Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[Utente Cancellato 67606]

Sì però a voler essere rigidi (voglio fare l'avvocato del diavolo) in questo caso la colpa è dell'acquirente che non ha controllato, del venditore che non ha chiesto il permesso e del notaio che non ha fatto il suo dovere...tutti questi attori sono dei privati...il comune potrebbe lavarsene le mani e dire sono fatti vostri, io non ho responsabilità risolvetela tra di voi...(non sto dicendo che è giusto sia chiaro sto dicendo che è un problema che riguarda esclusivamente privati, il comune carte alla mano potrebbe dire: e a te chi te lo ha detto di farlo ? Ripeto sto facendo l'avvocato del diavolo)

Quando c'è il nullaosta del comune, si può dire che tutti hanno basato le loro decisioni su quello che diceva il comune!

Come possono questi tre risolvere il problema tra di loro se la causa del problema è una quarta entità esterna ?

Era molto difficile convincere il forum in passato, figuriamoci adesso con tutte queste new-entry. Ognuno ha la propria opinione, non credo di avere in mano la verità assoluta (anzi potrei sbagliarmi), però a differenza vostra mi sono sforzato di guardare i fatti da un punto di vista distaccato senza voler incolpare anticipatamente nessuno.

Quindi…

Acquirente, venditore, notaio -> Rogito. In fase di rogito il notaio solleva la questione del prezzo massimo di cessione, a quel punto l’acquirente pretende di voler pagare il prezzo calmierato e ovviamente il venditore si rifiuta. Ne nasce un processo civile, si finisce in tribunale e l’esito ormai lo conosciamo bene: il venditore deve cedere a prezzo imposto. Il notaio o rogitava o non rogitava, o informava o non informava, non avrebbe alterato in ogni caso gli effetti della compra-vendita: si può fare causa anche adesso. Al massimo il notaio è sanzionabile da un punto di vista disciplinare per non aver informato le parti, ma la cosa finisce la.

Il vero responsabile è il Comune di Roma sia per l’autorevolezza che la sua funzione riveste sia per cronistoria.

Il comune ha tratto in inganno acquirenti, venditori, agenzie immobiliari e notai per anni. Rilasciare nulla-osta/chiarimenti era una prassi ormai consolidata, non ne ha rilasciato uno solo, nel qual caso il singolo errore sarebbe tollerabile visto che errare è umano, ma ne ha distribuiti migliaia. Da un punto di vista cronologico l’errore è partito da quel momento, perché questo ha spinto i proprietari a mettere in vendita, gli acquirenti ad acquistare ignari, le agenzie immobiliari a far muovere il mercato e infine i notai a rogitare. Se vogliamo, ha spinto anche le banche ad emettere mutui!!! Ma per il comune era prassi consolidata, al punto che ha spedito una lettera al notariato per bloccare l’inutile richiesta dei nulla-osta: anche questa contestata.

Ora da un punto di vista legale, il Comune non ha responsabilità, perché quei nulla-osta/chiarimenti non hanno valore legale *INOLTRE* si sono comunque ulteriormente tutelati sostenendo che chi li ha rilasciati non era autorizzato a farlo. I notai, secondo me, sono solo parzialmente responsabili.

Quindi di chi è la colpa? Adesso sono tutti saccenti ma per anni ci siamo cascati con tutte le scarpe!

Se vogliamo avere giustizia in tempi brevi, dobbiamo farlo fuori dai tribunali orientandoci all’unisono in questa direzione.

 

[giannelmo]

Si potrebbe fare in due step.
La prima class action e poi il risarcimento d'anni singolarmente.
È possibile invece questo?

E quando finiamo, fra 40 anni? Non ci terrei nemmeno ad arrivare a 95 anni portandomi appresso una rogna del genere.

