Scala antincendio su proprietà privata inesistente su planimetria catastale e piantine

[Valerio Spallina]

Da quello che ho visto dai grafici e foto quello che posso consigliarti è:
1) fare ripristinare i luoghi cosi come dai diritti acquisiti con i rogiti;
oppure
2) regolarizzare la situazione con una soluzione meno gravosa alla tua propietà chiedendo un adeguato indennizzo per l'area occupata senza alcun autorizzazione e titolo, con addebito di tutte le spese tecniche amminstrative e realizzative di quanto occorre per regolarizzare e completare l'opera a carico del condominio.

Qanto adesso riscritto non è altro a cosa alludevo nella risposta precedente che trova maggiore riconferma da quanto visto dai tuoi grafici e foto.

Ciao salves

Ciao Salves,
mi sembra che lale 79 nell'introduzione della discussione dichiari che la scala c'era materialmente al momento del rogito, che lei ha firmato 4 anni fa. Io non credo che possa ottenere la eliminazione della scala così facilmente ( ritorniamo ai costi e TEMPI del giudizio in Tribunale ).
lale 79 rimasta, probabilmente, vittima della sua inesperienza in tema di rogti, acquisti immobiliari, notai etc. ( nessuno ha esperienza e cognizione in tutti i campi della vita civile e sociale ). Ora deve cercare di risolvere, se vuole vendere, in tempi i più brevi posssibili e qualsiasi giudizio civile in Italia richiede anni, e con rischio di appello e ricorso in cassazione possiamo parlare di 7-8 anni.

Ha lale 79 pienamente ragione ? è un ricorso per rivendicare la proprietà della spazio della scala ?
La servitù non era occulta ma ben visibile al momento del rogito. In sintesi è il quadro giuridico che deve essere chiarito con la lettura e visione di tutti i documenti esistenti al momento del rogito ed ora.

 

[lale79]

Ho passato l'intera serata a studiare planimetrie, prospetto planimetrico, planimetria catastale, concessione edilizia e successive varianti e non c'è alcun riferimento alla scala ant'incendio, né tantomeno alle servitù di passaggio che se non sbaglio, per essere valide dovrebbero essere scritte su un atto amministrativo o perlomeno registrate al catasto. Non era mia intenzione e non lo è tutt'ora iniziare una battaglia con il condominio o con i condomini, ma vorrei essere in regola con i documenti catastali, cosa che ora non è.
Sicuramente è da verificare (penso che la mia prima tappa sarà l'ufficio edilizio del Comune) a cosa si incorre a lasciare le cose in questo modo dal momento che per come la vedo io, nella mia proprietà c'è un abuso edilizio che va sanato.
Seguendo le due ipotesi proposte da Salves, chiudendo la scala antincendio, probabilmente rischierei una denuncia da parte dell'amministratrice che rivendicherebbe un diritto di passaggio su una cosa che (ribadisco) non esiste agli atti. Infatti anche il condominio, che è a conoscenza di questa situazione di irregolarità dei piani sotterranei, non ha mai provveduto a regolarizzarsi presso il catasto o a proporre a me una regolarizzazione congiunta. Volendo propendere, invece, per la soluzione più favorevole per il condominio, dunque regolarizzare al catasto la scala antincendio, direi che non trovo giusto dovermi accollare le spese interamente per paura di una rivendicazione da parte del condominio. Una regolarizzazione in tal senso prevederebbe anche un ricalcolo della rendita catastale del mio immobile e il ricalcolo dei millesimi condominiali, dal momento che attualmente sono calcolati su una superficie più ampia di quella che risulterebbe dopo la regolarizzazione e questo arrecherebbe un danno oltre che sulla proprietà (rendita catastale e calcolo dei mq commerciali) anche sulle spese condominiali dovute con l'attuale suddivisione millesimale. Per questo motivo non solo non ritengo giusto dovermi accollare le spese, ma propenderei quasi più per un "risarcimento" da parte del condominio per l'abuso nei miei confronti. Verificherò con un tecnico ed eventualmente un legale le opzioni possibili, muovendomi innanzitutto con una comunicazione scritta all'amministratrice relativa alla mia volontà di regolarizzarmi secondo le planimetrie risultanti al catasto e rendendomi disponibile ad una contrattazione sul da farsi.
Vi sono infinitamente grata per tutti i consigli e spunti di riflessione che mi avete dato e che vorrete ancora darmi.
Buona serata
Alessia

