Sanare difformità urbanistiche - tempistiche

[Vanjags]

Buongiorno, vorrei gentilmente chiedere un paio di cose:

ho messo in vendita un immobile tramite agenzia immobiliare. Ho ricevuto proposta di acquisto con rogito che andrebbe a giugno 2022 (l'acquirente non dovrebbe fare richiesta di mutuo).

Ci sono difformità tra lo stato di fatto e le planimetrie catastali (interni dell'immobile) e l'agente mi ha detto sarebbe bastato fare sanatoria catastale.

Informandomi da solo però ho letto che servirà anche conformità urbanistica e che ne risponde il venditore in caso di false dichiarazioni.
L'immobile la mia famiglia lo ha acquistato più di 30 anni fa, noi non abbiamo fatto lavori che hanno comportato abusi o varazioni di planimetrie ma il precedente proprietario sì. All'epoca (da quel che leggo cosa piuttosto comune) queste cose non venivano controllate e ora ci troviamo a sistemare le cose.

Ho la volontà di sanare la situazione ma la mia domanda è questa:

so che per avere il quadro completo serve l'accesso agli atti in comune ma dato che gli unici lavori rispetto alla disposizione originaria sono quelli che vado ad elencare vorrei chiedervi un parere:

-in origine c'era un piccolo ripostiglio confinante al bagno cieco. I precedenti proprietari hanno tolto porta "murando"l'ingresso originario del ripostiglio. Il piccolo bagno cieco è stato quindi "allungato" sfruttando la zona precedente del ripostiglio. (quindi ripostiglio non più esistente e allargamento bagno sugli spazi da lì ricavati.)

-in origine c'era una terza camera. I precedenti proprietari hanno abbattuto il muro che dava verso il soggiorno, creando quindi un salone molto grande. Al contempo hanno chiuso la porta di uscita della precedente terza camera "murando" da dove si entrava.
Il soggiorno ingrandito ha mantenuto la porta finestra che c'era in cameretta ed inoltre è presente una grande porta finestra che dà sul balcone (lo specifico perchè credo che non ci siano problemi nel rapporto superficie/superficie finestre)

Questi sono gli unici lavori fatti che hanno creato diversità sulle planimetrie (non so invece rispetto allo stato delle carte in comune ma immagino la situazione sia la stessa).

Ciò che vorrei chiedervi gentilmente è:
-Queste difformità sono secondo voi sanabili con una sanatoria o verranno considerati abusi per i quali dovrò riportare l'immobile allo stato originario?
-Muovendomi subito (non c'è stata ancora richiesta agli atti in comune) secondo voi avrei il tempo di risolvere la situazione con certezza entro giugno 2022?

Lo chiedo perchè mi verrebbe data caparra in questi giorni più altra parte di anticipo a gennaio per arrivare poi al saldo a giugno.
Ma ho paura che le tempistiche non ci siano (o che i costi nel caso di dover riportare l'immobile allo stato originario siano decisamente alti.)

Non vorrei assolutamente trovarmi ad arrivare al rogito (che deve essere fatto entro 30 giugno 2022) con delle lungaggini burocratiche che fanno saltare tutto. Che dite?

In ultima cosa, in caso bastasse la sanatoria avrei la sanzione sia sulla sanatoria urbanistica ma anche su quella per sanare la planimetria catastale o la sanzione è unica (i 1000 euro li pagherei una volta sola o due?) e a corollario ci sono i costi per le verifiche/relazioni/variazioni tecniche?
Vi ringrazio in anticipo davvero.

 

[francesca63]

Non sembrano difformità insanabili; ma per i tempi devi sentire un tecnico della tua zona.
Certo che l'agente , se è vero che ha parlato solo di "sanatoria catastale", sarebbe da prendere a calci...

 

[Vanjags]

Ti ringrazio molto per la risposta.

L'agente mi ha solo chiesto le planimetrie catastali e detto che serviva sanare quelle, non mi ha mai parlato di conformità urbanistica e ciò che ne deriva.
L'ho scoperto ieri sera per caso mentre controllavo le ultime cose dato che stamattina sarei andato a firmare la proposta d'acquisto.