 

[Santi60]

Sarebbe il caso di chiedere a chi del IV Municipio ha risposto così se crede anche gli appartamenti in diritto di proprietà post Legge 179/92 debbano essere affrancate. In questo momento non posso controllare (sono appena salito su un aereo) ma credo proprio che non dia così (dopo i 20 anni tali sppartamenti si possono vendere a chiunque e a libero mercato! e per altro non mi pare che si possa applicare il comma 49 bis della Legge 448/98).
La trasformazione serve proprio ad allineare sia il Diritto di superficie che quello di proprietà ante179/92 alle Convenzioni post 179/92.
Quindi quello che ha scritto mi sembra quantomeno impreciso

Questa non l'unica contestazione alla delibera 40, e forse è quello che più facilmente gli faremo rimangiare.
Fatto sta che però non è vero che la sentenza non fa riferimenti a convenzioni in diritto di proprietà, solo che le richiama in modo confusionario e poco intellegibile, soprattutto quando sentenzia che "il vincolo...segue il bene nei successivi passaggi di proprietà, a titolo di onere reale, con naturale durata indefinita" ma senza contestualizzazione al caso specifico, limitandosi precedentemene a citare una generica "convenzione ad hoc", che dal comune viene interpretatta come la convenzione per la rimozione del prezzo massimo di cessione, mentre noi non troviamo nessuna norma che la associ inequivocabilmente ad essa o che escluda che una convenzione per la trasformazione non vada pure indentificata come convenzione ad hoc.
Altresì, la corte evidenzia la differenza per casi di convenzioni secondo la 865/71 rispetto a alla 10/77 (Bucalossi), dove il vincolo riguarderebbe il solo costruttore/consorzio.
S.m.i sembrerebbero stabilire che le convenzioni per la trasformazione del diritto di prorpietà debbano richiamare lo schema della 10/77, ma non sono assimilabili però a convenzione per la concezzione con contributo ridotto come la Bucalossi è.
In questa terra di mezzo dovrebbe esistere uno schema di convenzione tipo per la trasformazione approvato dalle Regioni.
Io ancora non sono riuscito a trovarla questa questa convenzione tipo, ma tu confermi che, come sarebbe logico pensare, viene scritto nero su bianco che i vincoli decadono, con la convenzione stessa, alla scadenza dei 20 anni, a decorrere dalla stipula della convenzione originaria.

Ribadisco per l'ennesima volta che le sentenze della cassazione non sono leggi e non hanno il potere di cambiarle, ma difficilmente un giudice le andrà a contraddire, purtroppo per fargli cadere questa pezza di appoggio, secondo me, e a quanto pare anche secondo l'unterlocutore comunale citato, paradossale, dovremo attendere che qualche qualche grado processuale evochi ancora la corte suprema a sezioni riunite e questa si esprima, questa volta correttamente e contestualizzando, sul tema, in modo che i funzionari del comune, ormai terrorizzati di mettere ancor di più a repentaglio la poltrona, non siano chiamati a interpretazioni a rischio di danno erariale.

Qui si parte da una legislazione che già è iniqua per conto suo.
Prediamo l'esempio della delle nuove stime delle aree, proprietà del comune, che rispetta criteri di edificazione, e costi di espropriazione, correnti, e invece, dall'altra parte, l'usufrutto dell'immobile per 99 anni, proprietà dei "superficiari", invece si rivaluta come i pannolini o le ciriole, senza nessun raffronto col borsino immobiliare, senza computare il contributo per gli oneri di urbanizzazione già versato, contributo che esso stesso ha fatto in modo che le stime aumentassero a seguito dell'urbanizzazione.
Non contento il comune ci hanno aggiunto il carico da 11 questa delibera paradossale, come esso stesso ammette, lavandosi le mani con la famosa sentenza e massimizzando le stime in modo quantomeno vessatorio.

Se qualcuno trova un link dove scaricare questo benedetto schema di convenzione tipo della regione lazio glie ne sarei grato o, in assenza di questa, almeno il testo una convenzione di trasformazione reale in possesso di chi ha già trasformato, considerato che per ora le trasformazioni pare siano ferme e sarà difficile vederne di nuove prima di non si sa quando.