 

[Valerio Spallina]

Sono io grato a te, lale 79, perchè mi hai fornito uno stimolo per esercitare la mia mente e recuperare nelle mie esperienze qualcosa che merita di non essere persa.
Hai ragione a volere regolarizzare il tutto in vista di una eventuale rivendita.
E la trattativa, con tono cordiale ma determinato, è la strada migliore.
Il tecnico dovrebbero pagarlo i condomini del garage.
Ne parlerei subito con l'amministratrice, facendole capire che è meglio per tutti collaborare, visto che le incongruenze ci sono ed i VV.FF potrebbero venire coinvolti.
Per il legale, che pure costa, aspetterei ad interpellarlo al momento necessario, cioè se l'atteggiamento di tali condomini fosse poco aperto a soluzioni bonarie razionali.
Tu dovresti dichiarare di essere disposta alla soluzione amichevole, e quindi non mettere di mezzo subito un legale, cosa che spingerebbe in difensiva gli interlocutori
Non essere disponibile ad accollarti spese, che peraltro, secondo me, non ti competono, ma riguardano i proprietari del garage.
Per quanto riguarda la rendita catastale penso che non verrebbe modificata ( ma Salves è l'esperto in materia e spero nel suo parere ). Per i millesimi qualcosa a tuo vantaggio dovrebbe venire, ma se il condominio è grande l'influenza sarebbe ridotta. Se il condominio è piccolo, potrebbe invece essere più significativa ( potresti già controllare con l'amministratrice se ha i calcoli originali di preparazione delle tabelle millesimali ).
Se lo ritenessi opportuno, pur di chiudere l'accordo per la sistemazione burocratica e tecnica, potresti esaminare un tuo contributo economico molto ridotto ma che faciliterebbe l'intesa. In caso di causa dovresti comunque spendere.

Riguardo le Servitù, quando vi sono contestazioni, come nel tuo caso, bisogna ricorrere in Tribunale : non basta dire non è registrata e chiudere il cancello con lucchetto ( cosa sbagliata, secondo me, che ha fatto l'altro condomino).
La sentenza di riconoscimento o negazione della servitù quella, sì, verrà registrata.
Al momento è come se tu dicessi non c'è e loro dicessero c'è : la decisione spetta al Tribunale, salvo che una delle due parti ceda spontaneament e si ritiri.
Difficile che si ritirino quelli del garage, con il rischio che i VV.FF neghino l'agibilità del garage. Si difenderanno sino all'ultima munizione.

Gli avvocati guadagnano sempre, noi clienti perdiamo quasi sempre, anche se vinciamo.

Mi fa piacere riscontrare in te una mentalità razionale e conciliante : è un ottimo inizio.

Ciao

 

[lale79]

primo aggiornamento: ho parlato con un dipendente dell'ufficio edilizio del comune. Devono essere verificate le planimentrie presenti in archivio perchè secondo lui è impossibile che le cose siano srate così approssimative. Secondo lui le scale antincendio sono state richieste dai vigili del fuoco, pertanto allegate alla pratica edilizia. Cosa che mi ha lasciata un po' perplessa è che ha sostenuto che la scala ant'incedio può essere omessa nei disegni del piano terra perchè fa parte dell'interrato, ma non mi ha saputo spiegare il perchè della "corte esclusiva" nella planimetria catastale. Al momento attendo che mi procuri le planimetrie dell'interrato ed eventuali integrazioni dei vigili del fuoco, sperando nell'onestà dell'impiegato e che non provveda a "coprire" eventuali magagne tenute nascoste. Si è anche offerto di fare un'indagine più approfondita presso lo studio edile che ha firmato le pratiche edilizie e di parlare direttamente con l'ufficio del catasto provinciale per avere chiarimenti sulla planimetria catastale. l'analisi degli atti notarili ha evidenziato che formule di rito vincolano effettivamnte ad una servitù passiva dalla quale non posso esimermi. non ha però voluto prendere in considerazione l'ipotesi che la scala non sia presente nelle altre planimetrie, anche se non capisco come il parere dei vigili del fuoco sia così vincolante tanto da poter omettere le modifiche sulle planimetrie. ovviamente non si è espresso sull'eventulità di una modifica catastale a spese mie o del condominio. Non so, più ci rifletto e meno sono convinta. Aspetto ulteriori informazioni, sperando di non aver trovato la solita persona facilona che mi vuol far credere quello che più le fa comodo...
Buona serata

