Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[Bagudi]

Esatto.

 

[leoplex]

Buonasera a tutti avrei un quesito da porvi. Ho acquistato nel 2008 un immobile in uno di questi piani di zona, ho già consultato un avvocato e l'amministratore di condominio. Inutile dire che all'epoca nessuno sospettava minimamente di questi "vincoli", anzi nel rogito non è indicato niente di niente, nè riferimenti alle leggi nè alla convenzione, che sto ancora rintracciando che dovrei avere a breve (io sono il terzo compratore quindi sono dovuto andare a ritroso di ben tre rogiti). L'unica cosa certa è che la convenzione è degli anni 80 e l'immobile in diritto di proprietà.
Tramite l'amministratore ho saputo che ancora a gennaio 2016 il comune di Roma aveva l'indecenza di dire ai richiedenti che l'immobile era esente da vincoli con la frasetta "essendo passati 20 anni dalla stipula della convenzione originaria etc. etc.".
Non mi sono mai preoccupato quindi della cosa anche perché non avevo intenzione alcuna di vendere l'immobile. Ora se ne parla poco ma anche è impossibile affittare, cosa che vorrei fare visto che mi appresto a trasferire in altra città.
Dico impossibile perché nessuno sa quanto siano questi "canoni massimi di locazione", il Comune non l'ha mai chiarito né calcolato (parlo delle vecchie convenzioni anni 80 dove non sono riportate nè tabelle nè planimetrie), e anche se avviassi le pratiche ora passerebbero due anni per tirar fuori qualcosa. Intanto l'avvocato mi consiglia di diffidare il precedente proprietario prima che passino i 10 anni che prescrivono ogni possibilità di rivalsa...

Vorrei capire se è proprio impossibile locare l'immobile oppure visto che non devo andare da un notaio posso pure provarci magari ad un prezzo di canone cosiddetto "concordato" (3+2) che certamente non è la stessa cosa ma stare due anni con una casa sfitta perchè il comune perde tempo (tra l'altro il trasferimento non è contemplato come motivo di urgenza nell'affrancazione) lo trovo assurdo e oltretutto quando ho valutato l'offerta di lavoro in altra città contavo di affittare per pagare affitto in trasferta.

 

[Bagudi]

Non è esattamente un parere legale, ma io penso che con il bailamme che c'è a Roma sull'edilizia convenzionata, se tu affitti a canone concordato nessuno ti potrà eccepire qualcosa.
Io lo farei.

 

[PeppeC.]

Buonasera a tutti avrei un quesito da porvi. Ho acquistato nel 2008 un immobile in uno di questi piani di zona, ho già consultato un avvocato e l'amministratore di condominio. Inutile dire che all'epoca nessuno sospettava minimamente di questi "vincoli", anzi nel rogito non è indicato niente di niente, nè riferimenti alle leggi nè alla convenzione, che sto ancora rintracciando che dovrei avere a breve (io sono il terzo compratore quindi sono dovuto andare a ritroso di ben tre rogiti). L'unica cosa certa è che la convenzione è degli anni 80 e l'immobile in diritto di proprietà.
Tramite l'amministratore ho saputo che ancora a gennaio 2016 il comune di Roma aveva l'indecenza di dire ai richiedenti che l'immobile era esente da vincoli con la frasetta "essendo passati 20 anni dalla stipula della convenzione originaria etc. etc.".
Non mi sono mai preoccupato quindi della cosa anche perché non avevo intenzione alcuna di vendere l'immobile. Ora se ne parla poco ma anche è impossibile affittare, cosa che vorrei fare visto che mi appresto a trasferire in altra città.
Dico impossibile perché nessuno sa quanto siano questi "canoni massimi di locazione", il Comune non l'ha mai chiarito né calcolato (parlo delle vecchie convenzioni anni 80 dove non sono riportate nè tabelle nè planimetrie), e anche se avviassi le pratiche ora passerebbero due anni per tirar fuori qualcosa. Intanto l'avvocato mi consiglia di diffidare il precedente proprietario prima che passino i 10 anni che prescrivono ogni possibilità di rivalsa...

Vorrei capire se è proprio impossibile locare l'immobile oppure visto che non devo andare da un notaio posso pure provarci magari ad un prezzo di canone cosiddetto "concordato" (3+2) che certamente non è la stessa cosa ma stare due anni con una casa sfitta perchè il comune perde tempo (tra l'altro il trasferimento non è contemplato come motivo di urgenza nell'affrancazione) lo trovo assurdo e oltretutto quando ho valutato l'offerta di lavoro in altra città contavo di affittare per pagare affitto in trasferta.

Bisogna anche sapere quale sia il canone concordato. E' cmq a volte è molto basso.

 

[leoplex]

Grazie delle risposte. Il canone concordato come importo mi va benissimo.

 

[Raf_75]

@leoplex vai su Facebook e iscriviti al gruppo pubblico "CAOS prezzi massimi di cessione ROMA !!!" troverai le risposte, a norma di legge, a tutti i tuoi quesiti.

 

[iteleo]

@leoplex vai su Facebook e iscriviti al gruppo pubblico "CAOS prezzi massimi di cessione ROMA !!!" troverai le risposte, a norma di legge, a tutti i tuoi quesiti.

