Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[gius8]

questo l articolo che parla di requisiti della mia convenzione

 

[gius8]

ma io che sono in diritto di proprietà devo seguire questa formula per sapere l'affrancazione ?
Convenzioni in diritto di superficie
x = (Tresiduo/20)%, dove Tresiduo rappresenta il tempo, espresso in anni, ancora rimanente allo scadere di 20 anni decorrenti dalla data di stipula della convenzione. In ogni caso, tale percentuale non potrà essere inferiore al 30% anche laddove siano già trascorsi più di venti anni dalla stipula della convenzione e anche nel caso la convenzione sia scaduta;

preso dalla delibera pag 8
http://www.dariodortaimmobiliare.com/wp-content/uploads/2016/05/Delibera-40-del-060516.pdf

F: Valore venale dell'area (Delibera 40 del 06/05/2016, pagina 10) €/m³ 124,43

 

[gius8]

ma io che sono in diritto di proprietà devo seguire questa formula per sapere l'affrancazione ?
Convenzioni in diritto di superficie
x = (Tresiduo/20)%, dove Tresiduo rappresenta il tempo, espresso in anni, ancora rimanente allo scadere di 20 anni decorrenti dalla data di stipula della convenzione. In ogni caso, tale percentuale non potrà essere inferiore al 30% anche laddove siano già trascorsi più di venti anni dalla stipula della convenzione e anche nel caso la convenzione sia scaduta;

preso dalla delibera pag 8
http://www.dariodortaimmobiliare.com/wp-content/uploads/2016/05/Delibera-40-del-060516.pdf

F: Valore venale dell'area (Delibera 40 del 06/05/2016, pagina 10) €/m³ 124,43

tempo residuo 8 diviso 20 per 100 per poi il valore venale ?

 

[mrc70]

Mi scusi sig.re Santi60 volevo avere una sue condivisione su quanto saputo questa mattina, come dicevo questa mattina ho incontrato un notaio che NON ROGITA in presenza di DIRITTO DI PROPRIETÀ CON CONVENZIONE SCADUTA 20 anni, ho chiesto il motivo, mi è stato risposto che il notariato ha inviato una comunicazione a tutti gli aderenti dal astenersi nel rogitare sia in Superficie e in Proprietà e mi ha fatto riferimento alle legge D L 6 luglio 2012 n 95 convertito legge 7 agosto 2012 n 135 che modifica art 31 comma 46 legge 448/98 e possono essere sostituite con la convenzione art 8 commi 1 - 4 - 5 legge 28 gennaio 1977 n 10 , quindi essendo il 2012 la nuova legge si possono rogitare solo da questa data ( post ) in poi, le precedenti anche in presenza di trasformazione rogitato ( diritto di proprietà e scadenza dei 20 anni ) non possono rientrare nella legge del 7 agosto 2012. Mi sembra assurdo ma non ho le cognizioni tecniche per replicare, la ringrazio per l'attenzione

Quello che dice il notaio è esattamente quanto è scritto sugli atti di trasformazione in diritto di superficie fino a maggio 2016 (immagino a partire dal 2011). Una delle delibere di riferimento è la n. 297 del 19 ottobre del 2012 che dice:
"Che il comma 47 del suddetto art. 31 legge n. 448/1998 prevede che la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà sulle aree può avvenire a seguito di proposta da parte del comune e di accettazione da parte dei singoli proprietari degli alloggi, e loro pertinenza, per la quota millesimale corrispondente, dietro pagamento di un corrispettivo determinato ai sensi del comma 48” del citato art. 31 della legge n. 448/1998"

Ove gli articoli di riferimento modificati della 448 sono:


46. Le convenzioni stipulate ai sensi dell'articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, e precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992, n. 179, per la cessione del diritto di proprietà, possono essere sostituite con la convenzione di cui all'articolo 8, commi primo, quarto e quinto della legge 28 gennaio 1977, n. 10, alle seguenti condizioni:

a) per una durata di 20 anni diminuita del tempo trascorso fra la data di stipulazione della convenzione che ha accompagnato la concessione del diritto di superficie o la cessione in proprietà delle aree e quella di stipulazione della nuova convenzione;
(lettera così modificata dall'articolo 23-ter, comma 1-bis, legge n. 135 del 2012)
b) in cambio di un corrispettivo, per ogni alloggio edificato, calcolato ai sensi del comma 48.