 

[Valerio Spallina]

Non fasciamoci la testa prima di essercela rotta.
Nei miei posibunali t ti ho empre detto che le problematiche di servitù sonon sempre complesse e finiscono in Cassazione, salvo che non ce ne sia finita già in precedenza una quasi uguale.
Le definizioni di fondo "servente" e fondo "dominante" sono così generiche che si possono leggere come uno vuole.

Le irregolarità di documentazione catastale, comunale e VV.FF. sono più circoscrivibili, più dipanabili, più corregibili a mezzo esposti diretti ( cioè senza Trabunali ).

Sangue freddo ed aspettiamo i risultati delle ricerche. Oramai il velo si è alzato ed è, a mio parere, positivo per te : non possono comparire documenti nuovi dal nulla ( possono scomparire i vecchi ma nel tuo caso sembra non ce ne possano essere ).

Mi sono appassionato alla tua vicenda e mi piacerebbe, ai fini culturali, saperne l'esito
Ciao

 

[lale79]

aggiornamento: a quanto pare la scala è presente nelle planimetrie dei piani sotterranei allegata all'ultima variazione lavori. Sicuramente è stata richiesta dai vigili del fuoco, pertanto il consiglio del tecnico (impiegato dell'uff edilizia del comune) è di parlare con chi ha seguito il piano ant'incendi, vedere se è possibile realzzare la scala altrove con l'autorizzazione del condominio e provvedere. So già che il condominio non accetterà perchè far lavori vorrebbe dire aprire una Dia e l'obbligo di adeguarsi alle normative attuali per altre questioni. pertanto l'altra soluzione è modificare le planimetrie catastali e rinunciare alla corte esclusiva. il mio prossimo passo è comunque andare a parlare con l'ing che ha seguito le pratiche e vedremo il da farsi. non ritengo di dovermi accollare le spese di modifica catastale e nel caso fossi obbligata, penso che il condominio non possa rifiutarsi di fare un ricalcolo dei millesimi visto che l'area di giardino non è più corte esclusiva, ma passiva di servitù, o sbaglio? inoltre penso che anche lasciando la scala aperta e modificando le planimetrie si potrebbe valutare di fare delle grate e lasciare solo il passaggio della scala, piuttosto che privarmi di 15m x1,5m o più. Sbaglio?

 

[Valerio Spallina]

Ciao lale 79,

credo, quindi, nto dei millesimi, di avere ben centrato il tuo problema sin dall'inizio e con la soluzione 1 dei cancelli con maniglioni antipanico.
Quanto alla presenza della servitù e rifacimento delle tabelle millesimali, avresti ragione, a mio parere solo se le tabelle attuali fossero state redatte prima della costruzione della scala. Se la loro data di approvazione fosse anteriore alla data della richiesta dei Vigili del fuoco della scala, riterrei non proponibile la revisione.

Infatti a norma del Codice civili, è possibili richiedere la revisione per fatti nuovi alteranti la situazione precedente ad essi. Il tuo caso potrebbe esere un pò aleatorio, se approvato da chi allora approvò la tabella millesimale (ex-proprietario).

La soluzione di passaggio deve essere la meno invasiva possibili dei tuoi diritti.

