Rivalutazione terreni e partecipazioni: nuova possibilità 2015

[clody]

Cerca la gazzetta.

OK. ai ragione

 

[devis78]

Non riesco a trovare nessuna risposta.

Ho un quesito da esporvi

Nel Gennaio del 2015 dovrei vendere un lotto di terreno edificabile in cui insiste un progetto approvato .

Allo stato attuale sul lotto di terreno , in base al progetto è già stato costruito un fabbricato grezzo senza le mura perimetrali;

il quesito è :
avendo già edificato il grezzo , potrei optare per la rivalutazione del terreno?

Cmq non penso di aver cambiato la natura del bene, perchè se dovessi vendere in questo momento con il fabbricato senza le mura perimetrali , dovrei pagare le plusvalenze come terreno edificabile in quanto l’identificazione di fabbricato allo stato rustico, con i requisiti sopra indicati (art. 2645-bis del codice civile,) si rileverebbe ancora come terreno edificabile la cui cessione genera sempre plusvalenza ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b), seconda parte,de TUIR .
vedi risoluzione 23/E del 28 gennaio 2009 in allegato
Vi ringrazio
resto a vostra disposizione per ulteriori info.

Buongiorno a tutti, mi trovo nella stessa situazione dell'utente Clody e non ho ancora trovato riscontro ai miei dubbi.
secondo me la rivalutazione di un terreno su cui insiste un rustico senza le caratteristiche dettate dall'art. 2645 bis cc dovrebbe essere possibile, perchè in caso di vendita fiscalmente venderei un terreno edifcabile in quanto il fabbricato non sarebbe considerato esistente.
Qualcuno ha già risolto casi analoghi.?
Grazie a tutti per i chiarimente che vorrete fornirmi.

 

[clody]

Salve Devis 78 ti invio alcune mie ricerche :
ti allego un documento del CNN Notizie del 10 aprile 2007 , questo riguarda il caso
tu non opti per la rivalutazione.
nel senso in cui tu vuoi rivalutare il terreno con il fabbricato rustico senza le caratteristiche dettate dall'art. 2645 bis cc puoi farlo tranquillamente.
Ma non possono invece essere dedotti dalla plusvalenza gli oneri accessori e le spese incrementative sostenuti prima della data di rivalutazione del terreno (che, se non si effettua la rivalutazione, decurtano la plusvalenza ai sensi degli artt. 67 e 68 del TUIR), ma ciò è coerente con la logica della rivalutazione e deriva dal fatto che il nuovo valore rivalutato diventa il nuovo costo fiscalmente riconosciuto del terreno - da contrapporre al prezzo di vendita - e "assorbe", azzerandolo, tutto ciò che è avvenuto prima.

Considera che gli errori in questa complessa materia si pagano a prezzo assurdamente caro perché i valori in gioco sono di regola assai elevati, perché l'Agenzia delle Entrate applica sanzioni (del resto previste dalla legge) altissime (dal 100 al 200 per cento), oltre agli interessi; perché, infine, l'Agenzia è solita controllare, uno per uno, tutti gli atti.
E, infatti, il contenzioso è molto elevato.

Concludo riportando, di seguito, i due stralci delle circolari nelle quali i principi che ho esposto sono riportati

Circolare 35/E/2004, par. 1 “Il valore "rideterminato" e' utilizzato ai fini della determinazione

delle plusvalenze realizzate in occasione della cessione a titolo oneroso

dei suddetti terreni e partecipazioni, in luogo del costo o valore di

acquisto. Tale valore non puo' essere incrementato degli oneri inerenti e,

quindi, neanche dell'eventuale imposta di successione e donazione”.

( Io ho rivalutato seguendo seguendo queste indicazioni.)
un saluto .


ps. controlla il documento allegato del CNN.

