Rogito bloccato causa catasto

[canislupus]

Buongiorno a tutti,
vi espongo subito la mia problematica.
Ho firmato un compromesso nel quale era scritto che mi avevano consegnato tutta una serie di documenti compresa la planimetria catastale e tutto era stato verificato anche dal notaio rogitante.
Questo immobile era stato condonato per un abuso diversi anni fa e mi sono state consegnate anche le relative ricevute e l'accettazione da parte del catasto.
In sede di istruttoria del mutuo si è scoperto che la planimetria non è stata mai aggiornata a causa di un errore mai corretto.
È stato richiesto al catasto l'aggiornamento da parte del venditore, ma siamo ormai a ridosso del rogito e la mia banca ha bloccato anche la perizia a causa di questa mancanza.
La mia domanda è la seguente:
dato che sono stato indotto a firmare il compromesso sulla falsa dichiarazione che tutti i documenti fossero stati verificati, è possibile richiedere un risarcimento danni o in alternativa uno sconto sul prezzo di acquisto atteso che avrò un costo aggiuntivo derivante da maggiori interessi sul mutuo e un costo maggiorato per i lavori di ristrutturazione?
Grazie a chiunque mi risponderà.
Saluti

 

[francesca63]

dato che sono stato indotto a firmare il compromesso sulla falsa dichiarazione che tutti i documenti fossero stati verificati,

Ma hai firmato anche che il tuo notaio aveva verificato ?
Clausola inutile e fuorviante, visto che il notaio non verifica la conformità catastale e urbanistica.

In sede di istruttoria del mutuo si è scoperto che la planimetria non è stata mai aggiornata a causa di un errore mai corretto.

Correggere una planimetria catastale non richiede tempi biblici; forse il problema è più grave, e riguarda la conformità edilizia, cioè la planimetria depositata in Comune.

è possibile richiedere un risarcimento danni o in alternativa uno sconto sul prezzo di acquisto atteso che avrò un costo aggiuntivo derivante da maggiori interessi sul mutuo e un costo maggiorato per i lavori di ristrutturazione?

Devi prima capire qual’ è il problema, perché potrebbe non essere saggio comprare un immobile con abusi, a prescindere dalla perizia.
Se non ti vendono quanto promesso, puoi comunque trattare una riduzione del prezzo “minacciando” la risoluzione per inadempimento, e la richiesta del doppio della caparra.
Ma senza conoscere la casa e la documentazione sono solo considerazioni generali.

 

[canislupus]

Ma hai firmato anche che il tuo notaio aveva verificato ?
Clausola inutile e fuorviante, visto che il notaio non verifica la conformità catastale e urbanistica.

Il notaio è stato scelto dall'agenzia immobiliare e quel testo lo ha scritto l'agente immobiliare che ha redatto il compromesso.
Ovviamente prima di firmare avevo chiesto più e più volte se l'abuso edilizio fosse stato sanato e fosse in regola la planimetria.
Altrimenti non avrei MAI E POI MAI proceduto al compromesso (consapevole dei problemi).

Correggere una planimetria catastale non richiede tempi biblici; forse il problema è più grave, e riguarda la conformità edilizia, cioè la planimetria depositata in Comune.

Siamo in attesa da oltre un mese. In realtà si tratterebbe solo di un riallineamento catastale in quanto fu sbagliato un dato identificativo dell'immobile (la particella).
Il condono è stato accettato a suo tempo, ma il catasto non ha mai provveduto all'aggiornamento nè a comunicare questo vizio di forma.

Devi prima capire qual’ è il problema, perché potrebbe non essere saggio comprare un immobile con abusi, a prescindere dalla perizia.
Se non ti vendono quanto promesso, puoi comunque trattare una riduzione del prezzo “minacciando” la risoluzione per inadempimento, e la richiesta del doppio della caparra.
Ma senza conoscere la casa e la documentazione sono solo considerazioni generali.

