Secondo la Corte il “preliminare di preliminare" non ha efficacia vincolante per le parti

[Umberto Granducato]

Umberto, i geni consigliano d'andare direttamente al compromesso

Allora bisogna spiegare ai geni che la proposta è un compromesso!!

scusa se ti disturbo ma tu dici: a livello pratico fanno quasi tutti così per la massima tutela delle parti. io sarei d'accordo con te, subito.
la cosa che mi preoccupa .................e se uno dei due non ne vuole sapere???

Strutturi la proposta in modo che ci sia un passaggio intermedio senza richiamare espressamente una seconda scrittura

 

[ccc1956]

Allora bisogna spiegare ai geni che la proposta è un compromesso!!




Strutturi la proposta in modo che ci sia un passaggio intermedio senza richiamare espressamente una seconda scrittura

Grazie.

 

[lanari@casamedia.it]

Buongiorno a tutti. Io ho sempre baipassato il fastidioso problema. Non faccio mai proposte di acuisto, ma solo proposte con termine di irrevocabilità di una settimana (in media) dove poi il contratto si concretizza con l'accettazione della caparra definitiva, e quindi preliminare di compravendita a tutti gli effetti, poi si va direttamente al rogito. Relativamente alle varie problematiche sull'impiantistica, i mutui non concessi, ipoteche, conscessioni edilizie, sono assolutamente d'accordo con Boschini. Fasccio sempre prima i controlli che in genere non fanno neppure Notai o "Geometri", ma ricordo a tutti che nel preliminare il venditore firma l'accettazione liberando l'agente da qualsiasi responsabilità inerente a simili problematiche, non possiamo essere il filtro illegittimo di qualsiasi lacuna o problematica che non è stata da noi creata. Il preso senso di responsabilità è giustissimo e professionale, poi c'è anche un limite a tutto; anche all'ignoranza e alla cattiveria di chi non è stato correttamente informato o seguito prima di noi. Buon lavoro a tutti. Stefano

 

[gcaval]

A mio parere questa discussione è quasi allucinante. Da quello che dite, la maggior parte, sembra che di punto in bianco
la Cassazione sia impazzita è abbia stravolto il normale modo di portare a conclusione un contratto di compravendita. Mi chiedo, chi scrive conosce la legge? Non vorrei essere irriverente verso il Custode, ma lui scrive:

Questo per dire che una sentenza non è legge, ma solo un precedente su cui giustamente ragionare e cercare di migliorare le formule contrattuali.

Dire oggi che i preliminari di preliminare sono nulli è un falso bello è buono. La giusta affermazione potrebbe essere "sembra che secondo una per ora RARA sentenza il preliminare di preliminare possa generare nullità.
Occhio a dare certezze a chi ci legge su una materia del tutto in discussione e sulla quale la maggioranza delle CCIAA non ha alcuna idea considerando le proposte di acquisto normalmente utilizzate negli ultimi 30 anni del tutto valide e coerenti con la legge.

L'art. 1326 c.c., più volte citato, recita: "Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha firmato la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte". La Cassazione non ha fatto altro che applicare questo principio-legge. Tutto il resto sono fantasie e interpretazioni. Tra l'altro tutto ciò è perfettamente logico, tranne per chi vuole fare il furbo.
Il fatto di fare una proposta, ottenere l'accettazione, comunicata al proponente, implica che il contratto è concluso, ma se poi si deve ritornare a riscrivere un altro contratto (che voi chiamate preliminare, dividendo in due situazioni distinte quello che è un unico contratto), possono generarsi una marea di problemi, come già visto in molte discussioni su questo forum.

Le parti, infatti, potrebbero avere nuove pretese o non accettare alcune cose prima non menzionate, o semplicemente fare retro marcia. Se leggete tutta la sentenza, capirete finalmente che il senso è proprio questo. La proposta, presentata con la firma del proponente, è vincolante solo per quest'ultimo, fino a quando non è controfirmata e il proponente non ne sia a conoscenza. Una volta firmata, il contratto è concluso. Questo passaggio è fondamentale per capire il senso della chiusura del contratto, o, se volete, per il passaggio da proposta a preliminare.