47. La trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà sulle aree può avvenire a seguito di proposta da parte del comune e di accettazione da parte dei singoli proprietari degli alloggi, e loro pertinenze, per la quota millesimale corrispondente, dietro pagamento di un corrispettivo determinato ai sensi del comma 48.

48. Il corrispettivo delle aree cedute in proprietà è determinato dal comune, su parere del proprio ufficio tecnico, in misura pari al 60 per cento di quello determinato attraverso il valore venale del bene, con la facoltà per il comune di abbattere tale valore fino al 50 per cento, al netto degli oneri di concessione del diritto di superficie, rivalutati sulla base della variazione, accertata dal l'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi tra il mese in cui sono stati versati i suddetti oneri e quello di stipula dell'atto di cessione delle aree. Comunque il costo dell'area così determinato non può essere maggiore di quello stabilito dal comune per le aree cedute direttamente in diritto di proprietà ai momento della trasformazione di cui al comma 47.
(comma così modificato dall'art. 1, comma 392, legge n. 147 del 2013)

Questo vorrebbe dire che le uniche stipule possibili sono in teoria quelle relative agli atti di trasformazione compresi tra il 2012 (uscita legge n. 135/2012) e maggio 2016.

 

[fab74]

Scusami e c'e' anche scritto che il prezzo massimo vale per sempre?

Non è scritto bene

 

[gius8]

Quello che dice il notaio è esattamente quanto è scritto sugli atti di trasformazione in diritto di superficie fino a maggio 2016 (immagino a partire dal 2011). Una delle delibere di riferimento è la n. 297 del 19 ottobre del 2012 che dice:
"Che il comma 47 del suddetto art. 31 legge n. 448/1998 prevede che la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà sulle aree può avvenire a seguito di proposta da parte del comune e di accettazione da parte dei singoli proprietari degli alloggi, e loro pertinenza, per la quota millesimale corrispondente, dietro pagamento di un corrispettivo determinato ai sensi del comma 48” del citato art. 31 della legge n. 448/1998"

Ove gli articoli di riferimento modificati della 448 sono:


46. Le convenzioni stipulate ai sensi dell'articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, e precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992, n. 179, per la cessione del diritto di proprietà, possono essere sostituite con la convenzione di cui all'articolo 8, commi primo, quarto e quinto della legge 28 gennaio 1977, n. 10, alle seguenti condizioni:

a) per una durata di 20 anni diminuita del tempo trascorso fra la data di stipulazione della convenzione che ha accompagnato la concessione del diritto di superficie o la cessione in proprietà delle aree e quella di stipulazione della nuova convenzione;
(lettera così modificata dall'articolo 23-ter, comma 1-bis, legge n. 135 del 2012)
b) in cambio di un corrispettivo, per ogni alloggio edificato, calcolato ai sensi del comma 48.

47. La trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà sulle aree può avvenire a seguito di proposta da parte del comune e di accettazione da parte dei singoli proprietari degli alloggi, e loro pertinenze, per la quota millesimale corrispondente, dietro pagamento di un corrispettivo determinato ai sensi del comma 48.

48. Il corrispettivo delle aree cedute in proprietà è determinato dal comune, su parere del proprio ufficio tecnico, in misura pari al 60 per cento di quello determinato attraverso il valore venale del bene, con la facoltà per il comune di abbattere tale valore fino al 50 per cento, al netto degli oneri di concessione del diritto di superficie, rivalutati sulla base della variazione, accertata dal l'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi tra il mese in cui sono stati versati i suddetti oneri e quello di stipula dell'atto di cessione delle aree. Comunque il costo dell'area così determinato non può essere maggiore di quello stabilito dal comune per le aree cedute direttamente in diritto di proprietà ai momento della trasformazione di cui al comma 47.
(comma così modificato dall'art. 1, comma 392, legge n. 147 del 2013)

Questo vorrebbe dire che le uniche stipule possibili sono in teoria quelle relative agli atti di trasformazione compresi tra il 2012 (uscita legge n. 135/2012) e maggio 2016.

quindi sei hai trasformato il diritto di superficie in diritto di proprietà nel 2007 non è valido?

