Ristrutturazione Totale Per Vendita (flipping)

[Nello78]

Cmq adg Oggi per dovere di cronaca Vi informo che gli immobili sono stati ristrutturati e venduti rispettivamente in 2 giorni e 15 giorni lavorativi. Pazzesco. Grandissimo riscontro! Pace e bene a tutti!

 

[Rudyaventador]

Che bagianata è mai questa?
Allora tutti i piccoli investitori/imprenditori ... che mettono in atto delle operazioni di compravendita sono tutti pazzi

Le aste non sono da sottovalutare (anche se io non le amo soprattutto quando trovo scritto nella perizia del CTU "immobile occupato dal esecutato o da terzi)

Commercialmente parlando gli aspetti da considerare sono molti
Chi acquista per poi rivendere agisce sotto forma d'impresa soggetto a tassazione
Sorvoliamo l'aspetto meramente fiscale

@Nello78 secondo me ragiona bene, ed io farei altrettanto da imprenditore

Se dovessi ragionare da imprenditore immobiliare riferito alla compravendita (escludendo la mia identità di intermediario immobiliare)
Sicuramente mi orienterei su acquisti di immobili che, data la loro condizione oggettiva, abbiano requisiti tali da far scattare la molla all'imprenditore lungimirante il quale dopo una corretta "due diligence" (acquisto - imposte - costi di ristrutturazione e ricavo)
acquisterei consapevole dell'investimento.

(molti piccoli costruttori dei tempi d'oro si sono orientati su questo tipo d'investimenti)
Molto meno rischiosi ... più alla loro portata ... con minor guadagno ma con rischi d'impresa ridotti.

Molti mi richiedono appartamenti da ristrutturare di ampia metratura (prezzo sicuramente più contenuto in proporzione al rapporto Euro/mq dove ci sia la possibilità di frazionamento in due unità.

Tutto dipende dal prezzo d'acquisto ante operam e le peculiarità dell'immobile da trasformare

Prezzo di acquisto ....non parliamo di aste , e toglimi una curiosità ,parliamo di Roma ...Immobili di una certa ampiezza a Roma che sia una villa di 250 -350 mq commerciali , (non parliamo di a8 all appia che è tutt altro mercato cosi ci intendiamo ), o che sia un ampio appartamento, immobili da ristrutturare , che vanno da fine anni 60 sino ad anni 80 ( e ovvia tecniche costruttive obsolete) , per i quali vedo vengono esposti , e li rimangono per anni anni e anni , dove l unica cosa che cambia è ogni anno l agente immobiliare ed il prezzo ritoccato di - 20 k , come e o all incirca di analogo immobile post 2000?

E' masochismo? Non ci si chiede che già la ristretta platea di acquirenti di immobili di taglia , tenga in debito conto sia dell impegno di procedere ad una ristrutturazione in termini di impegno a seguire e preventivi che possono essere forati ,tempo da sei mesi in su , e ovviamente costi diciamo orientativamente almeno 800 € mq , se non bisogna isolare le risalite dalle fondazioni interventi a seconda della gravita che vanno da 40 euro a metro lineare sino anche 1000 euro drenaggio a fossa perimetrale) , e pertanto se un post 2000 costa x2000 , un acquirente non te lo pagherà mai x2000 ma x2000 - ristrutturazione piu un ragionevole margine di convenienza per assumersi impegno e rischio di lievitazione del costo di ristrutturazione?

Mi sembra che in altre parti d Italia i prezzi differenziano tali circostanze , Roma nulla, sarà perchè a Roma non si capi che il 2007 era la bolla piu grande d Italia ? I proprietari che pensano che non è da ristrutturare perche loro ci vivono? Prendono le OMI che non sono i prezzi effettivi ma le valutazioni collegiali per i valori a fini fiscali? Non capiscono che devono togliere almeno 800 euro a mq (e nel caso di ville il mq è relativo perche a corpo) ? O tutti pensano che vale un milione famoso ( che era pero il nuovo magari del 2007) ed oggi ritengono che il loro immobile lo stanno gia regalando? Ma questo sta nelle errate convinzioni dei venditori ...