E' poi, ti prego di ricordarlo, una servitù valida solo in caso di incendio , e questo devi farlo scrivere da tutte le parti ( regolamento di condominio, atti notarili,vitù.
catasto etc... dovunque se ne parli). Le spese sono, in base al codice civile, a carico dei proprietari dei garage, che sono i "dominanti", tu sei il "servente" e non devi pagare nulla di nulla conseguente a questa servitù.

Parimenti se i Vigili del fuoco trovassero un'altra soluzione, è da ristudiare giuridicamente il da farsi.

Spero che adesso l'amministratore abbia capito che tu intendi andare a fondo sulla problematica con determinazione.

 

[lale79]

Piccolo aggiornamento, anche se mi sembra di essere al punto di partenza. Mi sono recata al Comando dei Vigili del Fuoco e ho spiegato la situazione. Ho ottenuto le planimetrie dei piani interrati e i pareri dei vigili del Fuoco. Nel progetto iniziale erano presenti solo le grate di aerazione. Il primo parere dei vigili del fuoco richiedeva un ampliamento dell'area di aerazione, ma non parlava di altre scale d'uscita. A seguito di questo primo parere è seguita una variante con la planimetria che prevedeva l'aggiunta di questa scala NON RICHIESTA DAI VIGILI DEL FUOCO. La scala è stata aggiunta solo al piano interrato e non al piano terra (dove sbuca). I vigili del fuoco mi hanno ribadito che non era necessario verificare i loro pareri perché non sono perentori e io ho acquistato nello stato di fatto. L'unico "danno" che io ho avuto è legato al fatto che nella planimetria catastale non è stato riportato lo stato di fatto e pertanto non è stata riportata la scala antincendio, per cui secondo loro l'unico passo da fare è rivolgermi ad un legale e procedere nei confronti del Catasto. Non soddisfatta della risposta (vorrei evitare di dovermi rivolgere ad avvocati, con tutto il rispetto per la loro professione) sono tornata all'ufficio edilizio del Comune e ho parlato direttamente con chi aveva seguito la cosa per l'altro inquilino che ha la mia stessa situazione. Avevo saputo, infatti, che a seguito della segnalazione dell'altro condomino, la ditta costruttrice era stata sanzionata, ma non mi era chiaro il perché o per cosa. Ho saputo che la motivazione è legata al fatto che la scala antincendio nelle planimetrie è invertita, ossia è rivolta verso sud est, mentre nello stato dei fatti è rivolta a nord ovest e le dimensioni dei vani che alloggiano le scale antincendio sono di molto superiori. Il consiglio dell'impiegato è di chiedere il parere di un tecnico specializzato in normativa antincendio (magari chiedendo prima un preventivo) e far valutare l'esigenza della scala antincendio o meno. Nel caso non sia necessaria, sempre a cura del tecnico si può acquisire un nuovo parere dei vigili del fuoco per un progetto senza scala e in caso affermativo avviare una Scia per chiudere con delle grate (comunicando il tutto all'amministratore). Nel caso in cui la scala sia necessaria, potremo valutare (come già detto) di spostarla altrove. Nel caso in cui le cose non siano modificabili, l'unica strada per essere in regola è rivolgermi al Catasto e "rompere le scatole" a loro per aver redatto una planimetria difforme alla realtà e farla regolarizzare. In ogni ipotesi possibile, tutte le spese (parere del tecnico, parere dei vigili del fuoco e scia per il posizionamento delle grate nel caso più favorevole, o spese per la modifica catastale nel caso più sfavorevole) secondo il tecnico del Comune sarebbero a mio carico perché i condomini che hanno i garage non avrebbero alcun interesse a modificare le cose nello stato di fatto o la mia planimetria catastale.
Chiederò alcuni preventivi, eventualmente anche al catasto e valuterò costi e benefici di entrambe le soluzioni. L'appartamento mi costò già una cifra che forse superava il suo valore di mercato e considerando il crollo dei prezzi negli immobili della zona, credo che non sia il caso investirci migliaia di euro, dal momento che vorrei venderlo.
Grazie a tutti per la collaborazione.
Ho però un'ultima domanda per Valerio Spallina relativamente ai millesimi condominiali: hai detto che
"Quanto alla presenza della servitù e rifacimento delle tabelle millesimali, avresti ragione, a mio parere solo se le tabelle attuali fossero state redatte prima della costruzione della scala. Se la loro data di approvazione fosse anteriore alla data della richiesta dei Vigili del fuoco della scala, riterrei non proponibile la revisione". La mia domanda è questa: su cosa vengono calcolati i millesimi? Planimetrie (catastali o edilizie) o viene fatto un sopralluogo? Perché per quel che mi riguarda, la scala c'è effettivamente sempre stata e sicuramente c'era anche quando sono stati calcolati i millesimi, ma se questi sono stati calcolati su una planimetria non conforme allo stato di fatto delle cose? Il condominio può rifiutarsi di accordarmi il ricalcolo? (se non sbaglio il ricalcolo deve essere accordato dai condomini nell'assemblea condominiale).
Grazie ancora
Alessia

