Saltare la proposta di acquisto e andare subito al compromesso

[Umberto Granducato]

Come ripeto, qualora la Parte adempiente optasse per l'ottenimento dell'esecuzione del contratto, potrebbe rivolgersi all'Autorità Giudiziaria ed intentare una causa; ovviamente, nella compilazione della Proposta d'Acquisto dovranno essere indicati tutti gli elementi essenziali per la validità del contratto, compreso la corresponsione da parte del Proponente di una Caparra Confirmatoria, il cui importo può variare mediamente tra il 20% ed il 30% del prezzo pattuito.

Se è prevista una caparra confirmatoria è esattamente uguale ad una proposta con caparra con la differenza (enorme) che non c'è passaggio di denaro e si fa una causa con niente (ZERO) in mano.
Le proposte d'acquisto senza passaggio di denaro (confirmatoria o penitenziale che sia, ma è un altro discorso) sono una castroneria enorme, rappresentano una finta tutela per le parti che hanno gli stessi identici obblighi che avrebbero con un passaggio di denaro.

 

[Vima]

Se è prevista una caparra confirmatoria è esattamente uguale ad una proposta con caparra con la differenza (enorme) che non c'è passaggio di denaro e si fa una causa con niente (ZERO) in mano.
Le proposte d'acquisto senza passaggio di denaro (confirmatoria o penitenziale che sia, ma è un altro discorso) sono una castroneria enorme, rappresentano una finta tutela per le parti che hanno gli stessi identici obblighi che avrebbero con un passaggio di denaro.

Forse non consideri che non sempre ed anzi oramai sempre più spesso (data l'infausta congiuntura economica) le Controparti hanno interesse a vincolarsi pesantemente l'una all'altra in termini economici, consapevoli del fatto che, di questi tempi, il rischio che una delle due si ritiri non sarebbe poi così remoto! E poi scusa, "castroneria si, castroneria no", l'Agente Immobiliare deve anche soddisfare le esigenze dei clienti nei limiti del possibile e soprattutto del lecito; se il cliente ti pone di fronte a questo problema, occorre essere più elastici: lui propone e la Controparte dispone e se poi si accordano, tanto meglio per tutti! Nei casi di controversie, e ve ne sono spesso, si ricorre al Foro competente.

Comunque sia, io personalmente sono della profonda convinzione di quanto asserisco e, se anche tu operi in qualità di Agente Immobiliare a tutti gli effetti, puoi agire secondo quanto meglio ti suggeriscono la tua professionalità e coscienza, visto che nel settore immobiliare mi sembra, purtroppo, di capire che vi siano anche troppe correnti di pensiero!

Aggiunto dopo 14 minuti :

Poi, scusa, a pensarci bene anche qualora vi fosse passaggio di denaro tramite Caparra Confirmatoria, potrebbe esservi uno squilibrio, nel senso che se la Parte inadempiente fosse quella che ha ricevuto la Caparra, potrebbe desistere dal voler restituire il doppio della stessa e l'Acquirente dovrebbe comunque intentare una causa! Per concludere la "ricetta magica" non esiste.

 

[Umberto Granducato]

La mia non è una critica, ma un'opinione basata su fatti e numeri: ognuno opera come vuole ci mancherebbe. Il forum è aperto a qualsiasi tipo di opinione rispettosa (come la tua) e non ha linee guida da seguire. I post che scrivo sono fatti dall'AI non dal moderatore

Forse non consideri che non sempre ed anzi oramai sempre più spesso (data l'infausta congiuntura economica) le Controparti hanno interesse a vincolarsi pesantemente l'una all'altra in termini economici, consapevoli del fatto che, di questi tempi, il rischio che una delle due si ritiri non sarebbe poi così remoto

Fare una proposta senza soldi non ti mette al riparo da questo problema. Il contratto produce comunque gli stessi effetti con la differenza di non aver niente in mano che avendo a che fare con la legge italiana non mi sembra poco.

 

[acquirente]

Come ripeto, qualora la Parte adempiente optasse per l'ottenimento dell'esecuzione del contratto, potrebbe rivolgersi all'Autorità Giudiziaria ed intentare una causa; ovviamente, nella compilazione della Proposta d'Acquisto dovranno essere indicati tutti gli elementi essenziali per la validità del contratto, compreso la corresponsione da parte del Proponente di una Caparra Confirmatoria, il cui importo può variare mediamente tra il 20% ed il 30% del prezzo pattuito.

