Saltare la proposta di acquisto e andare subito al compromesso

[acquirente]

certo, lo faccio sempre io...

grazie veramente , e' proprio quello che volevo sapere.

 

[acquirente]

certo, lo faccio sempre io...

Ti ringrazio che sei dalla parte dell'acquirente ma volevo chiederti una cosa parecchio importante e che credo interessi molti compratori.
io detesto la proposta di acquisto che diventa preliminare, anzi pretendo preliminare a parte, magari dal notaio per la trascrizione mentre nel frattempo mi faccio i controlli con un tecnico di parte mia.
volevo chiederti. onestamente, cosa devo fare se mi piace una casa e parecchio e l'agenzia mi propone solo una proposta di acquisto che diventa preliminare??
io cosi' non compro, non mi fido.
Posso pretendere una proposta di acquisto- tipo trattativa inziale, un preliminare a parte e alla fine il rogito?
davvero l'agenzia si farebbe scappare una vendita sicura soprattutto di una certa cifra non indifferente?
grazie.

 

[Vima]

Scusa se mi intrometto, ma mi sembra molto più semplice di quanto tu creda; io sono un Agente Immobiliare ed in un caso come il tuo, che mi è capitato lo scorso mese di maggio, ho proceduto nel seguente modo:

- ho compilato e fatto sottoscrivere al Proponente la regolare Proposta d'Acquisto, senza allegarvi alcun assegno di caparra (nè penitenziale, nè confirmatoria) per volere del Proponente, ma indicando, oltre ai termini essenziali dell'accordo, che entro 20 gg. dall'accettazione della stessa sarebbe seguita la stesura del Preliminare a cura di un Notaio;

- il Notaio segnalatomi dal Proponente, che ho provveduto subito dopo a contattare, mi ha ovviamente richiesto di fornirgli tutta la documentazione di cui io fossi in possesso, utile all'apertura della pratica (copia della Proposta accettata, documenti d'identità e codici fiscali delle Controparti, visura e planimetria catastale dell'immobile (che devono adesso per Legge essere conformi allo stato di fatto), Atto di Provenienza con relativa Nota di Trascrizione, Certificato di Destinazione Urbanistica (a cura del Venditore), Attestato di Certificazione Energetica ACE (a cura di tecnico abilitato incaricato dal Venditore);

- alla scadenza prevista dei 20 gg. il Notaio ha puntualmente redatto il Preliminare (poi regolarmente sottoposto a trascrizione), in sede del quale la Parte Acquirente ha versato alla Parte Venditrice una somma pari al 30% del prezzo pattuito, a titolo di Caparra Confirmatoria;
- il Rogito è seguito a distanza di due mesi e tutto è andato secondo gli accordi sottoscritti dalle Controparti in fase di Proposta d'Acquisto da me compilata!

Mi rendo conto che spesso vi sono parecchie perplessità da parte di potenziali Acquirenti, i quali vengono forse male informati e/o consigliati da alcuni Agenti immobiliari non sufficientemente scrupolosi ed accorti e, poi, può sempre capitare che una Controparte non ottemperi in tutto o in parte agli obblighi previsti in sede di accordo e spesso neppure a quelli di Legge e gli Avvocati lavorano per dirimere i contenziosi che ne scaturiscono!

Per concludere: personalmente ti consiglio vivamente di rivolgerti all'Agente immobiliare (che tale sia e che non sia un "abusivo") che ti ha segnalato l'immobile che ti interessa e di pretendere da lui tutto quanto possa fugare i tuoi dubbi in merito, compreso il fatto di pretendere che lo stesso si attivi per rendere a te noto tutto ciò di cui egli possa venire a conoscenza, secondo la cosiddetta "diligenza del buon professionista", magari anche prima della stesura della Proposta (come ad esempio il conoscere quale sia l'Atto di Provenienza, che non vi siano ad esempio atti di donazione, che per le infinite ed estenuanti implicazioni giuridiche costituiscono una vera e propria "spada di Damocle" per l'incauto Acquirente, ecc. ecc.): dopotutto, gli Agenti Immobiliari percepiscono le Provvigioni di mediazione a fronte di un servizio che deve essere qualificato!

Questa la mia esperienza, spero possano servirti questi miei consigli.

Ti saluto cordialmente.