 

[Valerio Spallina]

"Quanto alla presenza della servitù e rifacimento delle tabelle millesimali, avresti ragione, a mio parere solo se le tabelle attuali fossero state redatte prima della costruzione della scala. Se la loro data di approvazione fosse anteriore alla data della richiesta dei Vigili del fuoco della scala, riterrei non proponibile la revisione". La mia domanda è questa: su cosa vengono calcolati i millesimi? Planimetrie (catastali o edilizie) o viene fatto un sopralluogo? Perché per quel che mi riguarda, la scala c'è effettivamente sempre stata e sicuramente c'era anche quando sono stati calcolati i millesimi, ma se questi sono stati calcolati su una planimetria non conforme allo stato di fatto delle cose? Il condominio può rifiutarsi di accordarmi il ricalcolo? (se non sbaglio il ricalcolo deve essere accordato dai condomini nell'assemblea condominiale).
Grazie ancora
Alessia

Ciao Alessia, intanto ti chiedo scusa di un mio errore di scrittura : "anteriore" va correto con "posteriore" (forse dormivo in piedi).

Il concetto che ti ho espresso è questo :

Le tabelle millesimali andrebbero fatte sulla situazione reale.

Se il tecnico ha redatto i millesimi prima della costruzione della scala e l'assemblea li ha approvati prima della scala, allora non sono più validi ed hai diritto alla revisione, in quanto la costruzione della scala ha modificato "il valore in millesimi del tuo appartamento, sottraendoti quanto meno spazio e creando servitù . L'ammistratore potrebbe conoscere il nominativo del tecnico che calcolò i millesimi e quando. Poi potresti contattarlo per spiegazioni.

Per tutto quanto ci hai scritto, mi congratulo per il bel lavoro che hai fatto (sei in gamba!) e non condivido il tuo commento che sei al punto di prima.

Hai molti elementi più chiari.
Non condivido quello che ti hanno detto i Vigili del Fuoco : andare da un avvocato e denunciare il catasto.

Il Catasto registra quello che gli portano, non fa piantine di nulla.
L'eventuale responsabile sarebbe il tecnico che ha redatto e presentato la pratica al Catasto ed il suo aggiornamento : è lui il presunto colpevole.

Ma ritorniamo al tuo problema : tu, se non ricordo male, vorresti vendere la casa.

Allora ti prego esamina con con la massima attenzione e senza preconcetti la mia proposta di rendere meno invasiva esteticamente la scala con una barriera di grigliati in legno o plastica o metallo su cui fare arrampicare piante o mettere piante davanti. Secondo, regolamentare la servitù con maniglioni antipanico con avviso sonoro di apertura, come ci sono da tutte le parti, banche, uffici, centri commerciali etc.
Migliorerai estetica e privacy del tuo alloggio e........poi lo venderei. Ciao e sempre contento di leggerti. Valerio

 

[lale79]

Dunque diresti di rivendere senza regolarizzare le carte al catasto? Non rischio nulla?