Risoluzione immediata contratto locazione immobile ad uso abitativo quattro +quattro

[patty1959]

Salve ho dato in locazione un appartamento ammobiliato ad uso abitativo con contratto 4 + 4 regolarmente registrato. Il contratto prevede per la risoluzione un preavviso di almeno sei mesi. L'inquilina stamani mi ha chiesto se poteva lasciare l'appartamento senza rispettare tale preavviso. Io non ho problemi ad accogliere la sua richiesta, anzi la cosa mi fa da un lato piacere visto come tiene l'appartamento, ma non so se la cosa è fattibile dal punto di vista legale e fiscale.La sua richiesta è legata a problemi di salute che l'hanno portata a decidere di trasferirsi a vivere in un'altra città , a casa del fratello.Se la cosa fosse possibile come deve comunicarmi la cosa e quali sono gli eventuali documenti che vanno redatti? Riguardo all'uffico del registro è lei che deve comunicare la risoluzione del contratto? Vorrei inoltre sapere essendo una locazione ammobiliata se l'inquilina deve restituirmi l'appartamento come io gliel'ho consegnato cioè pulito ed imbiancato.In questi tre anni non l'ha nè pulito e tantomento imbiancato, inoltre il cane ha fatto qualche danno: morsicato le sedie di cucina, fatto pipì sul divano e spero non sul materasso.Posso trattenermi la caparra che consiste in mille euro(due mensilità della locazione)per sostenere le spese per la pulizia ed imbiancatura?Come devo comportarmi per le spese relative al consumo di acqua, luce e gas le utenze sono a mio nome. Grazie per i consigli che vorrete darmi, è la prima volta che do in locazione un immobile e sono inesperta.

 

[Sim]

Al di là dei 6 mesi di preavviso, potete risolvere il contratto senza attendere questa tempistica stipulando un nuovo contratto di risoluzione immediata: in pratica, di comune accordo terminate il rapporto di locazione, quindi soprattutto tu locatore accetti di perdere i 6 mesi di preavviso.
Per quanto riguarda i danni, da quello che hai descritto credo che le due mensilità di cauzione non saranno sufficienti. Il conduttore dovrebbe ridarti l'immobile nelle stesse condizioni in cui l'ha ricevuto da te, salvo il deperimento d'uso: quindi non puoi appellarti ai segni di normale usura come una manata sul muro, ma puoi pretendere la riparazione delle sedie ed eventualmente la sostituzione della tappezzeria del divano a causa del cane non disciplinato. Spero vivamente che abbiate fatto un verbale di entrata all'inizio della locazione o che almeno nel contratto siano riportate le condizioni iniziali dell'immobile. A questo punto procederei con un sopralluogo congiunto all'appartamento per verificare i danni da scalare alla cauzione e per richiedere eventuali ulteriori interventi economici da parte del conduttore per riparazione dei danni.

 

[patty1959]

grazie mille, purtroppo nel contratto non è stato indicato lo stato, vi è solo un allegato con l'elenco delle cose contenute nell'appartamento e le foto . L'esperienza insegna e come si dice sbagliando s'impara.Il contratto di cui mi parli va regolarmente registrato? credo di si ed in questo caso le spese di registrazione a chi competono? penso siano a carico dell'inquilina visto che è un'esigenza sua quella di recedere.Posso fare un'altra domanda nella locazione ammobiliata sono obbligata a fornire l'impianto d'antenna e la tv?

 

[Sim]

L'impianto dell'antenna fa parte degli impianti della casa. Per quanto riguarda la tv la inserirei nella lista di arredo, dopotutto è un elettrodomestico comune, forse più importante della lavastoviglie.

 

[Valeria Morselli]

Riguardo all'ufficio del registro è lei che deve comunicare la risoluzione del contratto? Vorrei inoltre sapere essendo una locazione ammobiliata se l'inquilina deve restituirmi l'appartamento come io gliel'ho consegnato cioè pulito ed imbiancato. In questi tre anni non l'ha né pulito e tantomeno imbiancato, inoltre il cane ha fatto qualche danno: morsicato le sedie di cucina, fatto pipì sul divano e spero non sul materasso. Posso trattenermi la caparra che consiste in mille euro (due mensilità della locazione) per sostenere le spese per la pulizia ed imbiancatura? Come devo comportarmi per le spese relative al consumo di acqua, luce e gas le utenze sono a mio nome. Grazie per i consigli che vorrete darmi, è la prima volta che do in locazione un immobile e sono inesperta.

Come proprietaria che ha passato diverse esperienze spiacevoli posso rispondere alle domande sopra citate:

1. La comunicazione della risoluzione del contratto può essere fatta sia da te che da lei (all'ufficio del registro non interessa CHI la fa), però nella fattispecie è tuo interesse farla perché altrimenti devi continuare a pagare le tasse sulla locazione, ma è lei che deve pagare i 69 euro perché è lei che risolve il contratto.

2. quanto all'imbiancatura, non sarebbe obbligatoria da parte dell'inquilino, a meno che non sia stato scritto nel contratto come condizione specifica (immagino che tu non l'abbia fatto, la prossima volta ricordati di farlo).

3. I mille euro (due mensilità) non sono la caparra, ma il deposito cauzionale (caparra è la somma versata per fermare l'appartamento) e come tale è tuo diritto trattenerla per riparare i danni, che però vanno dimostrati!!!

4. Le utenze le deve pagare l'inquilino, senza se e senza ma. Avete fatto le letture dei contatori all'atto di ingresso nell'appartamento?

Consiglio finale: prima di dare in affitto un bene prezioso come un appartamento è bene informarsi su tutti i dettagli. I locatori (inquilini) sono iperprotetti dalla legge e i proprietari molto meno . Perciò è bene procurarsi armi di difesa ben spuntate (il più delle volte a noi ci tocca difenderci da soli ).

 

[Umberto Granducato]

è lei che deve pagare i 69 euro

67euro...

 

[Valeria Morselli]

67euro...

Pardon... sono andata a memoria e ho... fallato (!!!)

 

[patty1959]

Grazie mille. Farò tesoro di tutti gli errori nella stipulazione del prox contratto. A tal proposito secondo voi conviene la cedolare secca? E che ne pensate del canone concordato?

 

[Valeria Morselli]

Grazie mille. Farò tesoro di tutti gli errori nella stipulazione del prox contratto. A tal proposito secondo voi conviene la cedolare secca? E che ne pensate del canone concordato?

La convenienza o meno della cedolare secca dipende dal calcolo del reddito globale. Quindi è un po' difficile risponderti.
Il canone concordato conveniva fino a poco tempo fa perché si risparmiava sulle tasse. Ora da gennaio cambieranno alcune cose. Bisogna rimettersi lì a fare calcoli su calcoli...

 

[patty1959]

ok grazie . Mi farò fare i calcoli da qualche CAF