L'abuso è stato perfettamente sanato e accettato.
La perizia non avverrà in quanto la planimetria catastale risulta ancora quella originaria e non quella post-condono.
In sostanza siamo bloccati sia nella richiesta del mutuo che conseguente rogito in quanto il catasto non procede alla variazione.
E questo nonostante diversi solleciti via PEC sia dal venditore, che dal notaio e anche da me.
Ma la questione è un'altra.
Se il venditore sostiene di avere tutti i documenti e questi sono validi per il rogito (una planimetria difforme blocca tutto), ma nella prova dei fatti non è così, posso chiedere i danni (doppio della caparra) piuttosto che uno sconto sul prezzo di acquisto?
Considerando anche il fatto che l'agente immobiliare ha già preso il suo compenso e ho già pagato delle spese per l'istruttoria del mutuo?
Grazie in anticipo per tutto.

 

[ingelman]

Se il venditore sostiene di avere tutti i documenti e questi sono validi per il rogito (una planimetria difforme blocca tutto), ma nella prova dei fatti non è così, posso chiedere i danni (doppio della caparra) piuttosto che uno sconto sul prezzo di acquisto?

Tu puoi chiedere quello che vuoi con la consapevolezza di dover affrontare almento tre gradi di giudizio ......

Il venditore si difenderà (a ragione) aggrappandosi sulla negligenza degli uffici Comunali. .... e gli anni passano.

Purtroppo di queste situazioni Roma ne è piena.

Prima di tutto andrebbe inquadrato bene il problema documenti alla mano come giustamente diceva @francesca63 , la tua illustrazione non è molto chiara, prima dici che la planimetria risultante oggi è quella ante condono e poi dici che il problema è una particella errata.

Il problema della planimetria da aggiornare se aspetti che lo faccia il catasto stai fresco .....

Un tecnico potrebbe ripresentare un DOCFA e aggiornare la planimetria ma, se è un tecnico intelligente lo farà solo dopo un accesso agli atti e dopo aver preso visione della documentazione riferita al condono (immagino che ci sia una concessione in sanatoria quindi anche lì bisognerebbe richiederlo tramite procedura semplificata che è pure quella complicata )

le rettifiche catastali tramite contact center sono più veloci, ma quando si parla di Roma di certo ci sono solo le buche.

Secondo me un bravo tecnico e che sà come muoversi sicuramente può aiutare.

Mi sono trovato spesso in queste situazioni ed ormai mi sento di aver acquisito una notevole esperienza (Ps. non sono un tecnico quindi non sto procacciando clienti) ahahah visto mai ..
Documenti alla mano un consiglio mi sentirei sicuramente di dartelo...

Che dire ...... spiega meglio se puoi evidenziando meglio il problema

 

[canislupus]

Tu puoi chiedere quello che vuoi con la consapevolezza di dover affrontare almento tre gradi di giudizio ......

Il venditore si difenderà (a ragione) aggrappandosi sulla negligenza degli uffici Comunali. .... e gli anni passano.

Purtroppo di queste situazioni Roma ne è piena.

Prima di tutto andrebbe inquadrato bene il problema documenti alla mano come giustamente diceva @francesca63 , la tua illustrazione non è molto chiara, prima dici che la planimetria risultante oggi è quella ante condono e poi dici che il problema è una particella errata.

Il problema della planimetria da aggiornare se aspetti che lo faccia il catasto stai fresco .....

Un tecnico potrebbe ripresentare un DOCFA e aggiornare la planimetria ma, se è un tecnico intelligente lo farà solo dopo un accesso agli atti e dopo aver preso visione della documentazione riferita al condono (immagino che ci sia una concessione in sanatoria quindi anche lì bisognerebbe richiederlo tramite procedura semplificata che è pure quella complicata )

le rettifiche catastali tramite contact center sono più veloci, ma quando si parla di Roma di certo ci sono solo le buche.

Secondo me un bravo tecnico e che sà come muoversi sicuramente può aiutare.

Mi sono trovato spesso in queste situazioni ed ormai mi sento di aver acquisito una notevole esperienza (Ps. non sono un tecnico quindi non sto procacciando clienti) ahahah visto mai ..
Documenti alla mano un consiglio mi sentirei sicuramente di dartelo...