 

[devis78]

Salve Devis 78 ti invio alcune mie ricerche :
ti allego un documento del CNN Notizie del 10 aprile 2007 , questo riguarda il caso
tu non opti per la rivalutazione.
nel senso in cui tu vuoi rivalutare il terreno con il fabbricato rustico senza le caratteristiche dettate dall'art. 2645 bis cc puoi farlo tranquillamente.
Ma non possono invece essere dedotti dalla plusvalenza gli oneri accessori e le spese incrementative sostenuti prima della data di rivalutazione del terreno (che, se non si effettua la rivalutazione, decurtano la plusvalenza ai sensi degli artt. 67 e 68 del TUIR), ma ciò è coerente con la logica della rivalutazione e deriva dal fatto che il nuovo valore rivalutato diventa il nuovo costo fiscalmente riconosciuto del terreno - da contrapporre al prezzo di vendita - e "assorbe", azzerandolo, tutto ciò che è avvenuto prima.

Considera che gli errori in questa complessa materia si pagano a prezzo assurdamente caro perché i valori in gioco sono di regola assai elevati, perché l'Agenzia delle Entrate applica sanzioni (del resto previste dalla legge) altissime (dal 100 al 200 per cento), oltre agli interessi; perché, infine, l'Agenzia è solita controllare, uno per uno, tutti gli atti.
E, infatti, il contenzioso è molto elevato.

Concludo riportando, di seguito, i due stralci delle circolari nelle quali i principi che ho esposto sono riportati

Circolare 35/E/2004, par. 1 “Il valore "rideterminato" e' utilizzato ai fini della determinazione

delle plusvalenze realizzate in occasione della cessione a titolo oneroso

dei suddetti terreni e partecipazioni, in luogo del costo o valore di

acquisto. Tale valore non puo' essere incrementato degli oneri inerenti e,

quindi, neanche dell'eventuale imposta di successione e donazione”.

( Io ho rivalutato seguendo seguendo queste indicazioni.)
un saluto .


ps. controlla il documento allegato del CNN.

Ciao Clody, ti ringrazio molto per la risposta che mi hai dato.
Avevo già trovato questa risposta del Consiglio Nazionale del Notariato ma secondo parecchi geometri che ho contattato non sarebbe possibile rivalutare un terreno su cui insiste già un fabbricato (seppur non esistente ex art. 2645 bis in quanto trattasi di una struttura in cemento armato senza il tompagnamento).
Inoltre, anche un notaio a cui ho chiesto informazioni mi ha detto che non sarebbe possibile vendere l'immobile come terreno edificabile in quanto c'è il fabbricato in costruzione.
Un altro problema potrebbe essere rappresentato dal fatto che l'immobile è stato inserito nella mappa catastale ma ancora non è stato accatastato. La struttura è stata completata da più di cinque anni e se fosse stata accastata subito forse non si porrebbe nemmeno il problema della plusvalenza.
Quindi tu hai rivalutato il terreno edificabile e lo hai venduto come tale (dichiarando in atto che sullo stesso era presente un fabbricato in costruzione)?
Grazie ancora.

 

[clody]

Quindi tu hai rivalutato il terreno edificabile e lo hai venduto come tale (dichiarando in atto che sullo stesso era presente un fabbricato in costruzione)?

Salve
Si ho rivalutato il terreno edificabile e l'ho venduto come tale (dichiarando in atto che sullo stesso era presente un manufatto in cemento composto solo da pilastri e copertura .
Il fatto che sia in cemento , come da te sostenuto non cambia niente e pur sempre un fabbricato che non si completa . (in base al art. 2645 bis ).

Ti consiglio di cercarti un buon Notaio e non fidarti di geometri ecc. ecc.
Ti potrebbe aiutare anche la risoluzione N° 23/E del 28 Gennaio 2009.
In allegato :
domanda e risposta al Sole 24 ore ( questo fabbricato è inserito catastalmente in F3 )
ps. attenzione la tassazione per la rivalutazione è raddoppiata , dal 4% al 8%.

 

[clody]

Scusa non ho inserito l'allegato è qui .

 

[devis78]

Grazie mille!!!
Vedremo se riuscirò a venirne fuori da questa matassa.
Buona giornata