 

[Santi60]

@Bagudi sarei perfettamente d'accordo con te se la legge fosse stata correttamente applicata .
Il problema a Roma è che il prezzo di cessione del rogito/assegnazione iniziale (primo acquirente) non sempre coincide con quello della Lista dei prezzi massimi, anzi, nel caso del mio rogito (e di TUTTI quelli con i quali ho avuto modo di parlare che hanno acquistato fino a quando i Funzionari del Comune "nascondevano" le famose liste) il prezzo è maggiore, anche senza considerare le "migliorie" o gli altri trucchi (interessi di preammortamento pluriennali, commissioni di Agenzie Immobiliari inesistenti, importi forfettari per ottenere documentazione o altri atti comunque dovuti e inclusi nel prezzo massimo di cessione e chi più ne ha più ne metta!).
A questo punto la domanda è: per ottenere il corrente prezzo massimo di cessione, basta aggiornare secondo rivalutazione ISTAT il prezzo del rogito, sottrarre l'eventuale deprezzamento percentuale per vetustà (indicato in Convenzione) ed aggiungere le spese di ristrutturazione documentate e rivalutate secondo ISTAT, oppure bisogna risalire al prezzo massimo di cessione riportato nella famosa Lista dei prezzi massimi che, spesso, per trovarla occorre un investigatore privato?

Rileggendo la vecchia Deliberazione nr. 54/2003 (quella della "Trasformazione" che, anche se il Comune sembra non riconoscerla più, non è stata, ad oggi, ancora abrogata) all'art.4 della bozza di convenzione approvata per la trasformazione, c'è scritto:
"PREZZO CONVENZIONALE COMPLESSIVO
(prezzo convenzionale unitario x sup. convenzionale + migliori e) x (adeguamento indice ISTAT del costo delle costruzioni) x (-coefficiente di vetustà).
Il prezzo di vendita massimo consentito è il maggiore tra quello stabilito da ciascuna convenzione ed il valore derivante dalla rendita catastale rivalutata.
Il prezzo di vendita di ciascun alloggio e relative pertinenze dovrà essere asseverato entro il massimale calcolato come sopra, da un tecnico iscritto in albo professionale"
Quindi, a proposito del prezzo massimo di cessione, che il Comune, a quanto pare e salvo smentite di quanto riportato in alcuni post su questo FORUM, si dichiara non obbligato a valutare (cioè non di sua competenza), si potrebbe utilizzare un valore asseverato da un tecnico abilitato. Dato che è ormai abbastanza sicuro che il prezzo massimo risultante dalla Convenzione, una volta svalutato per la vetustà, è sempre minore di quello derivante dalla rendita catastale rivalutata (che per inciso è quello minimo da riportare sui rogiti per evitare contestazioni da parte dell'Agenzia delle Entrate), cosa vieterebbe ad un tecnico abilitato di asseverare tale maggior prezzo come massimo ammesso per la cessione, facendo semplicemente riferimento ad una Deliberazione del Comune di Roma che NON è mai stata abrogata?
Paradossalmente, un atto piuttosto discutibile della Pubblica Amministrazione che, per aumentare l'introito fiscale, ha valutato gli alloggi di Edilizia "Economica e Popolare" considerandoli (solo per le tasse) come Edilizia di "Civile abitazione", adesso diventerebbe un vantaggio per quei cittadini a lungo vessati da tasse maggiori al dovuto (quando non c'era l'esenzione di ICI e IMU per la prima casa).

 

[Bagudi]

Controllate comunque nella convenzione se i requisiti sono solo per il primo assegnatario, nella mia è proprio scritto

Nelle nostre convenzioni i requisiti valgono fino alla scadenza dei vincoli, che non superano mai i 25 anni e negli ultimi anni si sono attestati sui 20.

 

[Bagudi]

E, ripeto, i requisiti di reddito devono essere osservati SOLO se c'è stato un contributo a fondo perduto o, nelle convenzioni più vecchie, un mutuo agevolato.

 

[gius8]

Nelle nostre convenzioni i requisiti valgono fino alla scadenza dei vincoli, che non superano mai i 25 anni e negli ultimi anni si sono attestati sui 20.

nella mia non dice nulla