@Mobil concordo con quanto hai scritto al 100%. Aggiungerei che anche le Convenzioni in Diritto di Proprietà originarie stipulate ai sensi del comma 13 dell'art. 35 della Legge 865/1971 (cioè non solo quelle integrative di "Trasformazione"), a partire dal 1-1-1997, debbono essere stipulate sulla base della c.d. Legge Bucalossi (che come è ormai chiaro e senza possibilità di interpretazioni creative fa decadere tutti i vincoli alla sua scadenza). Infatti con l'art. 3, comma 63, lettera (e), La LEGGE 23 dicembre 1996, n. 662 (in SO n.233, relativo alla G.U. 28/12/1996, n.303) dispone la seguente modifica per l'art. 35 della Legge 865/1971: "l'alinea del tredicesimo comma e' sostituito dal seguente: "Contestualmente all'atto della cessione della proprietà dell'area, tra il comune, o il consorzio, e il cessionario, viene stipulata una convenzione per atto pubblico, con l'osservanza delle disposizioni di cui all'articolo 8, commi primo, quarto e quinto, della legge 28 gennaio 1977, n. 10, la quale, oltre a quanto stabilito da tali disposizioni, deve prevedere: ..."."
Sembra proprio che solo i "Funzionari" del Comune di Roma non abbiano ancora capito che la volontà del legislatore sia quella di uniformare tutte le Convenzioni a quelle della c.d. Bucalossi (adesso sostituita dall'art. 18 del DPR 380/2001), poiché per tutte le nuove Convenzioni in Diritto di proprietà (post 1-1-1997) debbono essere tali e per quelle precedenti (sia in Diritto di Proprietà che in Diritto di Superficie) è stata data la possibilità di allinearle a quelle nuove in Diritto di Proprietà, grazie al comma 46 dell'art. 31 della Legge 448/1998 (che esclude dalla Trasformazione le Convenzioni post legge 179/1992 proprio perché non ce ne sarebbe bisogno dato che l'abrogazione dei commi 15, 16, 17, 18 e 19 dell'art. 35 della Legge 865/1971 renderebbe la trasformazione inutile). Possibile che questo concetto non entri nella testa dei "Funzionari" del Comune di Roma?
Gli ulteriori commi 49-bis e 49-ter aggiunti all'art. 31 della Legge 448/1998 servono solo per togliere anticipatamente i vincoli di prezzo massimo a quei pochi casi in cui le Convenzioni di tipo "Bucalossi", sia di tipo originario che di tipo trasformato, non abbiano ancora raggiunto la scadenza dei 20 anni, oppure per coloro che, invece di trasformare, pagando l'intero ammontare del corrispettivo determinato con il comma 48 all'art. 31 della Legge 448/1998, vogliano solo liberarsi del solo vincolo del prezzo massimo, pagando "solo" una percentuale del corrispettivo determinato con il comma 48 all'art. 31 della Legge 448/1998 (ma con la soglia minima del 30% del corrispettivo, indipendentemente dal numero di anni mancanti alla scadenza della Convenzione e con la non applicazione del 50% di abbattimento per l'affrancazione, come previsto Deliberazione 40/2016, non so quanto il gioco valga la candela poiché, quantomeno per i 14 PdZ, resta sempre più conveniente procedere alla Trasformazione piuttosto che all'affrancazione. Purtroppo questo lo hanno capito anche i "Funzionari" del Comune di Roma e, per questo motivo, bloccano le Trasformazioni spingento tutti quelli che hanno i preliminari bloccati a procedere all'Affrancazione, per poter poi mettere le mani nelle tasche dei malcapitati acquirenti e farsi pagere una seconda volta per la Trasformazione.

 

[Santi60]

@Mobil è in parte vero quello che dici.
L'unica cosa che voglio sottolineare è che nella famosa frase della sentenza "il vincolo...segue il bene nei successivi passaggi di proprietà, a titolo di onere reale, con naturale durata indefinita" fa riferimento ai Diritti di Superficie e Diritti di Proprietà sotto convenzione 865/71 e non sotto la 10/77.
Ricordo che la sentenza a sezioni riunite della cassazione era per un contenzioso su un immobile in diritto di superficie con convenzione 865/71.
Difatti sull'ultima delibera comunale viene indicato nel paragrafo "Soggetti Ammessi all'affrancazione" tutti i proprietari degli alloggi in diritto di superficie e diritto di proprietà convenzionati ex art 35 865/71.
Chi ha trasformato non ha più questa convenzione, ha la 10/77 "Bucalossi".

@cro2390 per essere più precisi, la frase della sentenza si riferisce non a TUTTE le convenzioni in Diritto di Proprietà, ma solo a quelle stipulate prima del 1-1-1997, poiché quelle successive sono già stipulate ai sensi della 10/1977 data la modifica del comma 13 dell'art. 35 della 865/1971.