Aggiunto dopo 28 minuti :



E' ovvio che se ti sei rivolto ad un Agente Immobiliare, questi, per tutelare le Controparti e contestualmente concordare con esse l'ammontare delle Provvigioni dovutegli, debba operare secondo l'iter corretto della compilazione della Proposta d'Acquisto da te sottoscritta e controfirmata per accettazione dal Venditore; qualora poi tu richiedessi esplicitamente di sottoscrivere successivamente presso il tuo Notaio di fiducia una cosiddetta "Scrittura Ripetitiva di Preliminare" (impropriamente detto "Compromesso"), in quanto la Proposta Accettata e notificata al Proponente è di per sè un Atto Preliminare in forma di scrittura privata, egli non potrebbe certamente opporsi; non comprendo, quindi, le tue perplessità: non ti fidi dell'Agente Immobiliare, in quanto ritieni che ti voglia "incastrare" o la tua è una "questione di principio"! Sappi che, anche qualora tu andassi direttamente al Preliminare dal Notaio con la parte Venditrice, le Provvigioni all'Agente Immobiliare sarrebbero dovute per Legge, in quanto egli ha stabilito il contatto tra te ed il Venditore, a maggior ragione se non dipendesse da lui il fatto di non voler seguire le trattative di compravendita per tua espressa volontà!

Io ti consiglio di fare tutto tramite Agente Immobiliare, investendo lo stesso di tutte le responsabilità che gli competono per il ruolo che si è scelto! Poi, recati sicuramente dal tuo Notaio di fiducia per farti redigere la scrittura in forma di atto pubblico ai fini della sua Trascrizione.

Cordialmente.

no, non e' una questione di principio, assolutamente e poi io non sto parlando della provvigione da dare all'agente. la provvigione anche se io firmo una proposta di acquisto che NON diventa preliminare e il venditore l'accetta, caparra penitrenziale o confirmatoria che sia, ha diritto alla provvigione.
ma non e' questo il problema.
O mi spiego male io o nessuno vuole entrare in questo dettaglio che io ho posto.
Io come acquirente posso pretendere di firmare una proposta di acquisto che NON diventi preliminare????
Il compromesso quello classico lo voglio fare dal mio notaio e voglio trascriverlo.
Sto parlando di quelle agenzie immobiliari che hanno la proposta di acquisto con la dicitura ..............
la presente proposta si perfezionera' in preliminare alla firma per accettazione del venditore..................
Un contratto di questo genere io non lo firmo, piuttosto lascio perdere l'acquisto della casa.

 

[Vima]

no, non e' una questione di principio, assolutamente e poi io non sto parlando della provvigione da dare all'agente. la provvigione anche se io firmo una proposta di acquisto che NON diventa preliminare e il venditore l'accetta, caparra penitrenziale o confirmatoria che sia, ha diritto alla provvigione.
ma non e' questo il problema.
O mi spiego male io o nessuno vuole entrare in questo dettaglio che io ho posto.
Io come acquirente posso pretendere di firmare una proposta di acquisto che NON diventi preliminare????
Il compromesso quello classico lo voglio fare dal mio notaio e voglio trascriverlo.
Sto parlando di quelle agenzie immobiliari che hanno la proposta di acquisto con la dicitura ..............
la presente proposta si perfezionera' in preliminare alla firma per accettazione del venditore..................
Un contratto di questo genere io non lo firmo, piuttosto lascio perdere l'acquisto della casa.

La risposta è NO: la Proposta d'Acquisto si trasforma automaticamente in Atto Preliminare nel momento stesso in cui tu vieni a conoscenza dell'accettazione della stessa da parte del Venditore, tanto che solo allora e non prima la Caparra Confirmatoria (che in genere la accompagna), viene consegnata dal Mediatore al Venditore; ma se proprio non ti fidi, potresti sottoscrivere un "Proposta d'Acquisto Condizionata", ovvero sottoposta a "condizione sospensiva" (tu poni la condizione che il contratto si perfezionerà nel momento della sottoscrizione della Scrittura Ripetitiva e integrativa di Preliminare redatta dal tuo Notaio di fiducia entro la data che dovrai indicare, possibilmente entro pochi giorni): ciò significa che sino al verificarsi di tale condizione detta appunto "sospensiva" il contratto non è valido ed i suoi effetti si produrrebbero solo da quel momento in poi; certo è che il Venditore potrebbe non essere d'accordo e rifiutarsi a sua volta di sottoscrivere per accettazione la tua Proposta soggetta a condizione sospensiva, in quanto, nel caso in cui per un qualsiasi motivo la condizione non si verificasse, lui si sarebbe comunque impegnato fino al termine da te indicato. E se anche questo non ti convince, ti consiglio di cambiare strada e di cercare un altro immobile con un Proprietario/Venditore che ti ispiri fiducia e, a questo punto, evita anche di rivolgerti ad un Agente Immobiliare.

E' sufficientemente chiaro?

Aggiunto dopo 28 minuti :

La mia non è una critica, ma un'opinione basata su fatti e numeri: ognuno opera come vuole ci mancherebbe. Il forum è aperto a qualsiasi tipo di opinione rispettosa (come la tua) e non ha linee guida da seguire. I post che scrivo sono fatti dall'AI non dal moderatore

Fare una proposta senza soldi non ti mette al riparo da questo problema. Il contratto produce comunque gli stessi effetti con la differenza di non aver niente in mano che avendo a che fare con la legge italiana non mi sembra poco.

