Buona la seconda!
Non sono un perito e quando mi chiama un cliente per sapere a quanto può vendere, la risposta che do ed il metodo che utilizzo per arrivarci sono specifici per quella domanda!
Buona la seconda!
Non sono un perito e quando mi chiama un cliente per sapere a quanto può vendere, la risposta che do ed il metodo che utilizzo per arrivarci sono specifici per quella domanda!
Intendi buona la prima! Bene, infatti non è una stima, ma una mera indicazione di prezzo possibile, quindi lecita quanto poco scientifica e sopratutto, dipendente da fattori tipo: fortuna, caso, naso. Come sai sono diversi per tutte le persone, ma a differenza di una stima seria, sono discutibili ma non di certo fonte di responsabilità, perché siamo nell'ambito di "pareri e opinioni", non ricostruibili in modo scientifico perché "soggettivi". In questo caso, non mi sentirei chiamato in causa quando si discute di stime, perché non fai stime, ma opinioni basate sulla tua sensibilità e sulla tua expertise. Quindi l'OMI lascialo all'AdE, non nominarlo nemmeno, che è meglio, non ti serve.
Io l'OMI lo utilizzo poco e niente e l'ho tirato in ballo unicamente per indicare un osservatorio immobiliare dal quale farsi un'idea di massima per chi non aveva nessuna idea per valutarsi casa da solo (tu non lo riconosci valido ma rimane il fatto che i valori indicati sono molto vicini alla realtà commerciale delle zone indicate...)
E dalla valutazione comparativa, ti faccio notare, che non si tiene conto delle situazioni eccezionali legate al caso o alla fortuna o all'acquirente disposto a pagare di più, piuttosto che il venditore disposto a vendere a meno...
Cos'è la stima seria? E che fine ha la stessa? (personalmente non ho mai parlato di stima...)
E dalla valutazione comparativa, ti faccio notare, che non si tiene conto delle situazioni eccezionali legate al caso o alla fortuna o all'acquirente disposto a pagare di più, piuttosto che il venditore disposto a vendere a meno...
Cos'è la stima seria? E che fine ha la stessa? (personalmente non ho mai parlato di stima...)
Beh, è parte necessaria in ogni compravendita immobiliare, pensa alle stime che i periti fanno per i mutui (che spesso non sono serie e possono poetare delle conseguenze ai periti stessi) o pensa all'analisi di un investimento immobiliare per i fondi. Una stima seria, per esempio l'MCA è una stima che il perito fa seguendo una disciplina precisa, che gli impone di indicare ogni passo che ha compiuto nell'eseguirla per far si che chi la riceve o la legge capisca dove ha reso i dati, come ha fatto le misurazioni, la metodologia seguita spiegata nel dettaglio, la presentazione di tutti i calcoli ( e non solo delle superfici convenzionali moltiplicate per un prezzo €/mq) ecc.
A cosa serve? Serve a dare trasparenza al mondo immobiliare, che porta a due prime conseguenze: la prima è che se fai una stima secondo gli IVS sei costretto a indicare tutto e quindi non ti conviene farla alla carlona, perché in caso ti venga contestata sarà facile dimostrare dove sei stato "superficiale"... la seconda è che si verificherebbe un processo virtuoso dove i valori finalmente nascerebbero sulla base di dati riscontrabili da chiunque, in qualsiasi momento, e non su fantomatiche forbici medie.
Quindi il nocciolo della questione è farla per iscritto indicando il metodo ed i parametri utilizzati per addivenire al valore?
Ho visto come è redatta una stima in base all'MCA e non è che sia diversa da una valutazione commerciale, sicuramente più dettagliata e precisa, visto che il valore indicato riporta anche i centesimi ma, spero, concorderai con me che parlando di una compravendita, i centesimi non ci sono mai, già parliamo di eccezione se compaiono i 500 € nel prezzo ed è più che ovvio che in una valutazione commerciale si dia un prezzo forfettario (considerando sempre un minimo ed un massimo) come più probabile per la vendita....