Se io 7 anni fa acquistavo una mercedes da 150 .000 euro , oggi la vendo magari a 20k , mentre una polo nuova costa 20k , per le automobili si capisce , per gli immobili a Roma no...,altresi il concetto di prezzo marginale che è valido nei terreni edificabili, ( per mille metri es 200 € a mq , un ettaro 130 a mq ) negli immobili abitativi è un concetto che sfugge?

Eppure è legge di mercato , un immobile piccolo che ha molta più richiesta e platea , ha un prezzo maggiore in termini relativi rispetto ad un immobile grande , per il nuovo i costruttori usano la marginalità di prezzo .


E Voi Ai, perchè li prendete , e li assecondate , non vi costa tenere un immobile esposto che dovreste ben sapere che non viene venduto, ,al netto del " turismo "di incarico, o attendete " l'effetto frustrazione" del venditore che poi vi dice vendi al meglio?

Non è provocatorio verso gli AI Romani , e auspico vivamente di non venir frainteso, ma veramente per me è quasi come un mistero religioso

 

[Nello78]

Prezzo di acquisto ....non parliamo di aste , e toglimi una curiosità ,parliamo di Roma ...Immobili di una certa ampiezza a Roma che sia una villa di 250 -350 mq commerciali , (non parliamo di a8 all appia che è tutt altro mercato cosi ci intendiamo ), o che sia un ampio appartamento, immobili da ristrutturare , che vanno da fine anni 60 sino ad anni 80 ( e ovvia tecniche costruttive obsolete) , per i quali vedo vengono esposti , e li rimangono per anni anni e anni , dove l unica cosa che cambia è ogni anno l agente immobiliare ed il prezzo ritoccato di - 20 k , come e o all incirca di analogo immobile post 2000?

E' masochismo? Non ci si chiede che già la ristretta platea di acquirenti di immobili di taglia , tenga in debito conto sia dell impegno di procedere ad una ristrutturazione in termini di impegno a seguire e preventivi che possono essere forati ,tempo da sei mesi in su , e ovviamente costi diciamo orientativamente almeno 800 € mq , se non bisogna isolare le risalite dalle fondazioni interventi a seconda della gravita che vanno da 40 euro a metro lineare sino anche 1000 euro drenaggio a fossa perimetrale) , e pertanto se un post 2000 costa x2000 , un acquirente non te lo pagherà mai x2000 ma x2000 - ristrutturazione piu un ragionevole margine di convenienza per assumersi impegno e rischio di lievitazione del costo di ristrutturazione?

Mi sembra che in altre parti d Italia i prezzi differenziano tali circostanze , Roma nulla, sarà perchè a Roma non si capi che il 2007 era la bolla piu grande d Italia ? I proprietari che pensano che non è da ristrutturare perche loro ci vivono? Prendono le OMI che non sono i prezzi effettivi ma le valutazioni collegiali per i valori a fini fiscali? Non capiscono che devono togliere almeno 800 euro a mq (e nel caso di ville il mq è relativo perche a corpo) ? O tutti pensano che vale un milione famoso ( che era pero il nuovo magari del 2007) ed oggi ritengono che il loro immobile lo stanno gia regalando? Ma questo sta nelle errate convinzioni dei venditori ...

Se io 7 anni fa acquistavo una mercedes da 150 .000 euro , oggi la vendo magari a 20k , mentre una polo nuova costa 20k , per le automobili si capisce , per gli immobili a Roma no...,altresi il concetto di prezzo marginale che è valido nei terreni edificabili, ( per mille metri es 200 € a mq , un ettaro 130 a mq ) negli immobili abitativi è un concetto che sfugge?

Eppure è legge di mercato , un immobile piccolo che ha molta più richiesta e platea , ha un prezzo maggiore in termini relativi rispetto ad un immobile grande , per il nuovo i costruttori usano la marginalità di prezzo .


E Voi Ai, perchè li prendete , e li assecondate , non vi costa tenere un immobile esposto che dovreste ben sapere che non viene venduto, ,al netto del " turismo "di incarico, o attendete " l'effetto frustrazione" del venditore che poi vi dice vendi al meglio?