 

[Santi60]

@Santi60

A detta di tutti sei uno dei piú informati e preparati.

Vorresti essere un amministratore del gruppo Facebook sul tema ?
登录 Facebook | Facebook

In meno di 24 ore ci sono 32 iscritti.

Fatti sentire.
Grazie

Ringrazio per la stima, ma ad essere onesto non sono molto pratico di FB (a parte inviare i post non so come si amministri un gruppo, quantomeno non ho mai provato), poi sono spesso in viaggio e non so quanto potrei essere efficiente come amministratore del gruppo.

 

[Paolo Distefano]

Era molto difficile convincere il forum in passato, figuriamoci adesso con tutte queste new-entry. Ognuno ha la propria opinione, non credo di avere in mano la verità assoluta (anzi potrei sbagliarmi), però a differenza vostra mi sono sforzato di guardare i fatti da un punto di vista distaccato senza voler incolpare anticipatamente nessuno.

Quindi…

Acquirente, venditore, notaio -> Rogito. In fase di rogito il notaio solleva la questione del prezzo massimo di cessione, a quel punto l’acquirente pretende di voler pagare il prezzo calmierato e ovviamente il venditore si rifiuta. Ne nasce un processo civile, si finisce in tribunale e l’esito ormai lo conosciamo bene: il venditore deve cedere a prezzo imposto. Il notaio o rogitava o non rogitava, o informava o non informava, non avrebbe alterato in ogni caso gli effetti della compra-vendita: si può fare causa anche adesso. Al massimo il notaio è sanzionabile da un punto di vista disciplinare per non aver informato le parti, ma la cosa finisce la.

Il vero responsabile è il Comune di Roma sia per l’autorevolezza che la sua funzione riveste sia per cronistoria.

Il comune ha tratto in inganno acquirenti, venditori, agenzie immobiliari e notai per anni. Rilasciare nulla-osta/chiarimenti era una prassi ormai consolidata, non ne ha rilasciato uno solo, nel qual caso il singolo errore sarebbe tollerabile visto che errare è umano, ma ne ha distribuiti migliaia. Da un punto di vista cronologico l’errore è partito da quel momento, perché questo ha spinto i proprietari a mettere in vendita, gli acquirenti ad acquistare ignari, le agenzie immobiliari a far muovere il mercato e infine i notai a rogitare. Se vogliamo, ha spinto anche le banche ad emettere mutui!!! Ma per il comune era prassi consolidata, al punto che ha spedito una lettera al notariato per bloccare l’inutile richiesta dei nulla-osta: anche questa contestata.

Ora da un punto di vista legale, il Comune non ha responsabilità, perché quei nulla-osta/chiarimenti non hanno valore legale *INOLTRE* si sono comunque ulteriormente tutelati sostenendo che chi li ha rilasciati non era autorizzato a farlo. I notai, secondo me, sono solo parzialmente responsabili.

Quindi di chi è la colpa? Adesso sono tutti saccenti ma per anni ci siamo cascati con tutte le scarpe!

Se vogliamo avere giustizia in tempi brevi, dobbiamo farlo fuori dai tribunali orientandoci all’unisono in questa direzione.

Il notaio deve informare punto. Non può scegliere se informare o no.
Non è assolutamente detto che si finiva a causa ma capendo la gravità della situazione si potevano trovare anche degli accordi come sta accadendo ora.


Sono d'accordo che la giustizia va trovata s livello politico e non con singole cause. Per questo io premo per avere l'attenzione dei media.

Hai una copia della lettera che il comune ha mandato al notariato ?

 

[PeppeC.]

Sì però a voler essere rigidi (voglio fare l'avvocato del diavolo) in questo caso la colpa è dell'acquirente che non ha controllato, del venditore che non ha chiesto il permesso e del notaio che non ha fatto il suo dovere...tutti questi attori sono dei privati...il comune potrebbe lavarsene le mani e dire sono fatti vostri, io non ho responsabilità risolvetela tra di voi...(non sto dicendo che è giusto sia chiaro sto dicendo che è un problema che riguarda esclusivamente privati, il comune carte alla mano potrebbe dire: e a te chi te lo ha detto di farlo ? Ripeto sto facendo l'avvocato del diavolo)

Quando c'è il nullaosta del comune, si può dire che tutti hanno basato le loro decisioni su quello che diceva il comune!