 

[Umberto Granducato]

- ho compilato e fatto sottoscrivere al Proponente la regolare Proposta d'Acquisto, senza allegarvi alcun assegno di caparra (nè penitenziale, nè confirmatoria) per volere del Proponente, ma indicando, oltre ai termini essenziali dell'accordo, che entro 20 gg. dall'accettazione della stessa sarebbe seguita la stesura del Preliminare a cura di un Notaio;

Se fra l'accettazione e il preliminare uno dei 2 si ritirava cosa sarebbe successo?

 

[Vima]

Se fra l'accettazione e il preliminare uno dei 2 si ritirava cosa sarebbe successo?

E' ovviamente il rischio che le Controparti si sono accollate di comune accordo in un lasso di tempo limitato: il Proponente perdere l'immobile di suo interesse (d'altro canto, qualora avesse temuto di perderlo avrebbe optato per il versamento della Caparra Confirmatoria) ed il Venditore nel vedersi "sfumare" la vendita (da parte sua, avrebbe potuto rifiutare una Proposta d'Acquisto non accompagnata da Caparra Confirmatoria); in tutto questo, comunque, l'Agente Immobiliare (alias io) era presente e ha segnalato ampiamente alle Controparti i rispettivi rischi che stavano correndo! Poi, non scordiamoci che la Proposta Accettata è pur sempre una scrittura privata ed in quanto tale rappresenta un contratto a tutti gli effetti!

 

[Umberto Granducato]

Scusa, ma non ti seguo: o vale o non vale.....

E' ovviamente il rischio che le Controparti si sono accollate di comune accordo in un lasso di tempo limitato: il Proponente perdere l'immobile di suo interesse (d'altro canto, qualora avesse temuto di perderlo avrebbe optato per il versamento della Caparra Confirmatoria) ed il Venditore nel vedersi "sfumare" la vendita (da parte sua, avrebbe potuto rifiutare una Proposta d'Acquisto non accompagnata da Caparra Confirmatoria)

Se è un rischio vuol dire che la scritta non vale niente perchè ognuno puo ritirarsi e allora basta una stretta di mano.

Poi, non scordiamoci che la Proposta Accettata è pur sempre una scrittura privata ed in quanto tale rappresenta un contratto a tutti gli effetti!

Se è un contratto produce effetti: quali sono se uno si ritira? (ri)domando.......

 

[Vima]

Scusa, ma non ti seguo: o vale o non vale.....


Se è un rischio vuol dire che la scritta non vale niente perchè ognuno puo ritirarsi e allora basta una stretta di mano.



Se è un contratto produce effetti: quali sono se uno si ritira? (ri)domando.......

L'effetto è che puoi comunque adire le vie legali, certamente con tempi lunghi ed esito incerto, ma questo anche nel caso in cui ci fosse la Caparra Confirmatoria! L'unica differenza consiste nel vincolo economico rappresentato dalla Caparra Confirmatoria, il cui meccanismo d'azione è ben regolato dagli artt. del C.C.
Certo è che dubito fortemente del fatto che chi si presta a sottoscrivere ed accettare Proposte d'Acquisto non accompagnate da Caparra Confirmatoria (nella viva speranza che sappia i rischi che corre), desideri poi rivolgersi all'Autorità Giudiziaria per ottenere se non il risarcimento danni anche solo l'esecuzione della prestazione ai sensi dell'art. 1453 del C.C.

Aggiunto dopo 2 minuti :

L'effetto è che puoi comunque adire le vie legali, certamente con tempi lunghi ed esito incerto, ma questo anche nel caso in cui ci fosse la Caparra Confirmatoria! L'unica differenza consiste nel vincolo economico rappresentato dalla Caparra Confirmatoria, il cui meccanismo d'azione è ben regolato dagli artt. del C.C.
Certo è che dubito fortemente del fatto che chi si presta a sottoscrivere ed accettare Proposte d'Acquisto non accompagnate da Caparra Confirmatoria (nella viva speranza che sappia i rischi che corre), desideri poi rivolgersi all'Autorità Giudiziaria per ottenere se non il risarcimento danni anche solo l'esecuzione della prestazione ai sensi dell'art. 1453 del C.C.

Però potrebbe anche accadere!

 

[Umberto Granducato]

L'effetto è che puoi comunque adire le vie legali, certamente con tempi lunghi ed esito incerto, ma questo anche nel caso in cui ci fosse la Caparra Confirmatoria! L'unica differenza consiste nel vincolo economico rappresentato dalla Caparra Confirmatoria

Quindi non c'è il rischio di far saltare tutto, ma di una vera e propria vertenza...
La proposta come viene impostata? Se fai un preliminare fra 20 gg dovrai citare una caparra? O no?

