Sala hobby sbancata

[leonard]

... ma non lo divenni

...........qualche dubbio invece mi "divenne" che tu non lo "divenni"....................

 

[alkemi43]

mica è vietato!

Ciao ssimone75. Non solo non è vietato, ma potrebbe addirittura rivelarsi utile come termine di paragone per le stime fatte dai professionisti. Perché, come non mi stancherò mai di ripetere, la valutazione, anzi le valutazioni, le farò fare comunque, e da professionisti a cui non affiderò l’incarico. Quindi, il medico lo consulto, ma vorrei essere in grado di fargli qualche domandina se mi dice che l’emottisi è dovuta all’alluce valgo, e se la sua risposta è che il suo fiuto sanitario, la sua sensibilità della sanità locale e nazionale, la sua ispirazione artistica (perché la medicina è un’arte), e magari la sua percezione extrasensoriale gli dicono che è così, sbaglierò, ma cambio medico. Il che non sarebbe successo se una sbirciatina all’anatomia umana non l’avessi data e mi fossi fidato del primo medico in cui fossi inciampato (ma, come ripeto, i medici bravi e onesti non sono, ahinoi, contraddistinti da una stella bianca in fronte). Peraltro, di medici che “addomesticano” le diagnosi per sottoporre a un intervento chirurgico un paziente che potrebbe farne allegramente a meno (perché gli entra qualcosa in tasca), o che eseguono parti cesarei perché è più facile sono piene le cronache, e le analogie sono fin troppo facili …
Con simpatia, ti auguro buon lavoro

 

[alessandro66]

Diciamo che sono uno che prima di parlare di un argomento, lo ha studiato a fondo.

Di questo non avevo alcun dubbio ed era la risposta che mi aspettavo....a me hanno insegnato la pratica sul campo e poi ho integrato con gli aggiornamenti e lo studio continuo....

La sola teoria non ti permette di ottenere risultati lavorativi che ti permettano di campare, è già abbastanza difficile con l'esperienza di tanti anni di pratica sul campo, figurati se bastasse la sola teoria che, oltre tutto, non è mai adeguatamente aggiornata per la velocità con la quale cambiano le situazioni reali.

Una cosa l'ho imparata in questi anni....focalizzarsi sulla soluzione, mai sul problema!

 

[Graf]

Come mai non è ancora apparso Carlo Garbuglio?

 

[alessandro66]

Nota per "pensoperme" sull'aspetto delle motivazioni per cui è meglio l'incarico in esclusiva anche per i clienti:
immobilio.it - La norma UNI EN 15733 in Italiano - Requisiti per la fornitura di servizi degli agenti immobiliari
che, per'altro, ha già letto.

 

[alkemi43]

rigore e riproducibilità

Beh, è parte necessaria in ogni compravendita immobiliare, pensa alle stime che i periti fanno per i mutui (che spesso non sono serie e possono poetare delle conseguenze ai periti stessi) o pensa all'analisi di un investimento immobiliare per i fondi. Una stima seria, per esempio l'MCA è una stima che il perito fa seguendo una disciplina precisa, che gli impone di indicare ogni passo che ha compiuto nell'eseguirla per far si che chi la riceve o la legge capisca dove ha reso i dati, come ha fatto le misurazioni, la metodologia seguita spiegata nel dettaglio, la presentazione di tutti i calcoli ( e non solo delle superfici convenzionali moltiplicate per un prezzo €/mq) ecc.
A cosa serve? Serve a dare trasparenza al mondo immobiliare, che porta a due prime conseguenze: la prima è che se fai una stima secondo gli IVS sei costretto a indicare tutto e quindi non ti conviene farla alla carlona, perché in caso ti venga contestata sarà facile dimostrare dove sei stato "superficiale"... la seconda è che si verificherebbe un processo virtuoso dove i valori finalmente nascerebbero sulla base di dati riscontrabili da chiunque, in qualsiasi momento, e non su fantomatiche forbici medie.

Ciao pensoperme. Condivido al 100% le considerazioni che fai in questo e nel successivo post. Non conoscevo l’MCA (non sono un professionista), ma l’esistenza di uno standard internazionalmente accettato (e magari costantemente aggiornato) che fornisca una base trasparente, rigorosa, riproducibile, alla valutazione di un immobile è senz’altro “un piccolo passo per l’uomo, un grande balzo per l’umanità”. Dopo, ma solo dopo, se lo reputa opportuno, l’AI può aggiungere considerazioni tipo “nel mio DB, le richieste di immobili di questo tipo si attestano sull’X% in più o in meno di questa cifra, quindi, caro proprietario, regolati e fammi sapere”, come anche “caro cliente, il prezzo da te offerto è l’X% inferiore al valore MCA dell’immobile, e con questo scarto non si fa molta strada. Pensaci e fammi sapere”. In ogni caso, si è stabilito un livello uniforme (e largamente accettato) per tutti e si può determinare di quanto i “sogni” dei potenziali acquirenti e/o degli attuali proprietari se ne discostino. È chiaro che comunque, a un certo punto, la trattativa svolge il suo ruolo, ma ho l’impressione che il valore MCA possa calmierare chi se ne allontana troppo. Sono talmente entusiasta (entusiasmo del neofita) che, fosse per me, renderei obbligatoria, insieme con l’indicazione del prezzo richiesto, anche l’indicazione del valore calcolato secondo l’MCA (o di meglio, se c’è). Grazie dell’informazione, pensoperme, ora so cosa chiederò al perito (ma prima do un’occhiata alla MCA, comunque …). Saluti.