Nella stima con procedura MCA si utilizzano i seguenti parametri:
1) descrizione dell'immobile;
2) caratteristiche edilizie dell'immobile e del fabbricato;
3) caratteristiche estrinseche (contesto di zona)
4) immobili simili venduti o stimati in zona (almeno 3) sui quali fare la comparazione;
5) calcolo della superficie commerciale;
6) calcolo del valore minimo e massimo al mq della superficie principale;
7) calcolo del plus o minus valore (stato di manutenzione, balconi/terrazzi, giardini, cantine, posto auto/box);
8) comparazione con gli immobili indicati
9) calcolo dei valori minimo, massimo e medio;
10) Assegnazione del valore.
Ora, le voci che io prendo in considerazione per le mie valutazioni sono esattamente le stesse ma in più le confronto con le richieste d'acquisto che ho in banca dati per quella tipologia di immobile in quella determinata zona e comunico al proprietario a quanto potrebbe vendere....
Bene, posta qui una stima e faccela vedere e ti dico in cosa differiscono. I centesimi non c'entrano nulla, si può anche arrotondare, basta indicare come si arrotonda. 
Poi scusa, non avevi detto che davi mere indicazioni di prezzo? Cosa c'entra i callcoli ch efai? Stai facendo un abominio? Se indichi il prezzo possibile, spari una forbice e ciao, non la emtti manco per iscritot (non ha senso). Se fai un MCA metti per iscritto e sopratutto i comparabili (cioè quelli che tu indichi con almeno 3 immobili simili) efai vedere da dove nasce il valore indicato, intanto. (e dici poco). Poi scusa prendi le richieste.... ma a quanto mi risulta la forbice tra le richieste di prezzo e le offerte di prezzo è molto elevata (intonro al 20-25% sempre in media) come ne tieni di conto? Poi dici di tener conto delle stesse voci... ma non facevi una mera indicazione di prezzo? Ora mi dici che prendi anche i comparabili e li indichi nella stima? Metterci un prezzo medio al mq non è la stessa cosa... indicare le quotazioni OMI è possibile anche in una MCA, poi queste potrebbero venir computate ma anche ignorate, ai fini del calcolo del valore finale indicato nella stima... come fai a dare il valore per esempio, al balcone? Con i coefficienti? Quindi se si affaccia sulla piazza o sul retro costa uguale? O al rumore in zona? Come fai a dare il valore del rumore della zona che è presente intorno all'immobile che stai stimando, rispetto al comparabile che invece non ha rumore intorno? Se il balcone è 0,25 secondo la 10750 poi vai di punti di merito/demerito? E quanto sono scientifici? E quanto soggettivi? LA differenza è nel metodo. E i balconi vista amre costano sempre lo 0,25 della superficie principale corrispondente o invece influiscono molto di più sul prezzo finale? Allora che fai cambi i coefficienti? O fai assorbire, per retroazione, il surplus di prezzo nei mq ponderati? Secondo quale principio? Se ci fai caso vedrai che nell'mca le superfici vengono computate senza coefficienti, quando si fa il calcolo del prezzo marginale.
Poi scusa, non avevi detto che davi mere indicazioni di prezzo? Cosa c'entra i callcoli ch efai? Stai facendo un abominio? Se indichi il prezzo possibile, spari una forbice e ciao, non la emtti manco per iscritot (non ha senso). Se fai un MCA metti per iscritto e sopratutto i comparabili (cioè quelli che tu indichi con almeno 3 immobili simili) efai vedere da dove nasce il valore indicato, intanto. (e dici poco). Poi scusa prendi le richieste.... ma a quanto mi risulta la forbice tra le richieste di prezzo e le offerte di prezzo è molto elevata (intonro al 20-25% sempre in media) come ne tieni di conto? Poi dici di tener conto delle stesse voci... ma non facevi una mera indicazione di prezzo? Ora mi dici che prendi anche i comparabili e li indichi nella stima? Metterci un prezzo medio al mq non è la stessa cosa... indicare le quotazioni OMI è possibile anche in una MCA, poi queste potrebbero venir computate ma anche ignorate, ai fini del calcolo del valore finale indicato nella stima... come fai a dare il valore per esempio, al balcone? Con i coefficienti? Quindi se si affaccia sulla piazza o sul retro costa uguale? O al rumore in zona? Come fai a dare il valore del rumore della zona che è presente intorno all'immobile che stai stimando, rispetto al comparabile che invece non ha rumore intorno? Se il balcone è 0,25 secondo la 10750 poi vai di punti di merito/demerito? E quanto sono scientifici? E quanto soggettivi? LA differenza è nel metodo. E i balconi vista amre costano sempre lo 0,25 della superficie principale corrispondente o invece influiscono molto di più sul prezzo finale? Allora che fai cambi i coefficienti? O fai assorbire, per retroazione, il surplus di prezzo nei mq ponderati? Secondo quale principio? Se ci fai caso vedrai che nell'mca le superfici vengono computate senza coefficienti, quando si fa il calcolo del prezzo marginale.
