Sanare delle modifiche interne

[Alez77]

Buongiorno,
nel 2003 abbiamo acquistato una villetta facente parte di un condominio orrizzontale.
La villetta si sviluppa su tre piani.
Al piano terra abbiamo apportato delle modifiche interne eliminando dei muti non portanti e alzandone altri.
Queste modifiche hanno interessato anche il garage.
Essendo doppio in lunghezza abbiamo alzato un muro per ricavare una nuova stanza.
Queste modifiche possono essere sanate?
C'è una misura minima che deve avere il garage?
Penso che dovrò far rifare le piante al catasto dal un tecnico, quanto potrebbe essere la spesa?
Grazie mille a chi vorrà aiutarmi.
Alessandra

 

[carbisig]

Queste modifiche possono essere sanate?

Penso che dovrò far rifare le piante al catasto dal un tecnico, quanto potrebbe essere la spesa?

Va chiarito se il garage è un box accatastato come C/6 oppure è un locale al piano terra, che viene utilizzato per mettere la macchina, ma che rientra nell'accatastamento del villino, come accessorio indiretto al servizio dei vani principali.
Nel secondo caso rientra nei lavori interni che hai fatto, che possiamo identificare come “manutenzione straordinaria che non riguarda parti strutturali e non implica incremento parametri urbanistici (Volume e superficie utile)”. (Adesso basta la comunicazione preventiva – edilizia libera)
Queste modifiche di solito sono sanabili con DIA, ma va verificato in comune, e poi successivo accatastamento.
La spesa di accatastamento è impossibile darla dal forum non conoscendo nei dettagli la questione, diciamo che potrebbe essere da 500 euro in su.

Se invece il garage è un box accatastato come C/6 la cosa è più complicata perché c'è diminuzione di superficie utile e accatastabile (la consistenza) nel garage e aumento di superficie utile nel villino.
Non siamo più nella Manutenzione straordinaria che non riguarda parti strutturali, ma nella Ristrutturazione art.10, c.1 lett. c) del DPR 380/01, con modifiche del volume e delle superfici.
Penso che possa essere sanato ma ovviamente va sempre verificato in comune.
L'accatastamento consiste in due pratiche diverse: del villino e del garage, quindi spesa doppia.

C'è una misura minima che deve avere il garage?

Per un box auto le misure interne minime sono di solito stabilite dai comuni, uno standard è 2,5 ml in larghezza e 5 ml in lunghezza, mentre in altezza sono obbligatori 2 ml minimi e derivano dal DM 1 febbraio 1986 - norme di sicurezza antincendi per autorimesse e simili.

 

[roberto.spalti]

Dipende da cosa prevede il regolamento Edilizio del Comune e quindi rispondere tramite forum è praticamente imposssibile a meno che non ci sia un tecnico che opera in quel Comune.

 

[Alez77]

Grazie a entrambi per la risposta.
Ho provato a leggere sul regolamento edilizio ma non sono riuscita a trovare nulla.
Forse dovrei ciamare in comune per sapere le misure esatte.
Il box è un C06 quindi la cosa si complica.
Ma comunque fattibile giusto?
Chiedevo i costi più o meno perchè un geopmetra del posto per rifare le piantine mi ha chiesto più di 5.000,00 e mi sembrava un pò eccessivo dato che solo il piano terra è diverso rispetto alle piante originali.
Mi chiedevo questo: in giro si vedono un sacco di case che al posto del garage hanno fatto o il salotto o la cucina...sono tutte abusive???

 

[Bagudi]

Mi chiedevo questo: in giro si vedono un sacco di case che al posto del garage hanno fatto o il salotto o la cucina...sono tutte abusive???

Si. Basta essere conspevole di esserlo.

Silvana

 

[carbisig]

Chiedevo i costi più o meno perchè un geopmetra del posto per rifare le piantine mi ha chiesto più di 5.000,00 e mi sembrava un pò eccessivo dato che solo il piano terra è diverso rispetto alle piante originali.