Sarei più che contento di sanare, lo farei con i soldi dell'anticipo...la mia paura sono i tempi.
Sapere che si può semplicemente sanare sarebbe di grande aiuto perché avrei quantomeno dei tempi tecnici.

La mia paura è che dopo aver aspettato magari un po' di avere risposte sulla fattibilità della sanatoria poi mi trovi a dover fare dei lavori che ovviamente avranno dei tempi più lunghi.

Una volta avuto accesso agli atti in comune e fatti verificare ad un geometra questo mi saprà dire se sono sanabili o la risposta spetta comunque al comune?
Questa cosa mi aiuterebbe molto nello stimare i tempi.

 

[francesca63]

Una volta avuto accesso agli atti in comune e fatti verificare ad un geometra questo mi saprà dire se sono sanabili

Se sono solo quelli descritti, sembrano facilmente sanabili ( se non hanno buttato giù un muro portante, o fatto altri interventi).
Certo ci vuole un accesso agli atti , per verificare la situazione nel suo complesso.
Quindi contatta velocemente un tecnico, e valuta con lui cosa è necessario fare, e le tempistiche.
@Jan80 , @cafelab , cose dite dei tempi necessari?
Hai già firmato la proposta ?

 

[ab.qualcosa]

L'agente mi ha solo chiesto le planimetrie catastali e detto che serviva sanare quelle, non mi ha mai parlato di conformità urbanistica e ciò che ne deriva.
L'ho scoperto ieri sera per caso mentre controllavo le ultime cose dato che stamattina sarei andato a firmare la proposta d'acquisto.

Se ha detto ciò perché ha semplificato e sa che i tempi sono rapidi potrebbe non essere un cattivo agente, in ogni caso senti un tecnico, i tempi variano drasticamente da comune a comune.
Va da se che oggi la sistemazione della sola planimetria catastale è una cosa che non esiste più (salvo che ne ricorrano le motivazioni, ovvero che effettivamente la planimetria fosse sbagliata rispetto all'urbanistica.)

 

[Vanjags]

Innanzitutto grazie nuovamente per la risposte.

Vi aggiorno: ho chiamato l'agente immobiliare dicendogli che avevo ricevuto informazione che non bastava sanare la situazione catastale ma che mi avevano detto che la conformità urbanistica è altra cosa, che serve l'accesso agli atti ecc ecc e che non sarebbe stato un "basta tirare due righe per la planimetria" come diceva lui.

L'agente è rimasto tranquillo ha detto che era chiaro che sottointendeva che prima di rifare le planimetrie si sarebbe passati per le cose urbanistiche ecc ecc, che non intendeva nascondermi le cose ma che dicevamo la stessa cosa.
Gli ho esposto i miei dubbi e mi ha detto di stare tranquillo, che le difformità che ho io non sono difficili da sanare e che si fa tutto in un mesetto con grande facilità.
Si è offerto di farmi parlare con il loro tecnico che lavora spesso nel mio comune (un comune piccolo della Brianza) e dice che sono molto veloci e che sicuramente per queste cose è semplice sanare.
Gli ho detto che avrei sentito io un altro tecnico della zona, mi ha chiesto il nome, mi ha detto che lo conosce e mi ha detto di dirgli pure che sto vendendo casa tramite lui e che mi avrebbe confermato quanto da lui detto a me.

L'immobile ha avuto due proprietari, la mia famiglia da 35 anni e la proprietaria precedente che è quella che ha fatto i lavori che ho citato nel primo post. (non so se siano stati toccati dei muri portanti per i lavori di cui ho parlato). Noi non abbiamo fatto modifiche, le modifiche sono solo quelle che ho citato.

Ha inoltre spinto ancora per farmi firmare, occasione da non perdere (ho dovuto chiedere più e più volte entro quanto tempo avrei dovuto dare risposta alla proposta ed è stato riluttante a dirmelo perchè spingeva per farmi firmare subito dicendo che c'è il rischio concreto che l'acquirente non aspetti).

