Scrittura privata regole abitazione

[elios1982]

Salve a tutti, avrei un quesito da chiedervi. In famiglia abbiamo un immobile che è di mia nonna (ha la quota maggiore) e dei figli (i miei zii), che sono tutti comproprietari. Questo immobile non può essere venduto al momento perchè vi grava un'ipoteca per la piccola quota di uno dei figli, quindi abbiamo accantonato questa strada.

Mia nonna e tutti i suoi figli, di comune accordo, vorrebbe far scrivere da un avvocato una scrittura privata che dia pieni poteri ad una sola figlia (sottolineo che sono tutti d'accordo), oltre al diritto ad abitarci per tutta la vita (che ha già, essendo comproprietaria), ed in particolare il potere di modificare l'immobile a piacimento o di affittarlo, senza dover ogni volta chiedere permessi/firme a tutti gli altri comproprietari. Ovviamente nell'accordo vi sarebbero diritti e doveri, come la manutenzione a suo carico ecc.. So che un accordo del genere è fattibile, ma vi chiedo: è sufficiente una scrittura privata, firmata magari da tutti i fratelli e la madre (mia nonna) davanti ad un notaio (solo per autenticare le firme e dare più forza all'accordo), con relativa registrazione all'agenzia delle entrate?
Oppure serve un atto notarile, con relativo maggiore costo?

Vi ringrazio!

 

[elios1982]

Vi ringrazio per le risposte di cui ho fatto tesoro. Alla fine in famiglia si è deciso di procedere con atto notarile concedendo l'usufrutto a mia zia che vi abiterà per tutta la vita. Approfitto della vostra bontà per un ulteriore domanda in merito all'usufrutto: ho letto che una volta concesso, va anche fatta una variazione dei dati catastali dell'immobile. Vi risulta? Ero convinto che i dati catastali dell'immobile subissero variazioni solo in caso di vendita/donazione dello stesso. Sapete dirmi qualcosa in più? La cosa odiosa è perdere 1 mese per ogni variazione da parte del catasto :-/

 

[Michela_]

Approfitto della vostra bontà per un ulteriore domanda in merito all'usufrutto: ho letto che una volta concesso, va anche fatta una variazione dei dati catastali dell'immobile. Vi risulta? Ero convinto che i dati catastali dell'immobile subissero variazioni solo in caso di vendita/donazione dello stesso.

In caso di usufrutto viene fatta una pratica di voltura catastale che riguarda solo gli aventi diritto all’immobile ma i dati identificativi dell’immobile non vengono modificati. Tale pratica di voltura è obbligatoria e da quel momento in visura catastale verrà indicata la quota di usufrutto e quota di nuda proprietà.
Alla morte (non augurata ovviamente) dell’usufruttuario poi viene fatta un’altra pratica, ovvero la riunione di usufrutto.

 

[elios1982]

In caso di usufrutto viene fatta una pratica di voltura catastale che riguarda solo gli aventi diritto all’immobile ma i dati identificativi dell’immobile non vengono modificati. Tale pratica di voltura è obbligatoria e da quel momento in visura catastale verrà indicata la quota di usufrutto e quota di nuda proprietà.
Alla morte (non augurata ovviamente) dell’usufruttuario poi viene fatta un’altra pratica, ovvero la riunione di usufrutto.

e fino a quando questo processo di voltura catastale non viene ultimata (circa un mese), non è possibile modificare l'immobile o parte di esso, ad esempio se l'immobile oltre all'abitazione comprende un garage modificabile in mini-appartamento? Oppure non c'entra?. Ovviamente so bene che per una modifica simile serve il consenso di tutti i comproprietari, di un architetto e dei relativi permessi comunali.

 

[Michela_]

e fino a quando questo processo di voltura catastale non viene ultimata (circa un mese), non è possibile modificare l'immobile o parte di esso

Esatto. È necessario fare la voltura dell’usufrutto poi si procede con la richiesta di un PDC per cambio destinazione d’uso (verifica prima la fattibilità).

 

[elios1982]

Grazie mille Michela

 

[davideboschi]

Attenzione però che, se non ricordo male, con l'usufrutto le manuenzioni straordinarie e le riparazioni (per danni non causati dall'usufruttuario) rimangono a carico dei nudi proprietari.
Inoltre, credo che anche in caso di IMU o altre imposte non pagate l'AdE si rivolgerà ai nudi proprietari.
A mio avviso è meglio che chiariate questi aspetti. E' pur vero che al momento i rapporti sono buoni, ma non si sa mai...

 

[francesca63]

con l'usufrutto le manutenzioni straordinarie rimangono a carico dei nudi proprietari.

Si, quelle ordinarie invece spettano all’usufruttuario.

in caso di IMU o altre imposte non pagate l'AdE si rivolgerà ai nudi proprietari.

No, l’IMU è a carico dell’usufruttuario, se non ha la residenza nell’immobile.
Idem le imposte

A mio avviso è meglio che chiariate questi aspetti. E' pur vero che al momento i rapporti sono buoni, ma non si sa mai...

Concordo in pieno.
Tra l’altro il comproprietario con i debiti in teoria non potrebbe cedere tranquillamente nemmeno l’usufrutto , in danno dei creditori.
Se c’è ipoteca, invece, resterà a carico dell’usufruttuaria.
Insomma, serve consulenza specifica

 

[elios1982]

Si, quelle ordinarie invece spettano all’usufruttuario.

No, l’IMU è a carico dell’usufruttuario, se non ha la residenza nell’immobile.
Idem le imposte

Concordo in pieno.
Tra l’altro il comproprietario con i debiti in teoria non potrebbe cedere tranquillamente nemmeno l’usufrutto , in danno dei creditori.
Se c’è ipoteca, invece, resterà a carico dell’usufruttuaria.
Insomma, serve consulenza specifica

Ciao Francesca, l'ultima parte della tua risposta mi ha allarmato, anche se comunque un notaio mi ha risposto che in sostanza si cede l'usufrutto ma l'ipoteca e tutto il resto, essendo per la sola quota del comproprietario indebitato, resta lì e non succede nulla. Poi ovviamente può anche essere che ho beccato il notaio non molto ferrato su questa cosa, ma questo aspetto devo approfondirlo. Se oltre te qualcuno ne sa qualcosa lo scriva. Grazie!

 

[francesca63]

un notaio mi ha risposto che in sostanza si cede l'usufrutto ma l'ipoteca e tutto il resto, essendo per la sola quota del comproprietario indebitato, resta lì

Vero, infatti avevo specificato questo caso

 

[elios1982]

Vero, infatti avevo specificato questo caso

Scusami ancora Francesca, è giusto per capire bene io che sono alquanto tonto su queste cose
Quando tu scrivi "Se c’è ipoteca, invece, resterà a carico dell’usufruttuaria", per carico che intendi? Che i creditori dell'ipoteca possono rompere le scatole all'usufruttuaria chiedendo il saldo o robe così? O Semplicemente l'ipoteca resta "dormiente", dato che comunque riguarda un altro comproprietario e l'agenzia delle entrate riscossione non può pretendere nulla dalla sorella usufruttuaria? Abbi pazienza, sono saltato 2 metri dalla sedia e ti chiedo, per favore, di chiarirmi questa cosa Grazie!