Rogito con pagamento parziale e saldo alla consegna chiavi

[stell4]

trascritto

 

[studiopci]

Credo che sia opportuno chiarire alcuni aspetti della faccenda, perché molti credono che trascrivere un preliminare ponga al riparo da ogni ed eventuale problema futuro... La trascrizione del preliminare di vendita di fatto rende pubblica la promessa di vendita ed è opponibile verso eventuali creditori, badate bene che però questo non significa che se trascrivi un preliminare di vendita e successivamente interviene un decreto di pignoramento o altro questo non possa essere fatto e/o eseguito, significa semplicemente che il creditore che sta procedendo sa che c'è una persona che sta acquistando l'immobile ed ha un diritto su di esso... Teniamo presente che per esempio lo Stato è sempre e comunque creditore privilegiato.
Nel caso in questione il fatto che l' immobile sia di esclusiva proprietà della moglie non pone nessuna garanzia, l'immobile potrebbe essere di proprietà ma la moglie avere quote e/o partecipazioni nelle attività del marito. Io consiglierei di farsi seguire da un buon notaio, controllare bene le cose e meglio ancora ... Cambiare strada.Fabrizio
P.S. Di norma gli immobili anche con problemi sono tutti vendibili è importante però che il venditore presenti la situazione chiaramente con tutte le carte, che ci sia un buon Notaio che legga le stesse ( per es. il Notaio che accetta l'assegno post-datato è molto approssimativo ) ed il tempo necessario per trovare la soluzione giusta al problema. Questa fretta che avete, il venditore nel chiudere ed intascare e la vostra nel comprare, mi induce di pensare che il prezzo sia favorevole... Niente di più ingannevole in una situazione del genere.... La vendita ad un prezzo fuori mercato ti crea almeno due problemi, il primo un accertamento dal' A.d.E. Ed il secondo in ordine alla inopponibilità in caso di sottrazione del bene al pignoramento.

 

[smoker]

Il problema sorge perchè il venditore vuole una 'sicurezza' su questo secondo pagamento,

La sicurezza per il venditore è automatica.........verrà iscritta ipoteca legale ..........

Smoker

 

[Avv Luigi Polidoro]

Io suggerirei la stipula di un contratto preliminare, da trascrivere in conservatoria naturalmente.
Pur comportando un indubbio aggravio di spese, fornisce la massima tutela ai futuri acquirenti: tutte le iscrizioni e le trascrizioni effettuate dopo la trascrizione del contratto preliminare, infatti, saranno inefficaci se, nel termine di un anno, sarà stato trascritto il rogito oppure la domanda giudiziale con la quale si chiede l'esecuzione del contratto preliminare (art. 2645 bis commi 1 e 2 c.c.).
In parole povere, se successivamente alla trascrizione del contratto preliminare l'appartamento posto in vendita fosse pignorato, tale pignoramento non potrà procedere perché prevarrà il diritto degli acquirenti.
Naturalmente si tratta di una vicenda estremamente delicata che suggerisco di affrontare per mezzo di un valido notaio (che effettui tutti i controlli necessari) e di un valido avvocato (che vi indichi la soluzione più opportuna).
Avete fatto le visure dell'immobile? siete sicuri che l'immobile sia di proprietà esclusiva della moglie (il che presuppone aver accertato che i coniugi siano in regime di separazione dei beni)? vi siete fatti fornire i dati del fallimento, sì da appurare eventuali partecipazioni della moglie (come correttamente suggerito da studiopci)?
Un'ultima domanda: siete certi che non vi siano altri immobili appetibili sul mercato? Pur in presenza di tali problematiche si può stipulare, ma il costo delle cautele necessarie (redazione di preliminare, trascrizione, eventuali consulenze di avvocati) può diminuire il margine di convenienza a fronte di non pochi pensieri...

 

[stell4]

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Questa fretta che avete,
A dire il vero l'unico che ha fretta è l agente immobiliare..il venditore si era accontentato della parola e ci aspettava a settembre.

il venditore nel chiudere ed intascare e la vostra nel comprare, mi induce di pensare che il prezzo sia favorevole...

Purtroppo no! È un prezzo giusto e ne hanno vendute altre cosí. L'unico problema è che visto che mi piace molto non vorrei perderla.