E' sbagliato dire, come sostiene Acquirente, che bisogna esplicitamente dire che la proposta rimanda al rogito. E' già insito nel concetto di contratto. L'importante, invece, è non scrivere che quella proposta, una volta perfezionata, rimanderà ad un contratto preliminare perché ciò non rientra nella legge. Questo contratto, così fatto, è nullo! Perché è un pre-contratto di contratto. Tradotto, significa: "signori, stiamo scherzando, perché ciò che firmiamo ora non ci obbliga a nulla". Questo, prima di dirlo la Cassazione, lo dice la logica delle cose. Se io infatti non mi impegno seriamente, che senso ha firmare? Gli AI ritengono di avere diritto alla provvigione? Immagino di si, come dovrebbe esser giusto. E allora vuol dire che la prima firma è quella fondamentale per tutti!

Il problema sorge se a pre-contratto firmato una delle parti vuol fare marcia indietro. Cosa si fa? E' valido il precontratto? E perché? Se non sono obbligato, posso tirarmi indietro. E' questo che la Cassazione vuole scongiurare, perché i tribunali sono pienissimi di gente che va a fare causa per la leggerezza di qualche AI che dice che la proposta non è vincolante. Non è assurdo?

Tutti i moduli (proposte d'acquisto) della FIAIP che io ho visto, da sempre, hanno già le diciture corrette, per cui con la controfirma si conclude il contratto (o se volete, diventa preliminare). Quindi, qual à la sorpresa che oggi la maggior parte degli AI manifestano? In una vecchia discussione su questo forum avevo anche commentato diverse voci di un modulo della CCIAA di Pordenone, il primo scaricato da internet, dove appunto veniva esplicitato il concetto dell'art. 1326 del c.c.
La Cassazione non ha detto niente di nuovo.

La Cassazione vieta di prendere un accordo scritto (contratto) che rimanda ad un altro accordo scritto (che potrebbe essere diverso), in cui nel primo non c'è l'obbligo di acquistare e di vendere. Il contratto deve avere carattere obbligatorio per le parti. Questo a tutela di tutte le parti, perché altrimenti uno può decidere liberamente di non procedere. Sottolineo che, se le parti sono d'accordo, qualsiasi contratto può essere modificato, a qualunque stadio di avanzamento. Addirittura si possono andare a fare delle integrazioni che possono anche cambiare sostanzialmente il contenuto del contratto, ma le parti devono essere d'accordo. L'esempio estremo di questo ragionamento è che le parti possono convenire nel decidere di rinviare la data del rogito, o anche di non voler più comprare e vendere (entrambe devono essere d'accordo, per iscritto); il che non rende nullo il contratto, annulla la compravendita.

E altri esempi si possono fare, come quello di andare a trascrivere l'atto dal notaio. Il notaio, non usa mica lo stesso foglio. Il notaio deve accertare le firme, e spesso preferisce riscrivere il contratto. Alla fine può anche integrare il contratto con altre cose, purché ci sia il pieno accordo delle parti. Altrimenti il notaio deve riportare fedelmente quanto è riportato nel primo contratto firmato. Io, ad esempio, non accetterei mai che il venditore, al momento della trascrizione, voglia spostare la data di rogito che prima era stata concordata diversamente. Ciò che conta è il primo impegno, a meno che io non sia d'accordo in una proroga.

Altro tema. La discussione è nata perché l'amico chiedeva come si poteva dare una somma più cospicua se uno presentava solo la proposta. Trovo strano che nessun agente immobiliare abbia dato risposta a questo. Cerchiamo di fare chiarezza. Chiunque può presentare una proposta, con i moduli dell'agenzia o scritta di suo pugno (e l'AI è tenuto a presentarla) in cui lascia un assegno cauzionale all'AI, specificando (anche se non strettamente necessario) che, una volta perfezionato il contratto, tale cauzione diviene caparra confirmatoria o penitenziale, e che, a tale somma ci sarà un'integrazione di x euro, a titolo di acconto (o eventualmente ad integrazione della caparra). Nella proposta stessa si indicano da subito tutte le cose.
Se poi questo viene ritenuto una perdita di tempo da parte di qualcuno, quel qualcuno è un furbo! Signori, state comprando una casa, non un paio di scarpe. Ritenete giusto o no che prima di procedere ad una proposta per un acquisto che può valere per tutta la vita, ci si debba pensare bene e formulare una proposta completa?

Morale della favola: il fatto che uno dica una cosa e un altro dica il contrario, sono solo chiacchiere da bar. Ciò che conta è la legge e la sua interpretazione. Per quest'ultima, non ci siamo noi, ma la Cassazione. Quindi, prima che qualcuno voglia fare critiche o commenti, che ovviamente sono sempre ben accette, prego cortesemente di supportare le dichiarazioni con argomentazioni consistenti e documentate, e non con semplici opinioni, o con qualcuno ha detto...
E' per il bene della discussione e di chi legge.

