Ripartizione spese lavori per SCIA antincendio

[francesca63]

Ma mi chiedo, quando dovete approvare le spese del parco verde e degli spazi comuni, che fate? Non fate un'assemblea con tutti?

Ovviamente si; ma c’è un unico amministratore per tutto il complesso, e si fa un’unica assemblea annuale per tutto , comprese spese ordinarie delle singole palazzine ; assemlee per le singole palazzine solo in caso di spese straordinarie.

E' importante ricordare che nel condominio parziale, all'assemblea partecipa solo l'interessato proprietario per legge o titolo, come nel caso delle spese delle singole scale che hai detto.

Generalmente si fa una sola assemblea, e per certe spese votano solo gli interessati.
Ma non voglio divagare oltre.

E aspetterei la spiegazione dell’amministratore di @brina82 per capire come sarà gestita la spesa

 

[brina82]

Ok, allora siamo in presenza di un supercondominio, con 3 scale e spazi comuni. A questo punto la domanda d'obbligo è: abbiamo anche assemblee condominiali autonome per le 3 scale e una annuale per gli spazi comuni?

No no, unico condominio, scale A B e C. Unica assemblea. Unica tabella A e tante altre tabelle... (che non mi ha inviato; mi sa che dovrei richiederle?)

Attualmente la giurisprudenza tende a ritenere che anche se ci fosse un uso esclusivo di alcune parti, è il tipo di spesa a decidere se è a carico di tutti. Ad esempio, in materia di antincendio, è stata ritenuta comunque a carico di tutti anche se in realtà collocata in zona dei box.
In generale, comunque, leggo una grande confusione tra supercondominio (anche quando c'è, alcuni lo negano) e condominio parziale e situazioni in cui nonostante si tratti di un unico condominio, l'uso diverso di alcune parti, come da codice civile, giustificherebbe trattamenti di spesa diversi, che però dovrebbero essere concordati o stabiliti dal tribunale.
In ogni caso.

Tribunale Milano, Sez. XIII, 17/04/2024, n. 4302

L'obbligo di contribuire alle spese deve essere quindi fondato sull'utilità che ad ogni singola proprietà esclusiva può derivare dalla cosa comune sicchè se la cosa oggetto dell' intervento non può servire ad uno o più condomini non vi è obbligo di contribuire alle spese. Il criterio della ripartizione delle spese in relazione all'uso trova ulteriore regolamentazione nell'ipotesi di condominio parziale, configurabile ex lege tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio. In tal caso, i partecipanti al gruppo non hanno il diritto di partecipare all'assemblea relativamente alle cose di cui non hanno la titolarità e, conseguentemente non concorrono alle spese se dalle cose indicate dall'art. 1117 c.c. (scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte del fabbricato) essi non ne traggano utilità, salva diversa attribuzione per titolo. Vanno quindi ripartite tra tutti i condomini, in proporzione al valore della quota di ciascuno, le spese attinente a parti dell'edificio comuni o ritenute tali in base a norma regolamentare ed adempiano, attraverso le opere poste in essere, ad una funzione di prevenzione di eventi - nel caso di specie l'incendio - che potrebbero interessare l' intero edificio condominiale; la spesa in questione, peraltro deliberata dalla maggioranza dell'assemblea condominiale, non può che essere posta a carico di tutti i condomini. Qualora, invece, l'utilità riguardi la singola proprietà esclusiva e l' intervento non possa in alcun modo servire ad uno o più condomini, non sussiste il loro obbligo a contribuire alle spese relative. (Nel caso di specie la documentazione depositata dagli attori, conferma che le opere interessano la parte di edificio che comprende i soli box, non essendo lo stabile adiacente soggetto a normativa di controllo dei Vigili del Fuoco, le spese di adeguamento deliberate non potevano quindi essere poste a carico degli attori).
Fonti:
Quotidiano Giuridico, 2024

A me pare assurdo.

Faccio altro esempio: qualcuno acquista tutti i box e fa altra attività, soggetta a prevenzione incendi, per un totale di 10 milioni di euro di lavori. Ovvio che dovrà pagare il nuovo arrivato... oppure non sei d'accordo???