Grazie per la risposta[DOUBLEPOST=1398859928,1398859857][/DOUBLEPOST]Sono dal cel e ho sbagliato a citare. Spero si capisca che la risp è nella citazione.

 

[Wile]

Se il problema (che non stai qui a spiegare) sono i 250 euro della registrazione del compromesso mi sa che ci sono sotto altri problemi che non aspettano altro che di saltare fuori.

Ringrazio tutti.
Il marito della persona che vende è in fallimento. Quest'immobile è intestato alla moglie che sembra non avere, ad oggi, alcun problema. L'immobile è di proprietà esclusiva della moglie.
Ho appena parlato con l'agente immobiliare che continua a sostenere che il compromesso depositato (il venditore vuole il 20% e non 5000E/10000E) potrebbe non tutelarci da eventuali:
-pignoramenti o sequestri e
-qualora il venditore non lasci l'immobile noi potremmo non vedere più la caparra.

come volevasi dimostrare...
Seguite i consigli di Avv. Polidoro (e in parte anche miei) di ricorrere ad un preliminare trascritto. E di andare da un avvocato (magari dello stesso studio del notaio che vi tutela (o che dovrebbe tutelarvi), ASSOLUTAMENTE non della parte venditrice) che faccia tutte le visure in conservatoria e presso il curatore fallimentare per verificare lo stato patrimoniale dei coniugi, perche' quando ci sono dei fallimenti i giro ci sono dei grossi problemi in cui rischiate di incappare... chi e' in fallimento non ha certo paura di intascare e sbattersene di eventuali decreti ingiuntivi successivi (tipo voi pagate e lui non se ne va...servirano anni tra denunce tribunali e decreti ingiuntivi per liberare la casa). Tra l'altro se effettuate un rogito e non pagate il giusto prezzo (come fate a dimostrarlo con un versamento successivo che non avete ancora effettuato quanto gia' avete compiuto l'atto?) c'e' il rischio di revocatoria fallimentare, anche se e' o sembra della moglie.
Vi siete imbarcati in una trattativa non semplice. Con dei fallimenti in giro non lo e' mai. Chi ve la fa semplice o e' in malafede o semplicemente non ci perde nulla... la sua parcella ce l'avra' comunque.

 

[Rosa1968]

In parole povere, se successivamente alla trascrizione del contratto preliminare l'appartamento posto in vendita fosse pignorato, tale pignoramento non potrà procedere perché prevarrà il diritto degli acquirenti.

 

[stell4]

Ok ragazzi, ringrazio tutti per i consigli. Oggi parlerò con un altro notaio che a meno che non mi metta tranquilla proponendomi un preliminare sicuro al 100% o altro credo che comunicheremo la nostra (spero anche del mio partner quando leggerà gli sviluppi) decisione: ovvero aspettare che lasci l'appartamento e rogitare. A detta del venditore (quando ha parlato con noi) era disposto ad una stretta di mano oggi e rogitare quando va via.
E' l'ai che 'preme', ma questa soluzione ci fa dormire più sereni.

 

[Rosa1968]

era disposto ad una stretta di mano oggi e rogitare quando va via.

quella stessa stretta di mano quando ti dirà non voglio vendere a te. L'agente immobiliare altro non vuole fare che mettervi nelle condizioni di comprare realmente non certo lasciandovi in balia dei chiari di luna, fare un progetto di vita, che è l'acquisto della casa, certo, e sono d'accordo con te DEVE ESSERE SICURO.

 

[stell4]

L'agente immobiliare altro non vuole fare che mettervi nelle condizioni di comprare realmente non certo lasciandovi in balia dei chiari di luna

Certo, lui è tra l'altro un amico non un semplice ai. Solo che proprio lui mi consiglia di evitare il compromesso trascritto visto che la situazione è già complessa e ad oggi tutti i notai da cui sono stata erano concordi su una cosa: o 5mila euro per bloccare senza neanche trascrivere (se li perdi li perdi e buonanotte) oppure rogito direttamente. Se lui fosse fuori da casa non ci sarebbero problemi ma visto che così non è stanno cercando una soluzione che possa metterci tranquilli.