 

[justdone]

Allora bisogna spiegare ai geni che la proposta è un compromesso!!

Io con "compromesso" identifico il "preliminare di compravendita", distinguendolo quindi dalla "proposta irrevocabile d'acquisto".
Credo che anche gli articoli in questione distinguano nello stesso modo: sbaglio?
ne cito uno per tutti:
http://www.realessandro.it/1/upload/1_24ore_le_trappole_della_proposta_irrevocabile.pdf

 

[Laura C]

Io con "compromesso" identifico il "preliminare di compravendita", distinguendolo quindi dalla "proposta irrevocabile d'acquisto".
Credo che anche gli articoli in questione distinguano nello stesso modo: sbaglio?
ne cito uno per tutti:
http://www.realessandro.it/1/upload/...revocabile.pdf

La risposta ti è stata già data:

La proposta, presentata con la firma del proponente, è vincolante solo per quest'ultimo, fino a quando non è controfirmata e il proponente non ne sia a conoscenza. Una volta firmata, il contratto è concluso. Questo passaggio è fondamentale per capire il senso della chiusura del contratto, o, se volete, per il passaggio da proposta a preliminare.

Non sempre ciò che si trova in internet è scritto in modo corretto. Per questo ci sono Codice Civile e Cassazione.

 

[Umberto Granducato]

Io con "compromesso" identifico il "preliminare di compravendita", distinguendolo quindi dalla "proposta irrevocabile d'acquisto".
Credo che anche gli articoli in questione distinguano nello stesso modo: sbaglio?
ne cito uno per tutti:
http://www.realessandro.it/1/upload/1_24ore_le_trappole_della_proposta_irrevocabile.pdf

La proposta d'acquisto una volta accettata è un compromesso. L'articolo in questione è da incorniciare come una delle più grosse fesserie mai apparse sul web

 

[90ss]

noi abbiamo inserito nel modulo della proposta le seguenti diciture:

3) CONDIZIONI DI PAGAMENTO
A) alla presente proposta
Euro _________,_____ (____________________________________) vengono versate a titolo di deposito infruttifero alla firma della presente proposta, con assegno C/C _________________ n. _______________________ non trasferibile, intestato al venditore, tratto sulla banca ____________________________ agenzia n. ______ a mani del Sig. __________________________________________ che, a parte, rilascia regolare ricevuta. La Mediatrice è autorizzata fin d’ora dall’ASPIRANTE ACQUIRENTE a consegnare tale assegno al venditore in caso di accettazione da parte di quest’ultimo della presente proposta d’acquisto. La consegna al venditore dovrà avvenire alla conclusione del contratto e cioè dalla data di comunicazione all’ASPIRANTE ACQUIRENTE dell’accettazione della presente da parte del venditore. In tale momento la somma del deposito fiduciario sarà imputata al prezzo dell’immobile a titolo di caparra confirmatoria.

B) pagamenti successivi
Euro _________,_____ (____________________________________) entro e non oltre il ______________________ a titolo di ulteriore caparra confirmatoria. E’ facoltà delle parti riprodurre in tale occasione il contenuto della presente scrittura.
-Euro _________,_____ (____________________________________) entro e non oltre il ____________ a titolo di acconto prezzo;
-Euro _________,_____ (____________________________________) entro e non oltre il ____________ a titolo di acconto prezzo;

C) all’atto notarile
Euro _________,_____ (____________________________________) a saldo di cui:
a) Euro _________,_____ (____________________________________) con assegno circolare non trasferibile.
b) Euro _________,_____ (____________________________________) salvo conguaglio, quale rilievo capitale residuo mutuo alle condizioni stabilite dall’istituto mutuante _________________________________.

In questa maniera resta una facolta delle parti regolamentare il loro accordo con ulteriori regolamentazioni e precisazioni sulla transazione in corso e dare maggior forza alla caparra confirmatoria che può passare da un semplice 2% al 15-20% del prezzo finale d'acquisto.
D'altronde qualunque contratto, come pure la proposta accettata che è a tutti gli effetti un preliminare, può essere modificato con l'accordo delle parti.
Resta ovvio tutti i controlli sull'immobile devono essere effettuati dalla mediatrice prima ancora di mettere in vendita l'immobile, oltre che garantite con le dichiarazioni effettuate e sottoscritte da parte della venditrice con la sottoscrizione dell'incarico di vendita.
Nella proposta ovviamente è inserita la clausola sospensiva su la regolarità edilizia e amministrativa dell'immobile oltre che la libertà da pesi, vincoli, etc etc .

saluti
a tutti e buon lavoro.