Per il solo accatastamento anche se le pratiche sono due la cifra mi pare un po' alta, ma dal forum, come dice bene roberto.spalti, è difficile fare dei confronti non avendo la documentazione in mano.
Nel Docfa4 quando accatasti devi inserire la planimetria dell'intera abitazione quindi anche dei piani superiori. Di solito si cerca di ridurre al minimo le schede, ognuna costa 50 euro, nel tuo caso una o al massimo due per la villetta ed una per il garage. Poi bisogna vedere se ci sono delle verifiche sul posto e in comune e le uscite esterne costano. Forse nella cifra proposta il geometra avrà compreso anche le spese della sanatoria.

Mi chiedevo questo: in giro si vedono un sacco di case che al posto del garage hanno fatto o il salotto o la cucina...sono tutte abusive???

A casa tua fai quello che vuoi, basta che non si sappia in giro.

 

[Alez77]

O basta non avere dei vicini che ad ogni minimo movimento ti rompono le .....
Pensa che i miei si sono lamentati perchè abbiamo messo delle griglie di legno per abbellire il porticato e adesso noi abbiamo bello e loro no...ti sembra normale???

 

[carbisig]

Come ti capisco.....ma alla fine fa prevalere un po' di buon senso: cerca di ammorbidire i rapporti ne guadagnerai in salute e “così no i te tendarà col sciopo” e “ricordate che un chio de macaco in scarsea el ghe vol sempre”.

 

[super simo 77]

io consiglierei di sanare, dipende da comune a comune, magari con una semplice D.I.A. (anche se andava fatta prima dei lavori), si riesce a registrare la variante. La D.I.A. di per sè costa relativamente poco (spese di bolli vari ecc. dovrebbero rimanere sotto dei 100 euro. Per i disegni invece è a discrezione del tecnico (geom. o arch.) se si tratta solo di spostamenti di muri ecc. bastano le tavole 'stato di fatto' 'stato di progetto' 'stato di confronto', più la relazione tecnica di fine lavori, io per la ristrutturazione di una porzione di cascina ho speso circa 1500 euro di disegni, non so ancora per la chiusura lavori (ancora in corso), spero di averti aiutato..

ps, diversa faccenda per il cambio di destinazione, li le cose si complicano decisamente!

 

[Architetto]

Ma comunque fattibile giusto?

Innanzi tutto bisogna vedere che tipo di problematiche vanno sanate...
il piano terreno, ovvero il piano dove si realizzano box o cantine non sono ad altezza regolamentare e pertanto inferiori a 2,70 m. (di solito < di m. 2,40); pertanto se le altezze sono minori di 270 cm. non puoi sanare nulla...poi c'è da tenere conto che in questi piani (il tuo box nel particolare) non è dotato di vespaio e le pareti (sempre che risultino a quota fuori terra) hanno una trasmittanza tale che non rientra nelle condizioni prevedibili di civile abitazione...ed allora oltre alla sanatoria, dovresti fare degli interventi per sistemare le condizioni, sempre che tu abbia l'altezza minima interna regolamentare e non si riconduca a piano seminterrato...

Mi chiedevo questo: in giro si vedono un sacco di case che al posto del garage hanno fatto o il salotto o la cucina...sono tutte abusive???

Molto probabile, anzi quasi sicuramente SI, se sono senza i requisiti che ho appena citato...

A casa tua fai quello che vuoi, basta che non si sappia in giro.

Non mi sembra una considerazione corretta...
e poi non sarei così convinto di quello che dici...questo vale quando non violi nessuna legge o norma... gli abusi edilizi si fanno a porte chiuse (in casa), ma prima o poi saltano sempre fuori (vedi passaggi proprietà a titolo oneroso)...

...si sono lamentati perchè abbiamo messo delle griglie di legno per abbellire il porticato...

Anche in questo caso il porticato se è stato realizzato senza una richiesta autorizzativa comunale risulta un abuso edilizio...inoltre essendo un condominio orizzontale avreste dovuto avere l'autorizzazione dell'assemblea condominiale per variare l'aspetto esterno dello stabile...