Non è provocatorio verso gli AI Romani , e auspico vivamente di non venir frainteso, ma veramente per me è quasi come un mistero religioso

Mah che dire.. non so.. anzi si. Sicuramente ti dico che avendo a che fare con agenzie ed agenti.. per me il problem numero 1 è sempre e solo una questione caratteriale. Di palle dell'agenzia. Se uno mi chiede " quanto vale il mio immobile?? " Gli rispondo la pura verità! Non posso permettermi di fare figure di palta! Piuttosto non prendo incarico.. che senso ha? Se un immobile vale circa 200 mila euro.. non posso lasciare e permettere che il venditore mi dica quanto vuole realizzare. (Es.. sa.. il mio vicino ha venduto a 299.. io vorrei almeno 50000 milioni)... Mazzi suoi. La mia valutazione è insindacabile! Altrimenti se sei così bello e bravo , venditelo tu! Che vuoi da me?
Io penso che è in giro oggigiorno ci siano solo 2/3 agenti seri su 100. Che sappiano fare valutazioni serie. E non dire sempre in fase di acquisizione.. " ma lei quando vuole realizzare"??? Ma scusa! Ma se lo sapevo non ti avrei chiamato no? E poi se la valutazione non e allineata... Con la le mie aspettative.. pazienza.. mi devo fidare del professionista! ... Invece no. Centinaia e centinaia di proprietari perditempo. SVEGLIATEVI. Oggi i soldi sono pochi. La gente cerca qualità e roba pronta. Non cessi venduti a peso d'oro.

 

[ingelman]

Ho capito ben poco del tuo scritto comunque ..
Hi fatto un quadro catastrofico arrivando al punto di citare possibili consolidamenti delle fondamenta

Prezzo di acquisto ....non parliamo di aste , e toglimi una curiosità ,parliamo di Roma ...Immobili di una certa ampiezza a Roma che sia una villa di 250 -350 mq commerciali , (non parliamo di a8 all appia che è tutt altro mercato cosi ci intendiamo ), o che sia un ampio appartamento, immobili da ristrutturare , che vanno da fine anni 60 sino ad anni 80 ( e ovvia tecniche costruttive obsolete) , per i quali vedo vengono esposti , e li rimangono per anni anni e anni , dove l unica cosa che cambia è ogni anno l agente immobiliare ed il prezzo ritoccato di - 20 k , come e o all incirca di analogo immobile post 2000?

E' masochismo?

Se vuoi ho sotto mano un paio di operazioncine interessanti che potrebbero farti ricredere.
Ovviamente come qualc'uno a sottolineato dipende molto dal prezzo d'acquisto, altre le altre peculiarità dell'immobile.

altresi il concetto di prezzo marginale che è valido nei terreni edificabili, ( per mille metri es 200 € a mq , un ettaro 130 a mq )

Anche quì sbagli
i terreni edificabili non si vendono a metro quadro o in base alla loro estensione ma bensì in base al loro potenziale edificatorio e la sua natura (residenziale/non residenziale) prendendo come unità di misura Euro x metrocubo.

Comunque può darsi tu abbia ragione su tutto il resto, tolta l'esasperata analisi che hai fatto sopra
dovrei rileggermi tutto, mi hai taggato su una discussione del 2017.

Però penso che il nostro amico abbia fatto le sue giuste considerazioni dato che dice:

Sono stati presi MOLTO bene (all'asta a prezzi molto bassi) ma sono in Zona Residenziale e NON popolare . Abbiamo speso il giusto, ne' tanto ne' poco.
Non chiedo molto.. ma penso che siamo appetibili.. Vendero' almeno al 15% del Valore di mercato in meno.

Se l'analisi fatta da Nello è giusta come immagino, dato che non mi sembra uno sprovveduto, il margine di guadagno esiste dove il rischio d'impresa è minimo ...

Tutto il resto sono chiacchiere senza senso.