 

[leonard]

.....

 

[alessandro66]

Ciao pensoperme. Condivido al 100% le considerazioni che fai in questo e nel successivo post. Non conoscevo l’MCA (non sono un professionista), ma l’esistenza di uno standard internazionalmente accettato (e magari costantemente aggiornato) che fornisca una base trasparente, rigorosa, riproducibile, alla valutazione di un immobile è senz’altro “un piccolo passo per l’uomo, un grande balzo per l’umanità”. Dopo, ma solo dopo, se lo reputa opportuno, l’AI può aggiungere considerazioni tipo “nel mio DB, le richieste di immobili di questo tipo si attestano sull’X% in più o in meno di questa cifra, quindi, caro proprietario, regolati e fammi sapere”, come anche “caro cliente, il prezzo da te offerto è l’X% inferiore al valore MCA dell’immobile, e con questo scarto non si fa molta strada. Pensaci e fammi sapere”. In ogni caso, si è stabilito un livello uniforme (e largamente accettato) per tutti e si può determinare di quanto i “sogni” dei potenziali acquirenti e/o degli attuali proprietari se ne discostino. È chiaro che comunque, a un certo punto, la trattativa svolge il suo ruolo, ma ho l’impressione che il valore MCA possa calmierare chi se ne allontana troppo. Sono talmente entusiasta (entusiasmo del neofita) che, fosse per me, renderei obbligatoria, insieme con l’indicazione del prezzo richiesto, anche l’indicazione del valore calcolato secondo l’MCA (o di meglio, se c’è). Grazie dell’informazione, pensoperme, ora so cosa chiederò al perito (ma prima do un’occhiata alla MCA, comunque …). Saluti.

In linea teorica sono tutte considerazioni giuste e, in realtà, sarei d'accordo anche con il punto di vista di pensoperme (non quello sull'esclusiva però...) ma il problema è il reale aggiornamento dei dati e dei parametri che si dovrebbero utilizzare in queste valutazioni e negli ultimi anni, soprattutto a cavallo tra il 2008 e il 2009, quando ti trovi a dover cambiare radicalmente le valutazioni perché nell'arco di 4 mesi ti cambiano i valori con percentuali a doppia cifra, la vedo dura...
Alla fine dei giochi, l'unica realtà "reale" è quella del mercato e la proporzione che c'è tra la domanda e l'offerta...gli osservatori immobiliari danno aggiornamenti semestrali ma se non si ha il monitoraggio quotidiano dell'andamento del mercato non si beccherà mai il giusto valore (inteso sempre come il più probabile) e in un libero mercato dove il prezzo giusto è dato dall'incontro tra domanda ed offerta, mi sembra una bella forzatura imporre parametri rigidi (e a nulla servono le percentuali di scostamento, divergenze e quant'altro se continuano a derivare da valori di partenza non aggiornati ed ingabbiati) ad un mercato per il quale si grida allo scandalo per le provvigioni dei professionisti che, più o meno, sono in linea a livello nazionale ma che, in realtà, subiscono l'influenza della trattativa sul prezzo dell'immobile. In un mercato dove ci sono ancora venditori alla ricerca dell'amatore (manco stessero vendendo un'opera d'arte!) e dove gli acquirenti, sempre più in crisi, perché siamo tutti con meno soldi rispetto a qualche anno fa, non riescono ad ottenere i giusti mutui dalle banche nemmeno se le pregano in ginocchio ed in aramaico antico...
Io continuo a chiedermi...se gli italiani tutti, sono così più bravi del resto del mondo a fare qualsiasi cosa e sono così furbi a non farsi prendere in giro dal primo truffatore che incontrano, perché non siamo i primi al mondo?
Forse proprio perché siamo i più furbi e i più bravi?
Un professionista terzo, che non dovrà investire tempo e denaro ma che, anzi, sarà pagato per la stima e che, fondamentalmente, campa di quello, a quale danno va incontro se sbaglia la stima? Lui ha rispettato tutti i parametri e ha fatto la valutazione esattamente come previsto dall'MCA, che colpa ne ha se poi il mercato risponde in maniera diversa e l'immobile non è vendibile?
Non credi che un mediatore che poi dovrà gestire materialmente la vendita abbia tutto l'interesse a valutare correttamente (e ne abbia anche maggiori probabilità, conoscendo il mercato) l'immobile sul quale poi, dovrà investire tempo e denaro e assumersi totalmente il rischio d'impresa sino a vendita effettuata?

