrizione del presente contratto preliminare devono avvenire nel giorno della loro scadenza sul c/c n. ________________ intestato al/la signor/a __________________presso la ____________________________ (banca), Cab ______________ Abi ________________.
4) FIDEIUSSIONE BANCARIA (obbligatoria se la domanda per la concessione edilizia è stata presentata dopo il 21 luglio 2005)
Al momento della sottoscrizione del presente atto all’acquirente sarà consegnata una fideiussione bancaria da parte del venditore rilasciata dalla banca _______________(nome banca) dell’ammontare di Euro ____________________ (in lettere), somma pari alla caparra penitenziale o confirmatoria, ai sensi degli artt. 2 e seguenti. del decreto legislativo n. 122 del 20 giungo 2005. Questa fideiussione cessa la sua efficacia al momento della stipula del contratto definitivo. Ulteriori fideiussioni bancarie pari alle rate da pagare, come previsto al punto 3 (prezzo e modalità di pagamento), saranno consegnate all’acquirente al momento del pagamento delle rispettive rate. La somma totale pagata sarà coperta da fideiussione bancaria fino alla stipulazione del rogito notarile. Le spese per la fideiussione bancaria sono a carico del venditore.
5) ASSICURAZIONE DELL`IMMOBILE (obbligatoria se la domanda per la concessione edilizia è stata presentata dopo il 21 luglio 2005)
Ai sensi dell’art. 4 del decreto legislativo n. 122 del 20 giungo 2005 il costruttore è obbligato a contrarre ed a consegnare all’acquirente all’atto di trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere.
6) GARANZIE
Il venditore garantisce il bene compravenduto libero da ipoteche, passività immobiliari, da diritti reali di godimento spettanti a terzi ed immune da arretrati di imposte, da oneri e privilegi e da qualsiasi altro vincolo pregiudizievole; dichiarano inoltre che l'unità in oggetto è stata regolarmente assoggettata ad imposte nell'ultima dichiarazione dei redditi.
Il venditore consegna alla parte acquirente copia della seguente documentazione:
- estratto tavolare;
- scheda identificativa catastale;
- regolamento di condominio e tabella millesimale dell'immobile in oggetto;
- (eventuale) contratto di locazione;
- planimetria;
- concessione/licenza edilizia;
- piano di divisione materiale della porzione.
L’acquirente dichiara, al fine di godere delle agevolazioni fiscali previste (per l’acquisto prima casa**), di avere la residenza (o di svolgere la propria attività) nel comune dove è situato l'immobile oggetto del presente atto (o di impegnarsi a stabilirla entro 18 mesi dalla stipulazione del rogito notarile), di non possedere altro fabbricato idoneo ad abitazione nel comune e di non possedere immobili o quote di immobili per i quali è stata ottenuta l'agevolazione fiscale.
7) CONVENZIONI ai sensi dell’art. 79 L.P. 13/1997 (edilizia convenzionata)
Convenzione significa che per il periodo in cui il bene è gravato dal vincolo dell’edilizia convenzionata (il termine di 20 anni decorre dal rilascio della dichiarazione di abitabilità) l’abitazione:
a) può essere alienata (venduta) solamente ai residenti nella Provincia ovvero a coloro che lavorano nella Provincia. Il prezzo di compravendita è deciso liberamente tra le parti;
b) può essere concessa in locazione solamente al canone di locazione provinciale. Questo ammonta al 4% del valore convenzionale dell’appartamento. Il canone di locazione è in tal modo circa il 30% inferiore rispetto a quello del libero mercato.
8) SOVRAPPREZZO
La parte acquirente si riserva il diritto di scegliere da una ditta di sua fiducia altri materiali e merci rispetto a quelli previsti nel progetto di costruzione (p.es. altre piastrelle, porte, pavimenti, finestre, ecc.), facendole montare a proprie spese.
La parte venditrice si obbliga a ridurre il prezzo concordato al punto 3 in relazione alla quantità di materiali e merci non consegnati. La riduzione del prezzo avviene in accostamento ai prezzi di mercato.
9) CONSEGNA DELL'IMMOBILE
La parte acquirente conseguirà il possesso e il godimento del bene entro e non oltre il____________________ (inserire data precisa). Al momento della consegna il venditore consegnerà all’ acquirente la dichiarazione di abitabilità. Alla consegna sarà redatto un protocollo. Dopo la consegna saranno a carico della parte acquirente le spese condominiali e comunque tutti gli oneri relativi al cespite compravenduto.
10) ROGITO NOTARILE
Il contratto definitivo di compravendita (rogito notarile) sarà stipulato entro e non oltre il ___________________ (inserire data precisa) al rogito notarile, che dovrà essere effettuato, presso il notaio designato dall’acquirente.
11) PENALI
In caso di inadempimento della parte venditrice o in caso di ritardo nella consegna, la parte venditrice si obbliga di pagare all’acquirente Euro ________________ (di regola l’importo che equivale all’affitto mensile di un appartamento con simili caratteristiche a quello in oggetto) per ogni mese di ritardo.
12) CLAUSOLA RISOLUTIVA ESPRESSA
Le parti convengono che in caso di ritardo nella consegna dell’immobile l’acquirente potrà chiedere la risoluzione del contratto. In questo caso la risoluzione si verifica di diritto secondo quanto stabilito dagli artt. 1456 cc ss.
13) SPESE SUPPLETTIVE (a carico dell’acquirente ca. € 500,-- ad € 1.000,--)
Tutte le spese previste per legge e dalla consuetudine ed in particolare le spese del rogito notarile e di registrazione contratto sono a carico dell'acquirente. Secondo le consuetudini vigenti nella Provincia Autonoma di Bolzano, le spese per l´iscrizione catastale e tavolare (ca. Euro ____), per l´elaborazione della tabella millesimale (ca. Euro_____) e la redazione del regolamento di condominio sono a carico dell’acquirente. Le spese per l´elaborazione del piano di divisione in porzioni materiali sono a carico del venditore.
ALLEGATO “1” – planimetria
ALLEGATO “2“ - caratteristiche tecniche della costruzione
Letto e sottoscritto dalle parti.
________________________________________, (luogo e data di stipula)
Il venditore: (firma)____________________________________________________
L’acquirente
firma)___________________________________________________
L’acquirente dichiara di aver preso conoscenza di tutte le clausole e condizioni del presente contratto di compravendita e di averle accettate esplicitamente ex art 1341 e 1342 cc.
L’acquirente
firma)___________________________________________________
P.s. buona fortuna.............................................