 

[Rudyaventador]

Ho capito ben poco del tuo scritto comunque ..
Hi fatto un quadro catastrofico arrivando al punto di citare possibili consolidamenti delle fondamenta





Se vuoi ho sotto mano un paio di operazioncine interessanti che potrebbero farti ricredere.
Ovviamente come qualc'uno a sottolineato dipende molto dal prezzo d'acquisto, altre le altre peculiarità dell'immobile.


Anche quì sbagli
i terreni edificabili non si vendono a metro quadro o in base alla loro estensione ma bensì in base al loro potenziale edificatorio e la sua natura (residenziale/non residenziale) prendendo come unità di misura Euro x metrocubo.

Comunque può darsi tu abbia ragione su tutto il resto, tolta l'esasperata analisi che hai fatto sopra
dovrei rileggermi tutto, mi hai taggato su una discussione del 2017.

Però penso che il nostro amico abbia fatto le sue giuste considerazioni dato che dice:


Se l'analisi fatta da Nello è giusta come immagino, dato che non mi sembra uno sprovveduto, il margine di guadagno esiste dove il rischio d'impresa è minimo ...

Tutto il resto sono chiacchiere senza senso.

Non parlavo di nello , ma solo dell esposto come ho specificato.

Che tu abbia in portafoglio immobili di cui parliamo a prezzo corretto e o vantaggioso , non lo metto in dubbio , mica ho detto che il 100% del mercato romano di tale categoria sia cosi, ma neanche il 20% diciamo che l 80% e sono ottimista sta cosi...

Rendiamolo sintetico , lasciando da parte le fondamenta "permeabili" e non da consolidare che è ben altra cosa ( permeabilità che ricorre nel 60-70 % delle ville anni 70 , ) , se un immobile del 2007 vale 500 , uno da ristrutturare ove ne occorrono 200 non puoi esporlo a 450 , perchè le offerte che ti arrivano eventuali sono 300 se non di meno .

Ed aggiungo che gran parte degli annunci , tentano secondo me inutilmente e mi limito a inutilmente, di far passare l immobile "abitabile" e poi hai le foto con i pavimenti del 1970, solo pochi scrivono chiare lettere immobile da ristrutturare. E l annuncio li scrivono gli AI non i proprietari...

Quindi la domanda è come mai , visto che il 99,9 % di tal genere è intermediato?


Per quanto riguarda i terreni edificabili , chiaro che stavo facendo il confronto per zona omogenea di indice di edificabilità e vincolo G , so bene che la valutazione parte non solo dal volume edificabile ma anche dai vincoli G incidendo sui costi preliminari di costruzione e del costo rischio eventuale (es vincolo classe g3 ) preliminare permesso di idoneità di rischio .

Poi entrano in gioco le altre generali caratteristiche , tra cui ad esempio un cr che pero confina la b e si ritrova i primari a tiro belli e pronti...

Ma il mercato va per zone omogenee riportando il prezzo al mq , in termine di indice di edificabilità , quindi è la stessa cosa ...

Ma penso che tu convenga che un lotto di 1.000 mc ( cosi eliminiamo dal piatto il mq) , ha un prezzo molto superiore per mc rispetto a una vendita 10 lotti adiacenti di analoghe caratteristiche per complessivi 10.000 mc , non ho mai visto un costruttore pagare un prezzo unitario a cui si vende il lotticino per costruirsi la casetta..anzi tirano e hanno sempre tirato giu mazzate , al netto che cercano di permutare col costruito futuro.

Altresi a livello fiscale l ADE ragiona, si per zone omogene ma ha registrate le vendite a prezzi a mq , dalle quali parte in via presuntiva in accertamento.

 

[ingelman]

solo pochi scrivono chiare lettere immobile da ristrutturare. E l annuncio li scrivono gli AI non i proprietari...

Mi sembra di percepire nel tuo scritto poca stima nei confronti della nostra categoria o mi sbaglio?
(o sono io che non riesco a leggere bene tra le righe i tuoi post ho una maledettissima influenza che non vuole passare)

Ti posso assicurare che trovo tanti annunci di privati che descrivono il loro immobile come una reggia in perfette condizioni, poi lo vai a vedere e ti rendi conto che è una catapecchia tutta da rifare.
Diciamo che questa distorsione fa parte dell'essere umano più che degli AI venditori.
Stessa cosa ho riscontrato in alcune perizie del CTU , diciamo che lo stato d’uso e manutenzione sono termini dove entra molto in gioco la soggettività.

