Rivalutazione/riallineamento valore appartamento

[Colsmith]

Buon giorno , ho ereditato da una zia deceduta le quote di una società proprietaria di un immobile.
Questa società creata per la gestione di questo immobile ha in carico lo stesso dagli anni '70 ad un valore in euro di circa 70.000 € ma il valore commerciale attuale dell'immobile è di almeno 700.000 €.
La mia domanda è :
- volendo vendere questo immobile , per evitare di pagare una plusvalenza spropositata, esiste una legge , sanatoria ... che permetta , pagando una percentuale ridotta di riallineare il valore dell'immobile a quello attuale ? o qualche altro artificio legale che possa ridurci questo "balzello" ?
Mi sembra di ricordare che per i terreni ci sia stata fino all'anno scorso la possibilità di pagare solo il 4% della differenza tra il vecchio valore a carico e quello nuovo o qualche cosa del genere.
Vi chiedo aiuto anche perchè essendoci questa società come tramite non sappiamo come comportarci.
Grazie a chi potrà darmi qualche suggerimento.

 

[Architetto]

Per riallineare il valore dell'immobile puoi farlo con l'aggiornamento della/e scheda catastale e dal documento vedi di quanto è variati il valore dominicale, che proporzionerai al valore commerciale...

 

[Colsmith]

Scusa Architetto ma non ho capito come devo procedere. Se potessi essere più esaustivo te ne sarei grato.
Dove posso trovare i valori che Tu dici ? Ma non c'è un sistema più facile per il normale cittadino ( tipo il 4% delle rivalutazioni dei terreni in atto nel 2012 ...)?
Grazie

 

[Kurt]

ma a che valore di carico hai la partecipazione della società immobiliare? che forma giuridica ha la società?

 

[Colsmith]

E' una snc e sono diventato il solo socio.

 

[Architetto]

La risposta semplice sta nel affidarti ad un tuo tecnico di fiducia che si interessa di catasto, far rivedere il valore catastale o dominicale dell'immobile e dopo agire a livello fiscale con le possibilità di sconto che sono applicabili dalle norme finanziarie...per cui, un tecnico che fa catasto ed il tuo commercialista che ti avvia la pratica per le valutazioni fiscali ... spero esserti stato d'aiuto e anche più chiaro...
ah ... quello che citi sui terreni è decaduto con la precedente finanziaria ...

 

[Kurt]

Come usuale premetto che mi baso su poche righe e che senza avere a disposizione tutta la documentazione la risposta è basata su elementi generici.

Da quanto scrivi sembrerebbe che l’ipotesi d’assegnazione del bene immobile sia conseguente alla morte di uno dei soci di una snc. Il codice civile assegna un certo lasso temporale, cioè sei mesi, per ricostituire la pluralità dei soci e, se ciò non avviene si manifesta una causa di scioglimento, così come previsto nell'articolo 2272, punto 4, del Codice civile.

La conseguenza pratica del venir meno della pluralità dei soci è l'estinzione della società cui spesso, consegue la prosecuzione della attività in capo al socio cosiddetto superstite. Questa variazione presenta dei risvolti tributari significativi che attengono sia il profilo impositivo ai fini delle imposte dirette e indirette, sia il profilo degli adempimenti dichiarativi che conseguono all'estinzione della società.
Sul punto ci sono numerosi dubbi, dubbi che l'agenzia delle Entrate ha affrontato con due interventi, peraltro non esaustivi e per certi versi non del tutto coerenti tra loro, la circolare 54/E2002 e la risoluzione 47/E/2006.