Non ho firmato la proposta e pomeriggio andrò a sentire il tecnico.
Aiuterebbe davvero tanto capire se sono lavori sanabili perchè riportare allo stato originale per me ora come sarebbe un grosso problema.

 

[ab.qualcosa]

L'agente è rimasto tranquillo ha detto che era chiaro che sottointendeva che prima di rifare le planimetrie si sarebbe passati per le cose urbanistiche ecc ecc, che non intendeva nascondermi le cose ma che dicevamo la stessa cosa.

Questo è credibile.

si fa tutto in un mesetto con grande facilità.

Chiedi al tuo tecnico, se il comune lavora bene potrebbe essere.

Aiuterebbe davvero tanto capire se sono lavori sanabili perchè riportare allo stato originale per me ora come sarebbe un grosso problema.

Il problema comunque non sarebbe il tuo, a meno che la proposta non prevedesse questo.

 

[francesca63]

L'agente è rimasto tranquillo ha detto che era chiaro che sottointendeva che prima di rifare le planimetrie si sarebbe passati per le cose urbanistiche ecc ecc, che non intendeva nascondermi le cose ma che dicevamo la stessa cosa.

Poteva essere più chiaro da subito, ti saresti potuto muovere in anticipo !

Ha inoltre spinto ancora per farmi firmare, occasione da non perdere (ho dovuto chiedere più e più volte entro quanto tempo avrei dovuto dare risposta alla proposta ed è stato riluttante a dirmelo perchè spingeva per farmi firmare subito dicendo che c'è il rischio concreto che l'acquirente non aspetti).

La proposta normalmente ha un termine preciso entro cui il proponente è vincolato ( proposta irrevocabile); questo dovrebbe dirtelo, meglio mostrandoti la proposta .
Fai bene ad informarti, prima di accettare , così sarai tranquillo di poter rispettare gli impegni contrattuali.
Comunque l’agente sembra collaborativo, anche se, come detto, poteva spiegarti le cose meglio da subito, senza dare per scontato che tu fossi pratico

 

[Vanjags]

Grazie Francesca per i riscontri.

Anche io credo sarebbe dovuto essere più esplicito, avrei potuto avviare le pratiche in comune molto tempo prima ma lui mi diceva semplicemente che gli servivano le planimetrie e che sarebbe stata una cosa semplice.

Sui tempi di risposta ala proposta mi ha detto che dovrebbero essere i quindici giorni canonici, è stato molto riluttante a parlarne perchè insisteva che se non rispondiamo subito salta tutto.
Ovviamente al momento sono disposto a far saltare tuttto finchè non avrò chiarezza.

Spero solo che il geometra (è una persona che conosciamo ma non siamo in confidenza, abbiamo semplicemente già fatto pratiche da lui) sappia dare una risposta certa e affidabile semplicemente guardando le planimetrie catastali e in base allo stato di fatto che gli spiegherò.
Dover aspettare la pratica dell'accesso atti in comune mi farebbe perdere questa proposta, sapere da lui invece se davvero sono cose piccole come dice l'agente aiuterebbe.

@ab.qualcosa:
in che senso il problema non sarebbe il mio? All'atto devo dichiarare che è urbanisticamente conforme, non controllano in quell'occasione la veridicità ma le persone che stanno acquistando hanno intenzione di fare subito dei lavori di ristrutturazione e avranno bisogno della conformità urbanistica.
Si rifarebbero subito su di me dato che sarebbe palese che la dichiarazione sarebbe stata falsa nel caso io non abbia sanato o riportato l'immobile alle condizioni originali.

Voglio fare le cose in regola, semplicemente una sanatoria me la posso permettere se ci stiamo nei tempi, se non mi danno il permesso di sanare devo farci i lavori ed al momento questo non lo potre fare.

Grazie di nuovo ad entrambi.

 

[ab.qualcosa]

All'atto devo dichiarare che è urbanisticamente conforme

L'atto lo firmi solo se è urbanisticamente conforme, e se non firmi la colpa non è la tua (a meno di accordi diversi, e parlo della seconda parte, non della prima su cui non ci si può, almeno in via ufficiale, accordare).