Bene, posta qui una stima e faccela vedere e ti dico in cosa differiscono. I centesimi non c'entrano nulla, si può anche arrotondare, basta indicare come si arrotonda.
No..no...bloccati! Mi sa che parliamo due lingue diverse...la mia domanda era ironica, mi sembrava chiaro...
Raramente ci chiedono la valutazione o la stima per iscritto e, anche quando avviene, non è mai impostata come una stima da MCA.
E' molto semplice:
1) vado a vedere l'immobile che mi si chiede di valutare;
2) studio le caratteristiche esterne e lo stato di manutenzione;
3) idem per l'interno e verifico le superfici;
4) studio il contesto, se già non lo conosco (distanza dai mezzi pubblici e dai principali servizi, scuole parchi e/o giardini ecc, ecc.);
5) faccio una bella comparazione tra la tipologia di immobile che ho visionato con quelle simili che ho venduto o, per lo meno, gestito (e che mi fanno capire che tipo di riscontro posso ottenere) nella stessa zona (e di solito sono molte di più di 3, a volte arriviamo a una decina);
6) calcolo il valore al mq al quale ho venduto le altre apportando le dovute correzione in base a differenze sullo stato conservativo e alla presenza o meno di eventuali accessori (e già in questo caso mi vengono in aiuto le famose richieste d'acquisto, da queste verifico ciò che vuole veramente la maggioranza degli acquirenti e se un accessorio è più importante di un altro);
7) mi faccio le dovute proporzioni se dovessero esserci delle differenze rilevanti di metratura;
8) per ultimo verifico se per quelle tipologia di appartamento o di villa c'è mercato e quanto esso sia consistente;
9) verifico quali siano le cifre più probabili che desumono dalle richieste d'acquisto per la tipologia di immobile, in quella zona che sto valutando (le richieste, per intenderci, non sono quelle che vorrebbero lasciare inizialmente gli acquirenti ma sono quelle già filtrate e corrette dopo il primo colloquio con loro...se pretendono di acquistare ad una cifra troppo bassa per il reale valore di mercato o con delle caratteristiche che in quella zona e per quella tipologia non si troveranno mai, si fa presente e se ce la fanno correggere si utilizzano come richieste valide, altrimenti si cestinano!)
10) comunico la valutazione del valore commerciale più probabile compresa tra un minimo ed un massimo.
Non mi sembra ci sia nulla di arcano ed è un sistema che permette di essere sempre al passo con i diversi momenti storici del mercato...perché si fa un monitoraggio quotidiano della situazione e si possono apportare modifiche in tempo reale!
Se non ti piace, non è un mio problema e nemmeno dei miei clienti che mi risulta siano più che soddisfatti dei miei servizi.
E lascia perdere la scienza...continui a battere su questo tasto...devi rispondere ad un proprietario che vuole vendere a che cifra può farlo...o sei sul campo oppure i tuoi dati scientifici non servono ad un bel niente!
Ora, assodato che non fai il mediatore...sei almeno un perito di banca o un CTU?
Diciamo che sono uno che prima di parlare di un argomento, lo ha studiato a fondo.
1) dai un indicazione di prezzo secondo l'expertise (la tua conoscenza del territorio e del suo mercato) che è sintetica e non necessita di molte pezze d'appoggio matematiche, semmai storiche.
2) Fai una stima secondo metodologie scientifiche e allora fai tutto l'iter, due-dligence, calcoli, stima.
3) Per serietà ti astieni.
......agente immobiliare si nasce e "modestamente" pensoperme lo "nacque".............
2) Fai una stima secondo metodologie scientifiche e allora fai tutto l'iter, due-dligence, calcoli, stima.
3) Per serietà ti astieni.
......agente immobiliare si nasce e "modestamente" pensoperme lo "nacque".............
... ma non lo divenni 
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