Che dire ...... spiega meglio se puoi evidenziando meglio il problema

Innanzitutto come sempre la ringrazio per la risposta.
Le spiego meglio, nei limiti delle mie conoscenze (odio a morte la burocrazia).
Qualche decennio or sono fu fatto un condono per un abuso.
Il condono è stato accettato, ma il geometra di quel tempo lontano sbaglio a riportare la particella dell'immobile.
Per questo errore, il catasto non ha mai aggiornato la planimetria reale, ma è rimasta quella originaria.
Il geometra attuale ha chiesto un accesso agli atti al catasto (di Roma) oltre un mese fa, ma ad oggi la pratica è semplicemente in lavorazione.
Non ha presentato in automatico un DOCFA in quanto il condono dell'epoca fu accettato e quindi si tratta solo di modificare la particella catastale collegata al quel condono per rendere effettiva la nuova planimetria.

Per quanto riguarda il venditore.

Io ho pagato un professionista (4% del valore di vendita) per verificare TUTTI I DOCUMENTI e lei è consapevole che dal 2010 è IMPOSSIBILE effettuare un rogito senza che la planimetria catastale sia perfettamente corrispondente alla situazione reale.

Nel compromesso che ha redatto, ha fatto menzione della presenza della planimetria catastale (mai consegnata) e che quest'ultima fosse stata anche verificata da un notaio.

Ora io mi domando.

In quanto acquirente, come posso sapere se il lavoro del professionista sia stato eseguito con diligenza o pur di concludere un contratto, si sia limitato ad asserire che tutto fosse perfettamente in regola?

Comprende bene che se avessi saputo che un documento tanto importante non fosse stato perfetto, avrei rifiutato senza alcun remora di firmare un tale impegno economico.

E ripeto che in sede di sopralluogo nell'immobile ho più e più volte chiesto se TUTTO fosse stato verificato e la planimetria fosse aggiornata.

Questo proprio per non incorrere in queste complicazioni che stanno creando un danno quantificabile in decine di migliaia di euro tra aumento della ipotetica rata mutuo e costi di ristrutturazione (per aumento materiali e compensi).

Sia chiaro che non voglio in alcun modo denigrare il lavoro della categoria, ma potete comprendere che ci siano se non gli estremi per una truffa quantomeno per un comportamento improvvido o negligente.

 

[ingelman]

Innanzi tutto sul forum ci si da sempre del tu (è in un certo senso una comunità dove ci si ritiene tutti amici, a volte anche una comunità terapeutica) quindi mi puo dare tranquillamente del lei non mi offendo .

Tolte le mie solite battute idiote come sempre .....

ti chiedo "immagino sia il primo condono" solitamente nel primo condono gli errori sono più frequenti.
Altra cosa quando dici che il condono è stato accettato usi questo termine perchè hai in mano una "Concessione in Sanatoria" ?? molti ancora oggi non sanno che una domanda di condono anche se regolarmente protocollata non equivale a Concessione.

Nonostante i tuoi sforzi a descrivere la problematica ancora mancano degli elementi chiari per farci capire il problema, ovvero se il problema è del catasto o addirittura Il condono sbagliato.

Questo elemento è importante da chiarire perchè sono uffici diversi dove andarsi a confrontare e presentare eventuali istanze di rettifica. Una cosa è il Catasto, altra cosa è l'Ufficio Speciale Condono Edilizio.

Ogni domanda di condono ha un suo protocollo con data di presentazione, nella domanda di condono c'è l'individuazione dell'immobile sulla base toponomastica oltre i riferimenti catastali. (La Concessione in Sanatoria richiama il protocollo della domanda di condono la quale deve essere corredata da altri documenti tra cui l'accatastamento.

Se l'errore è nella Concessione e l'identificazione dell'immobile forse è più complicato andarla a rettificare, sulla base catastale ci sono più probabilità di riuscita in tempi umani.

Io ho pagato un professionista (4% del valore di vendita) per verificare TUTTI I DOCUMENTI

Se il professionista a cui ti riferisci ed al quale hai pagato il 4% è l'agente immobiliare, questi lo hai pagato per un intermediazione svolta e non certo per farti fare verifiche Ipo/urbanistico/catastali, anche se non del tutto privo di responsabilità, lo hai pagato per altro compito.