Proprio in quanto oggi abbiamo a che fare con furfanti e truffatori di ogni genere, con un sistema giudiziario ingessato e fossilizzato a Leggi obsolete e farraginose (v. Azzeccagarbugli), con tanto di giudici e magistrati, che tutto sanno fare fuorchè far rispettare le Leggi e tutelare i cittadini, dove vale "tutto ed il contrario di tutto" a seconda dell'umore di quel giudice in quel momento, con un'economia sull'orlo del baratro, tutto sommato meno soldi sborsi meglio è! Comunque sia, nel caso in cui qualcosa non dovesse funzionare, dovresti comunque rivolgerti all'Autorità giudiziaria e allora? Sarebbe comunque il giudice a decidere!

Adesso passo e (spero) chiudo su questo argomento.

Ti saluto cordialmente.

 

[acquirente]

bisogna che vi mettiate d'accordo quando rispondete agli utenti.
proprio in questa discussione, nella prima pagina io ho fatto questa domanda a Oris- A.I (29.09.2010 07:39)
" quello che ti chiedo, ma io acquirente in sede di proposta di acquisto posso firmare una proposta che NON diventa preliminare alla firma del venditore che si terra' invece in data xxxx dal mio notaio di fiducia con trascrizione dell'atto.
naturalmente con caparra penitenziale alla proposta di acquisto e confirmatoria al preliminare, dopo un mese al max.
Naturalmente la provvigione all'agente e' garantita in ogni caso.
tu che ne dici, si puo' fare?????"

RISPOSTA DI ORIS....................(29.09.2010 07:47) certo, lo faccio sempre io...

COMPLETAMENTE DIVERSA DALLA TUA RISPOSTA.
quindi o tu hai detto una cosa totalmente campata in aria non conoscendo bene la materia della compravendita immobiliare o l'ha detta Oris ...............e non credo.
ti saluto anch'io.


PS.................... la risposta di Oris me l'ha data anche un altro A.I mediatore su un altro forum.

Aggiunto dopo 30 minuti :

per Vima...................
Sono andato a rileggere tutta la discussione e ho visto che anche tu sei un Agenti Immobiliari
?????????????????????????????
Allora mi chiedo perche' due pareri diversi sullo stessa domanda??

 

[enrikon]

quello che ti chiedo, ma io acquirente in sede di proposta di acquisto posso firmare una proposta che NON diventa preliminare alla firma del venditore che si terra' invece in data xxxx dal mio notaio di fiducia con trascrizione dell'atto.

Questa domanda l'avevi già fatta qualche mese fa e ti era già stato risposto (sempre da Oris, mi pare).
La risposta è semplice: certo che sì

Può un A. I. rifiutarsi di propria iniziativa di accogliere una proposta nel modo in cui desidera farla l'acquirente? La risposta è semplice: certo che no.

Non vedrei cos'altro aggiungere.

 

[acquirente]

Questa domanda l'avevi già fatta qualche mese fa e ti era già stato risposto (sempre da Oris, mi pare).
La risposta è semplice: certo che sì

Può un A. I. rifiutarsi di propria iniziativa di accogliere una proposta nel modo in cui desidera farla l'acquirente? La risposta è semplice: certo che no.

Non vedrei cos'altro aggiungere.

grazie cosi' e' chiarissimo.
si' per me e' molto importante questa fase della proposta, a gg, devo andare a farne una per una casa che ha visto mia figlia e le piace molto.
meno male questa risposta che racchiude tutti i miei dubbi.
quello che non capivo, scusami ma Vima mi ha risposto in modo diverso e mi ha fatto confondere.
grazie a te a ad oris.

 

[enrikon]

grazie a te a ad oris.

Prego

 

[Vima]

bisogna che vi mettiate d'accordo quando rispondete agli utenti.
Proprio in questa discussione, nella prima pagina io ho fatto questa domanda a oris- a.i (29.09.2010 07:39)
" quello che ti chiedo, ma io acquirente in sede di proposta di acquisto posso firmare una proposta che non diventa preliminare alla firma del venditore che si terra' invece in data xxxx dal mio notaio di fiducia con trascrizione dell'atto.
Naturalmente con caparra penitenziale alla proposta di acquisto e confirmatoria al preliminare, dopo un mese al max.
Naturalmente la provvigione all'agente e' garantita in ogni caso.
Tu che ne dici, si puo' fare?????"

risposta di oris....................(29.09.2010 07:47) certo, lo faccio sempre io...

completamente diversa dalla tua risposta.
quindi o tu hai detto una cosa totalmente campata in aria non conoscendo bene la materia della compravendita immobiliare o l'ha detta oris ...............e non credo.
Ti saluto anch'io.


Ps.................... La risposta di oris me l'ha data anche un altro a.i mediatore su un altro forum.

aggiunto dopo 30 minuti :

Per vima...................
Sono andato a rileggere tutta la discussione e ho visto che anche tu sei un Agenti Immobiliari
?????????????????????????????
Allora mi chiedo perche' due pareri diversi sullo stessa domanda??

fate come vi pare!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!