Sei sicuro che non si trattasse di spesa antincendio per TUTTO l'edificio e non solamente per i box??

Non saprei come risponderti con certezza: nel senso che anche la presenza dei locali tecnici comuni a tutti confonde un po’.
Senti le spiegazioni dell’amministratore sulla ripartizione che vi sottoporrà : magari a chi non ha il box attribuirà solo una parte della spesa, in proporzione al “peso” della comproprietà dei locali comuni.

Non ti fare ingannare dal fatto che i locali tecnici e le cantine sono anche essi al -1.....

Sono compartimentati ovvero separati dai box, e appunto parte di questi lavori sono di compartimentazione, ovvero di separazione, creando una barriera antincendio a salvaguardia del resto del mondo... se dovesse succedere un incendio nei box, il resto del mondo è salvaguardato.

Altrimenti, per lo stesso motivo delle cantine e del locale tecnico, io che sto al piano terra, per dire, ho il solaio sotto di me che mi separa con superficie REI 120 dal box sotto di me, al pari del divisorio tra box e cantina al -1, sempre REI 120...

Se abito in un palazzo di 20 piani e al piano terra domani aprono un'attività soggetta alla prevenzione incendi, i cui lavori per la sicurezza antincendio sono di x euro, perchè dovrei partecipare anche io?

Credo che l'amm.re ci dirà solamente il giorno dell'assemblea. Mi consigli di chiamarlo prima???

 

[francesca63]

Mi consigli di chiamarlo prima???

Si

 

[Michela_]

@brina82 l’atto di compravendita che dice?

 

[Mimi]

Non so se può essere di aiuto....... Da mia figlia cè una situazione simile ma le parti comuni sono ben delimitate, le parti comuni del fabbricato "A" sono tutte quelle in verde, stessa cosa per il fabbricato "B" in rosa, dal corridoio di entrambe le cantine si accede all'area BOX e solo i proprietari dei Box partecipano alle spese parti comuni delimitato in celeste, non ultimo adeguamento antincendio le spese sono state sostenute solo dai proprietari dei Box. Da un approfondimento si è stabilito che è corretto questa ripartizione.

 

[brina82]

Aggiornamento: riunione fatta.

Un condòmino Avvocato ha spiegato che secondo lui è corretto fare pagare anche gli appartamenti, perchè dice che bisogna guardare l'interezza del fabbricato; magari con un peso maggiore per i box, meno per appartamenti e cantine, ma tutti devono contribuire.

Gli ho fatto notare che l'attività soggetta è l'autorimessa, per cui è ònere dei proprietari di questa occuparsi delle spese per l'antincendio, perchè devono proteggere IL RESTO DEL MONDO da eventuale incendio derivante dai box.

Al che correttamente qualcun altro ha commentato dicendo che alcune protezioni di tubazioni che interessano tutto il condominio risultano divelte (in corrispondenza dell'autorimessa, perchè magari nel corso del tempo sono state oggetto di riparazione (gli scarichi), tuttavia senza ripristino del carter di protezione), e il preventivo dei lavori necessari ad ottenere la SCIA antincendio riguardano anche questi carter, e che è quindi corretto che partecipano anche gli appartamenti.

Non fa una piega.

L'Amministratore dice che tra le diverse sentenze, la strada più battuta è quella che ritiene debbano pagare le sole autorimesse.

Siamo arrivati a "convergenza" con la seguente ripartizione:

- 75% delle spese ai box;
- 15% agli appartamenti;
- 10% alle cantine.

A fronte di 1000e che inizialmente mi aspettavo, a me toccherà pagare circa 150e....

Direi che ci siamo.

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Unica cosa, quando sarà poi il turno del corpo di fabbricato, mi raccomando di non insistere che paghino anche quelli dei box.

 

[brina82]

Unica cosa, quando sarà poi il turno del corpo di fabbricato, mi raccomando di non insistere che paghino anche quelli dei box.

Non dovrebbe essere attività soggetta alla prevenzione incendi.... per fortuna!