 

[justdone]

Chiunque può presentare una proposta, con i moduli dell'agenzia o scritta di suo pugno (e l'AI è tenuto a presentarla) in cui lascia un assegno cauzionale all'AI, specificando (anche se non strettamente necessario) che, una volta perfezionato il contratto, tale cauzione diviene caparra confirmatoria o penitenziale, e che, a tale somma ci sarà un'integrazione di x euro, a titolo di acconto (o eventualmente ad integrazione della caparra). Nella proposta stessa si indicano da subito tutte le cose.

Questa è un'ipotesi che non mi dispiace. Ho però un dubbio "tempistico".
Io oggi faccio firmare all'acquirente una proposta irrevocabile d'acquisto. Vincolo lui e non vincolo me.
Io mi vincolo nel momento in cui accetto ufficialmente la sua proposta (e quindi in sostanza diventa un "preliminare" se ho ben capito).
In quale momento vado a richiedere l'integrazione a titolo d'acconto/caparra?
Potrei specificare che tale integrazione diventa dovuta solo nel momento in cui la sanatoria è stata ufficialmente accettata, anche se io accetto la sua proposta molto tempo prima?
Mi faccio lo scrupolo perchè intanto io per prima VOGLIO subordinare le carte alla regolarizzazione della situazione catastale etc per la tranquilllità di tutti.
L'alternativa, nel caso in cui accettazione (e conseguente perfezionamento) e l'integrazione debbano necessariamente essere contemporanee, potrebbe essere chiedere all'acquirente di indicare nella proposta un tempo d'accettazione sufficientemente lungo da garantirci il tempo di terminare le pratiche in questione (3 mesi?) MA per tutto questo tempo, solo l'acquirente sarebbe vincolato, e questo mi sembrerebbe poco corretto nei suoi confronti


Penso che la proposta nella forma indicata da 90SS possa fare il caso mio.
Posso accettare la proposta, vincolando l'itnegrazione anzichè ad una data specifica, ad una cosa tipo "entro 10 gg dall'ottenimento del permesso di costruire in sanatoria".
E specificare inoltre che l'assegno dato in primo acconto verrà invece restituito inficiando la proposta, anche se perfezionata, nella seppur sperabilemente remota ipotesi in cui ci fossero problemi per la sanatoria

Grazie mille!

 

[Umberto Granducato]

A) alla presente proposta
Euro _________,_____ (____________________________________) vengono versate a titolo di deposito infruttifero alla firma della presente proposta, con assegno C/C _________________ n. _______________________ non trasferibile, intestato al venditore, tratto sulla banca ____________________________ agenzia n. ______ a mani del Sig. __________________________________________ che, a parte, rilascia regolare ricevuta. La Mediatrice è autorizzata fin d’ora dall’ASPIRANTE ACQUIRENTE a consegnare tale assegno al venditore in caso di accettazione da parte di quest’ultimo della presente proposta d’acquisto. La consegna al venditore dovrà avvenire alla conclusione del contratto e cioè dalla data di comunicazione all’ASPIRANTE ACQUIRENTE dell’accettazione della presente da parte del venditore. In tale momento la somma del deposito fiduciario sarà imputata al prezzo dell’immobile a titolo di caparra confirmatoria.

B) pagamenti successivi
Euro _________,_____ (____________________________________) entro e non oltre il ______________________ a titolo di ulteriore caparra confirmatoria. E’ facoltà delle parti riprodurre in tale occasione il contenuto della presente scrittura.

Se ti danno 5000euro subito e 20000 coeme ulteriore caparra confirmatoria e il venditore si ritira dopo l'accettazione, quanto renderà al compratore?

Nella proposta ovviamente è inserita la clausola sospensiva su la regolarità edilizia e amministrativa dell'immobile oltre che la libertà da pesi, vincoli, etc etc .

Le parole nei contratti sono sempre pesanti: clausola sospensiva vuol dire che se ci vogliono 30 giorni per verificare tutte qieste cose, il venditore stare fermo 30 giorni ritirando l'immobile dalla vendita: sicuri che accetta?