Salve in realtà dipende da cosa recita la convenzione con il Comune di Roma. Qualora essa dica che si applica l'equo canone vi sono due interpretazioni. La prima dice che la legge su equo canone è stata sostituita dal canone concordato. La seconda che dice che il canone concordato non si applica agli alloggi ERP (quelli Ater, vi è un articolo della 431 che lo dice). Su questo punto però vi è un DPR del 72 che dice che gli alloggi in edilizia agevolata e convenzionata non sono ERP.
Per cui rimarrebbe valida l'equo canone in una prima interpretazione o la 431 nell'altra.

 

[giannelmo]

Buonasera a tutti avrei un quesito da porvi. Ho acquistato nel 2008 un immobile in uno di questi piani di zona, ho già consultato un avvocato e l'amministratore di condominio. Inutile dire che all'epoca nessuno sospettava minimamente di questi "vincoli", anzi nel rogito non è indicato niente di niente, nè riferimenti alle leggi nè alla convenzione, che sto ancora rintracciando che dovrei avere a breve (io sono il terzo compratore quindi sono dovuto andare a ritroso di ben tre rogiti). L'unica cosa certa è che la convenzione è degli anni 80 e l'immobile in diritto di proprietà.
Tramite l'amministratore ho saputo che ancora a gennaio 2016 il comune di Roma aveva l'indecenza di dire ai richiedenti che l'immobile era esente da vincoli con la frasetta "essendo passati 20 anni dalla stipula della convenzione originaria etc. etc.".
Non mi sono mai preoccupato quindi della cosa anche perché non avevo intenzione alcuna di vendere l'immobile. Ora se ne parla poco ma anche è impossibile affittare, cosa che vorrei fare visto che mi appresto a trasferire in altra città.
Dico impossibile perché nessuno sa quanto siano questi "canoni massimi di locazione", il Comune non l'ha mai chiarito né calcolato (parlo delle vecchie convenzioni anni 80 dove non sono riportate nè tabelle nè planimetrie), e anche se avviassi le pratiche ora passerebbero due anni per tirar fuori qualcosa. Intanto l'avvocato mi consiglia di diffidare il precedente proprietario prima che passino i 10 anni che prescrivono ogni possibilità di rivalsa...

Vorrei capire se è proprio impossibile locare l'immobile oppure visto che non devo andare da un notaio posso pure provarci magari ad un prezzo di canone cosiddetto "concordato" (3+2) che certamente non è la stessa cosa ma stare due anni con una casa sfitta perchè il comune perde tempo (tra l'altro il trasferimento non è contemplato come motivo di urgenza nell'affrancazione) lo trovo assurdo e oltretutto quando ho valutato l'offerta di lavoro in altra città contavo di affittare per pagare affitto in trasferta.

In realtà a norma di legge aveva ragione chi ti ha detto che essendo passati 20 anni dalla stipula della convenzione originale l'immobile è libero da qualsiasi vincolo. Solo l'errata interpretazione data dai funzionari del comune e approvata acriticamente dalla giunta Raggi pretende che il vincolo di prezzo valga ancora.
Se devi affittare, affitta tranquillamente a canone concordato, registrando regolarmente il contratto. Se poi il comune avrà qualcosa da eccepire, ne vedremo delle belle, dato che tu sarai in una botte di ferro ed il comune nel torto più marcio.

 

[PeppeC.]

In realtà a norma di legge aveva ragione chi ti ha detto che essendo passati 20 anni dalla stipula della convenzione originale l'immobile è libero da qualsiasi vincolo. Solo l'errata interpretazione data dai funzionari del comune e approvata acriticamente dalla giunta Raggi pretende che il vincolo di prezzo valga ancora.
Se devi affittare, affitta tranquillamente a canone concordato, registrando regolarmente il contratto. Se poi il comune avrà qualcosa da eccepire, ne vedremo delle belle, dato che tu sarai in una botte di ferro ed il comune nel torto più marcio.

Anch'io vorrei affittare a canone concordato, sono in diritto di superficie, la mia conversione del 1986 fa riferimento alla legge del 1978 (equo canone) è successive modifiche. Ora l'equo canone è stato abolito, posso affittare a canone concordato?

 

[leoplex]

Buonasera grazie delle preziose risposte. Si la convenzione (che ho rintracciato nel frattempo) fa riferimento all'equo canone ormai abrogato. Vedo che gli zelanti funzionari del comune stanno anche preparando (delibera 46/2017) schemi di convenzione in cui si dice che il canone non può superare in alcun modo il 4% del valore dell'immobile anche se ammobiliato, insomma peggio dell'equo canone che almeno riconosceva un 3,75% più un 30% per il mobilio.
@giannelmo : del Comune di Roma non ho certo paura visto l'assoluta disfunzionalità che lo caratterizza. Il problema che gli avvocati mi hanno prospettato è invece un altro : alcuni affittuari infatti stanno mandando delle belle letterine ai proprietari in cui, chiedendo il rispetto della norma (ma quale) chiedono l'adeguamento del canone a ribasso, in alcuni casi smettono proprio di pagare. Si tratta di casi limitati per ora ma giusto per far capire che marasma si sta generando nell'assoluta incertezza del diritto.