Se ti riferisci ad un professionista da te incaricato una volta raggiunto l'accordo economico, quindi un tecnico con specifico incarico, puoi tranquillamente adire a vie legali nei suoi confronti per negligenza richiedendo i danni
(esistono anche le assicurazioni obbligatorie).

Per ora mi fermo altrimenti scrivo un libro

 

[francesca63]

Nel compromesso che ha redatto, ha fatto menzione della presenza della planimetria catastale (mai consegnata) e che quest'ultima fosse stata anche verificata da un notaio.

Ora io mi domando.

In quanto acquirente, come posso sapere se il lavoro del professionista sia stato eseguito con diligenza o pur di concludere un contratto, si sia limitato ad asserire che tutto fosse perfettamente in regola?

Il contratto preliminare ( compromesso) è stato firmato tra te e il proprietario; l’agente non c’entra con quel contratto, anche se lo ha redatto lui, e certo non è sua responsabilità se il venditore dichiara cose non vere.
Purtroppo l’equivoco è frequente; non è l’agente che fa le verifiche o che è responsabile delle eventuali difformità scoperte.
Lo sarebbe solo se ti avesse garantito personalmente ( e per iscritto) di aver fatto eseguire tutti i controlli, con esito positivo; cioè è responsabile se ti ha raccontato balle , ma devi poterlo dimostrare.
Ora i ritardi possono essere imputati solo al proprietario, e con lui devi trovare un accordo per eventuali sconti sul prezzo.
La mia non vuole essere una difesa della categoria, perché i furbetti sono imperdonabili; ma purtroppo contro di loro le armi sono spuntate …

 

[canislupus]

Innanzi tutto sul forum ci si da sempre del tu (è in un certo senso una comunità dove ci si ritiene tutti amici, a volte anche una comunità terapeutica) quindi mi puo dare tranquillamente del lei non mi offendo .

Tolte le mie solite battute idiote come sempre .....

ti chiedo "immagino sia il primo condono" solitamente nel primo condono gli errori sono più frequenti.
Altra cosa quando dici che il condono è stato accettato usi questo termine perchè hai in mano una "Concessione in Sanatoria" ?? molti ancora oggi non sanno che una domanda di condono anche se regolarmente protocollata non equivale a Concessione.

Nonostante i tuoi sforzi a descrivere la problematica ancora mancano degli elementi chiari per farci capire il problema, ovvero se il problema è del catasto o addirittura Il condono sbagliato.

Questo elemento è importante da chiarire perchè sono uffici diversi dove andarsi a confrontare e presentare eventuali istanze di rettifica. Una cosa è il Catasto, altra cosa è l'Ufficio Speciale Condono Edilizio.

Ogni domanda di condono ha un suo protocollo con data di presentazione, nella domanda di condono c'è l'individuazione dell'immobile sulla base toponomastica oltre i riferimenti catastali. (La Concessione in Sanatoria richiama il protocollo della domanda di condono la quale deve essere corredata da altri documenti tra cui l'accatastamento.

Se l'errore è nella Concessione e l'identificazione dell'immobile forse è più complicato andarla a rettificare, sulla base catastale ci sono più probabilità di riuscita in tempi umani.


Se il professionista a cui ti riferisci ed al quale hai pagato il 4% è l'agente immobiliare, questi lo hai pagato per un intermediazione svolta e non certo per farti fare verifiche Ipo/urbanistico/catastali, anche se non del tutto privo di responsabilità, lo hai pagato per altro compito.

Se ti riferisci ad un professionista da te incaricato una volta raggiunto l'accordo economico, quindi un tecnico con specifico incarico, puoi tranquillamente adire a vie legali nei suoi confronti per negligenza richiedendo i danni
(esistono anche le assicurazioni obbligatorie).

Per ora mi fermo altrimenti scrivo un libro

Ok... ti darò del tu... solitamente non lo faccio perchè pur essendo in un forum non mi sembra mai corretto da parte dell'ultimo arrivato

Da quel poco che ho capito il problema è nel catasto.

E' mancato l'aggiornamento della planimetria in quanto nella richiesta di condono in sanatoria è stata riportata una particella errata.

Quindi attualmente abbiamo che al catasto la planimetria è ancora quella originale quando l'immobile è stato costruito, mentre nella pratica la planimetria è quella accettata nel condono in sanatoria.