 

[Rudyaventador]

Mi sembra di percepire nel tuo scritto poca stima nei confronti della nostra categoria o mi sbaglio?
(o sono io che non riesco a leggere bene tra le righe i tuoi post ho una maledettissima influenza che non vuole passare)

Ti posso assicurare che trovo tanti annunci di privati che descrivono il loro immobile come una reggia in perfette condizioni, poi lo vai a vedere e ti rendi conto che è una catapecchia tutta da rifare.
Diciamo che questa distorsione fa parte dell'essere umano più che degli AI venditori.
Stessa cosa ho riscontrato in alcune perizie del CTU , diciamo che lo stato d’uso e manutenzione sono termini dove entra molto in gioco la soggettività.

Noo , mi spiace veramente che tu abbia percepito , e se lo hai percepito ho scritto male io, nel primo post l' avevo ho premesso e ribadisco , ho stima della professione , ove vi sono professionisti di spessore e un po di pecore nere come in tutte le professioni , anche la mia i cosidetti parafangari..., assolutamente non c'è un tra le righe in tal senso.
Il quesito era esplicito, ed appunto posto perchè al contrario ho stima della vs professione, senza provocazioni e sottointesi, ovvero perchè si presta ad assecondare i proprietari nelle loro irreali fantasie che trovano espressione nel prezzo esposto detto in sintesi, poi ci puo anche stare prendo il tutto fuori mercato e magari provo a gestire permute ove a quel punto il valore puo essere relativo, aspetto che si "sfianchi " dopo due o tre quattro anni di esposizione , tutto comprensibile . Il quesito e' piu semplice ed "ingenuo ".

Il riferimento alla descrizione degli annunci , forse questo ha dato modo di pensarlo, partiamo dal fatto che quelli di gran parte dei privati fanno letteralmente pena , poche foto e o sbagliate , descrizioni frammentarie insomma una disastro vero , dicevo solo che taluni AI poi ci mettono del loro , ed infatti ho anche detto che molti altri invece descrivono efficacemente cio che un acquirente vuole sapere , distribuzione dei locali secca e non romanzata e stato reale dell' immobile in questo caso appunto da ristrutturare una parola semplice e chiara coerente con quello che si vede. e quant altro utile , a dimostrazione appunto che altri AI sanno il fatto loro .

 

[ingelman]

Noo , mi spiace veramente che tu abbia percepito , e se lo hai percepito ho scritto male io

Si vede che sei una persona seria ed un bravo professionista e lo si evince, oltre dai contenuti di tutti i tuoi messaggi, anche da quello che hai sopra scritto.
Ps. è più facile che sia stato io a non capire
giuro che ho il cervello che mi batte .... mannaggia la febbre

C'è una cosa che non condivido pienamente di quello che hai scritto riguardo ai terreni, giuro che come sto meglio te la evidenzio

 

[Rudyaventador]

Si vede che sei una persona seria ed un bravo professionista e lo si evince, oltre dai contenuti di tutti i tuoi messaggi, anche da quello che hai sopra scritto.
Ps. è più facile che sia stato io a non capire
giuro che ho il cervello che mi batte .... mannaggia la febbre

C'è una cosa che non condivido pienamente di quello che hai scritto riguardo ai terreni, giuro che come sto meglio te la evidenzio

mi fa molto piacere che ci siamo chiariti, ed estendo sentitamente e reciprocamente i tuoi apprezzamenti .
Sui terreni edificabili , credo che sia apparente la non concordanza, la sostanza è che se conosciamo l iter di costruzione in relazione ad un piano regolatore non possiamo che esprimere nella sostanza identica posizione , essendo gli elementi economici rilevanti per un costruttore nel vaglio di aree edificabili. Ad ogni modo sara sempre un piacere confrontarsi.

Auguri per il piccolo malanno.