Un domanda significativa in materia è se il trasferimento dell'azienda dalla società all'impresa individuale del socio superstite è una assegnazione al socio o una trasformazione. Se si leggono attentamente i due interventi sopra citati se ne ricavano conclusioni discordi, in parte giustificate dal fatto che la circolare 54/02 si interessa del settore delle imposte sul reddito, mentre la risoluzione 47/2006 si interessa su quello delle imposte indirette.
Dal punto di vista delle imposta dirette, se l'operazione fosse configurabile quale assegnazione del l'azienda a un socio (quale in effetti essa è sotto il profilo civilistico) si avrebbe l'emersione di plusvalenze in capo alla società, per destinazione di beni al socio ex articolo 86, lettera c) del TUIR.
Questa conclusione, molto penalizzante, sarebbe superata se l'operazione in questione fosse definibile quale "trasformazione", benché impropria , di una società in una impresa individuale. Tuttavia è noto che le società possono trasformarsi solo tra loro (cioè mutando tipologia), mentre non possono divenire imprese individuali se non transitando prima per l'estinzione. Questa è la tesi sostenuta dalla risoluzione 47/06 che testualmente afferma: “Pertanto, la scrivente ritiene che la cosiddetta continuazione dell'impresa in forma individuale sia sempre preceduta dallo scioglimento della società e dalla liquidazione della medesima”.

Da ciò consegue che, ai fini delle imposte indirette, il trasferimento del l'azienda dalla società all'impresa individuale realizza una assegnazione d'azienda sottoponibile a imposta di registro in misura fissa. Ma la stessa operazione viene definita diversamente ai fini delle imposta sul reddito, infatti la circolare 54/02 esclude l'emersione di qualunque plusvalenza a condizione che il socio superstite continui l'attività sottoforma di impresa individuale mantenendo inalterati i valori dei beni.
Dunque prevale per le imposte sul reddito la tesi "trasformazione" che è l'unica che
assicura la continuità dei valori. Semmai la questione che dovrebbe essere ulteriormente chiarita e se tale neutralità fiscale avvenga

Dalla lettura della circolare possiamo considerare prevalente per le imposte sul reddito la tesi della "trasformazione" che è l'unica che assicura la continuità dei valori. Semmai la questione che dovrebbe essere ulteriormente chiarita e se tale neutralità fiscale avvenga solo se sia rispettata la tempistica dell'articolo 2272 del Codice civile, cioè allo spirare dei sei mesi, come ritengo più convincente, oppure se ciò possa avvenire anche prima tramite una autonoma decisione del socio superstite, considerando però che questa ultima fattispecie non presenta le caratteristiche della “conseguenza necessaria” del venir meno della pluralità dei soci.

Aggiungo che domani è l’ultimo giorno utile per eventuali "affrancamenti" dei valori di carico in quanto l'articolo 1, comma 473, della legge 228/2012 (legge di stabilità 2013) ha reintrodotto la possibilità di rideterminare il valore di acquisto di terreni e partecipazioni (gli immobili ne sono esclusi).
L’agevolazione, prevista per la prima volta nel 2001 (articoli 5 e 7 della legge 448) è stata riproposta più volte, da ultimo con il Dl 70/2011. Trattandosi di un'agevolazione finalizzata a ridurre le plusvalenze disciplinate dagli articoli 67 e 68 del TUIR, possono beneficiarne:

• le persone fisiche che detengono terreni e partecipazioni al di fuori del regime d'impresa;
• le società semplici e i soggetti assimilati;
• gli enti non commerciali, con riferimento ai beni che non rientrano nell'esercizio dell'attività commerciale;
• i soggetti non residenti le cui plusvalenze sono imponibili in Italia.

La rivalutazione riguarda nello specifico le partecipazioni societarie non quotate, qualificate o meno, e i terreni agricoli, edificabili e lottizzati, posseduti al 1/01/2013. Si perfeziona con l'asseverazione di una perizia di stima del valore del bene al 1/01/2013 redatta da professionisti abilitati e con il versamento di un'imposta sostitutiva pari al 4% per i terreni e le partecipazioni qualificate e al 2% per quelle non qualificate.
La scadenza per l'asseverazione della perizia è fissata al 30 giugno 2013 che, cadendo di domenica, slitta al 1 luglio.

Concludo l’analisi consigliandoti di sentire il tuo commercialista e il notaio che segue la pratica ereditaria per effettuare entro domani sera quanto ritenuto necessario. Il tempo è strettissimo ma l’informatica e la tipicità della situazione possono aiutare i due professionisti a dirimere efficacemente la questione