Quando mi riferivo al compenso del 4% era riferibile all'agente immobiliare.

Lui mi aveva garantito che fosse stato fatto tutto e mancava solo un aggiornamento della visura catastale (non entro nel merito per non incorrere nella riconoscibilità del post ).

Quest'ultimo è stato eseguito, mentre l'allineamento della planimetria catastale è stato richiesto, ma per ora è lettera morta.

Ovviamente scrivere al catasto (di Roma) è l'equivalente di parlare con un muro in una stanza buia.

Io spero fortemente che il venditore comprenda che tale ritardo non possa passare come una anomalia della quale non abbia alcuna responsabilità.

Anche in considerazione del fatto che avrei potuto concludere la vendita già un mese fa, ma sono stato bloccato in tutto proprio per questa mancanza.

 

[canislupus]

Il contratto preliminare ( compromesso) è stato firmato tra te e il proprietario; l’agente non c’entra con quel contratto, anche se lo ha redatto lui, e certo non è sua responsabilità se il venditore dichiara cose non vere.
Purtroppo l’equivoco è frequente; non è l’agente che fa le verifiche o che è responsabile delle eventuali difformità scoperte.
Lo sarebbe solo se ti avesse garantito personalmente ( e per iscritto) di aver fatto eseguire tutti i controlli, con esito positivo; cioè è responsabile se ti ha raccontato balle , ma devi poterlo dimostrare.
Ora i ritardi possono essere imputati solo al proprietario, e con lui devi trovare un accordo per eventuali sconti sul prezzo.
La mia non vuole essere una difesa della categoria, perché i furbetti sono imperdonabili; ma purtroppo contro di loro le armi sono spuntate …

In tutta onestà mi sembra uno scarico di responsabilità abbastanza assurdo.
L'agente immobiliare fa incontrare domanda e offerta, poi però non è responsabile se i documenti consegnati non siano aggiornati (non parlo di false dichiarazioni) e non lo è neanche il notaio che è stato scelto per il rogito e che dovrebbe anche lui aver verificato, ma non l'ha fatto evidentemente.

Praticamente allora viene da chiedersi in cosa si concretizzi quel 4% che viene richiesto dato che ci si affida alla SPERANZA che siano state fatte le cose in regola.

Parliamo di quasi 10.000 euro a fronte di un pezzo di carta quasi standard nel quale può essere dichiarato tutto, ma alla fine dei conti nessuno si prende la briga di effettuare i controlli del caso se non lo stesso compratore qualora dovesse trovarsi davanti al notaio o in fase di istruttoria con la banca???

Poi ripeto... che i documenti dell'immobile mi sono stati consegnati DOPO la firma e il pagamento del compenso.

Quindi, anche volendo, sarebbe stato per me impossibile esserne a conoscenza prima ed eventualmente contestare nel merito a tempo debito e non solo successivamente.

Ma queste sono mie riflessioni, ovviamente.

 

[francesca63]

L'agente immobiliare fa incontrare domanda e offerta, poi però non è responsabile se i documenti consegnati non siano aggiornati (non parlo di false dichiarazioni) e non lo è neanche il notaio che è stato scelto per il rogito e che dovrebbe anche lui aver verificato, ma non l'ha fatto evidentemente.

Ne agente ne notaio sono tenuti a fare i controlli sulla regolarità catastale e urbanistica dell’immobile , e nemmeno hanno la competenza per farli.
Un agente ha però l’obbligo ( anche secondo le ultime sentenze) di informare l’acquirente della necessità di fare tali controlli, se non sono già stati effettuati da un tecnico.
Ed è sicuramente responsabile se dice che tutto è ok, e poi risulta diversamente; ma tale comportamento negligente va provato, se si vuole rivalersi sull’agente.
Purtroppo i clienti credono che la provvigione sia dovuta anche per avere certezze sulla regolarità dell’immobile, mentre per legge è dovuta solo per aver messo in contatto le parti per la conclusione dell’affare.
Molte agenzie fanno fare i controlli da tecnici di loro fiducia, ma non è un obbligo e non va dato per scontato.