 

[acquirente]

E' ovviamente il rischio che le Controparti si sono accollate di comune accordo in un lasso di tempo limitato: il Proponente perdere l'immobile di suo interesse (d'altro canto, qualora avesse temuto di perderlo avrebbe optato per il versamento della Caparra Confirmatoria) ed il Venditore nel vedersi "sfumare" la vendita (da parte sua, avrebbe potuto rifiutare una Proposta d'Acquisto non accompagnata da Caparra Confirmatoria); in tutto questo, comunque, l'Agente Immobiliare (alias io) era presente e ha segnalato ampiamente alle Controparti i rispettivi rischi che stavano correndo! Poi, non scordiamoci che la Proposta Accettata è pur sempre una scrittura privata ed in quanto tale rappresenta un contratto a tutti gli effetti!

Ti ringrazio della risposta che trovo ottimale da poter fare ma come ha detto il moderatore presenta alcune lacune
dall'inizio e cioe' se qualcuno dei due si ritira e non c'e' nemmeno un acconto o una caparra penitenziale in questa fase.
io sono sono disposto a firmare una proposta di acquisto, ci mancherebbe ed anche a consegnare un acconto per tutelare il venditore.
la mia domanda e' questa: puo' l'agenzia immobiliare pretendere che io firmi solo una proposta di acquisto che diventa
preliminare alla firma del venditore e rischiare che io mi ritiri dall'offerta o dovrebbe venirmi incontro e stipulare quello che io compratore desidero fare?
Grazie.

 

[Vima]

Quindi non c'è il rischio di far saltare tutto, ma di una vera e propria vertenza...
La proposta come viene impostata? Se fai un preliminare fra 20 gg dovrai citare una caparra? O no?

Come ripeto, qualora la Parte adempiente optasse per l'ottenimento dell'esecuzione del contratto, potrebbe rivolgersi all'Autorità Giudiziaria ed intentare una causa; ovviamente, nella compilazione della Proposta d'Acquisto dovranno essere indicati tutti gli elementi essenziali per la validità del contratto, compreso la corresponsione da parte del Proponente di una Caparra Confirmatoria, il cui importo può variare mediamente tra il 20% ed il 30% del prezzo pattuito.

Aggiunto dopo 28 minuti :

Ti ringrazio della risposta che trovo ottimale da poter fare ma come ha detto il moderatore presenta alcune lacune
dall'inizio e cioe' se qualcuno dei due si ritira e non c'e' nemmeno un acconto o una caparra penitenziale in questa fase.
io sono sono disposto a firmare una proposta di acquisto, ci mancherebbe ed anche a consegnare un acconto per tutelare il venditore.
la mia domanda e' questa: puo' l'agenzia immobiliare pretendere che io firmi solo una proposta di acquisto che diventa
preliminare alla firma del venditore e rischiare che io mi ritiri dall'offerta o dovrebbe venirmi incontro e stipulare quello che io compratore desidero fare?
Grazie.

E' ovvio che se ti sei rivolto ad un Agente Immobiliare, questi, per tutelare le Controparti e contestualmente concordare con esse l'ammontare delle Provvigioni dovutegli, debba operare secondo l'iter corretto della compilazione della Proposta d'Acquisto da te sottoscritta e controfirmata per accettazione dal Venditore; qualora poi tu richiedessi esplicitamente di sottoscrivere successivamente presso il tuo Notaio di fiducia una cosiddetta "Scrittura Ripetitiva di Preliminare" (impropriamente detto "Compromesso"), in quanto la Proposta Accettata e notificata al Proponente è di per sè un Atto Preliminare in forma di scrittura privata, egli non potrebbe certamente opporsi; non comprendo, quindi, le tue perplessità: non ti fidi dell'Agente Immobiliare, in quanto ritieni che ti voglia "incastrare" o la tua è una "questione di principio"! Sappi che, anche qualora tu andassi direttamente al Preliminare dal Notaio con la parte Venditrice, le Provvigioni all'Agente Immobiliare sarrebbero dovute per Legge, in quanto egli ha stabilito il contatto tra te ed il Venditore, a maggior ragione se non dipendesse da lui il fatto di non voler seguire le trattative di compravendita per tua espressa volontà!

Io ti consiglio di fare tutto tramite Agente Immobiliare, investendo lo stesso di tutte le responsabilità che gli competono per il ruolo che si è scelto! Poi, recati sicuramente dal tuo Notaio di fiducia per farti redigere la scrittura in forma di atto pubblico ai fini della sua Trascrizione.

Cordialmente.