 

[alessandro66]

Secondo me, il problema non è il metodo ma il professionista che lo applica!
Purtroppo l'Italia è il paese del: "fatta la legge, trovato l'inganno!", se fossimo tutti seri, corretti ed onesti al 100% non staremmo qui a farci tutte queste pippe mentali.
E' ovvio, perché è un sacrosanto diritto, che ognuno di noi faccia tutti i controlli e i sondaggi del caso per capire se il professionista a cui sta pensando di rivolgersi sia affidabile e competente, non discuto ciò...metto solo in dubbio la validità di un metodo rispetto ad un altro.
Quando incontro clienti titubanti sull'esclusiva (che poi, anche qui il vero problema non è l'esclusiva in se e per se ma la mancanza di certezza sulla competenza del professionista che la richiede) per dimostrare la mia buona fede, propongo un mese di esclusiva senza rinnovo automatico (che per altro non indico mai, preferisco che sia il cliente a rinnovarmi la sua fiducia) per fargli vedere nella realtà come lavoro e dargli un pò di tempo per valutare se può darmi fiducia...

 

[alkemi43]

Ciao alessandro66. Completamente d’accordo con te: un DB la cui frequenza di aggiornamento è inferiore alla frequenza di variazione della realtà che rappresenta, lo si può tranquillamente buttar via, tanto nessuno ne sentirà la mancanza. Le compagnie aeree avrebbero vita assai grama se aggiornassero i posti disponibili ogni semestre. Nel caso dell’MCA, tuttavia, da quel poco che ho avuto occasione di vedere, mi pare di capire (ma posso sbagliarmi) che, a differenza dell’ISO 10750, non si utilizzano parametri o coefficienti di sorta, ma comparabili e componenti – per il resto, si tratta solo di trovare dei regressori. Ora, i comparabili, essendo degli immobili, non variano se non in seguito a (significativi) interventi i quali, per ogni dato immobile, non è che siano proprio giornalieri (resterebbe assai poco tempo per utilizzarli). I prezzi marginali (che sono quelli variabili) sono deducibili da fonti di dominio più o meno pubblico: quelli richiesti ,dagli annunci (per i quali aiuterebbe molto una scheda informativa standard e ben fatta, se non in sostituzione, almeno in aggiunta a descrizioni che, dal punto di vista informativo, sfiorano l’inutilità), e quelli rogitati, dai rogiti (anche qui, l’imposizione di un formato standard aiuterebbe). L’aggiornamento non in tempo reale, ma in tempo utile di questi dati è sicuramente faticoso, ma altrettanto sicuramente non è “rocket science” e, a mio sommesso parere, un lavoro tipico di un osservatorio che facilitare il mercato, oltre che osservarlo, il che non sarebbe male, visto anche che lo paghiamo.
Il valore MCA (supponendo che sia calcolato correttamente, ma se l’ingegnere sbaglia i calcoli e il pilastro collassa, è sbagliato l’ingegnere, non la scienza delle costruzioni) non garantisce la vendibilità in tempi certi o viceversa l’equità del prezzo pagato per l’acquisto ma questo,a mia conoscenza non lo fa nessuno (se c’è qualcuno o qualcosa che lo fa, dimmelo, ti prego). Permette comunque di distinguere tra un valore standard e aumenti o diminuzioni che possono (e a questo punto forse devono) essere razionalizzati / verbalizzati (aumento perché così mi gira, perché da qui c’è passato Garibaldi, perché ho Totti come vicino di casa, o diminuisco perché ho fretta di vendere, ecc.).
Di organismi autoreferenziali e di arbitri che fanno anche i giocatori l’Italia è piena: basta guardarsi intorno, specie nel settore pubblico (ma anche quello privato non scherza, e la moneta cattiva scaccia quella buona). Sempre a mio sommesso parere, il grosso del valore aggiunto dell’AI sta nel suo DB di richieste e nella sua capacità di incrementarlo. È fin troppo ovvio che prezzi più bassi di quello “giusto” aumentino le probabilità di vendita e quindi è lecito pensare che, visti appunto i costi di gestione e il rischio d’impresa , sia anche troppo forte la tentazione di “abbassare l’asticella”, così come è ovvio che una nave è più sicura nel porto che in mare aperto, ma non è quello il fine per cui una nave viene costruita.
Con simpatia.