Come possono questi tre risolvere il problema tra di loro se la causa del problema è una quarta entità esterna ?

Sono d'accordo con te, ma prima del 2011 i Nulla Osta del Comune non esistevano proprio, esisteva solo il vincolo dei primi 5 anni...

 

[Santi60]

E 'che io non sono sicuro che la convenzione per la trasformazione, pur ispirandosi ai quei criteri, possa ricalcare al 100% una convenzione Bucalossi, nella quale il costruttore usufruendo della riduzione degli oneri, da quanto ho capito, e l'unico vicolato ad un prezzo di cessione massimo.
In caso di trasformazione, o di nuova concessione in proprietà in zona peep, invece il vincolo dovrebbe permanere nei 20 anni di durata della convenzione stessa e già su questo mi sembra che si differenzi.
Ad ogni modo dovrebbe bastare poter leggere una convenzione di trasformazione già stipulata per riuscire a trovare il punto in cui questi vincoli vengono citati, ma io non ho mai avuto modo di leggerne una, ne tantomeno ho trovato in giro lo schema di convenzione approvato dalla regione Lazio a cui la convenzione dovrebbe attenersi.
Sono sicuro al 99,99% che da queste si evinca la decadenza dei vincoli allo scadere della convenzione, come ribadisci tu, ma vorrei leggerlo coi miei occhi, perchè sembra qui il primo che si alza comanda.

@Mobil puoi leggere lo schema di Convenzione per la trasformazione nella Deliberazione 54/2003 del Comune di Roma pubblicata al link fra i documenti di riferimento indicati ancora come validi (non essendo mai stati abrogati neanche dalla Deliberazione 40/2016, anche se i Funzionari del Comune di Roma sostengono il contrario) http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/dipartimento/delibere/dcc-54-2003-trasformazione.pdf
Potrai leggere nell'art. 4 a pag. 14 dello schema di Convenzione approvato dalla Deliberazione: "Le limitazioni stabilite dal presente articolo avranno efficacia fino al ................ (venti anni a partire dalla stipula della prima convenzione con la quale il Comune ha concesso il diritto di superficie alla Cooperativa l Impresa ).Scaduto tale termine non vi sarà alcun limite alla facoltà di disposizione e godimento dell'alloggio, né alcun obbligo nei confronti del Comune.".

Più chiaro di cosi ...

 

[Utente Cancellato 67606]

Hai una copia della lettera che il comune ha mandato al notariato ?

Chi ce l'ha non la pubblica e si guarda bene dal farlo perchè ovviamente farà completamente cadere il castello di accuse che sino ad oggi sono state costruite.

 

[Santi60]

Era molto difficile convincere il forum in passato, figuriamoci adesso con tutte queste new-entry. Ognuno ha la propria opinione, non credo di avere in mano la verità assoluta (anzi potrei sbagliarmi), però a differenza vostra mi sono sforzato di guardare i fatti da un punto di vista distaccato senza voler incolpare anticipatamente nessuno.

Quindi…

Acquirente, venditore, notaio -> Rogito. In fase di rogito il notaio solleva la questione del prezzo massimo di cessione, a quel punto l’acquirente pretende di voler pagare il prezzo calmierato e ovviamente il venditore si rifiuta. Ne nasce un processo civile, si finisce in tribunale e l’esito ormai lo conosciamo bene: il venditore deve cedere a prezzo imposto. Il notaio o rogitava o non rogitava, o informava o non informava, non avrebbe alterato in ogni caso gli effetti della compra-vendita: si può fare causa anche adesso. Al massimo il notaio è sanzionabile da un punto di vista disciplinare per non aver informato le parti, ma la cosa finisce la.

Il vero responsabile è il Comune di Roma sia per l’autorevolezza che la sua funzione riveste sia per cronistoria.

Il comune ha tratto in inganno acquirenti, venditori, agenzie immobiliari e notai per anni. Rilasciare nulla-osta/chiarimenti era una prassi ormai consolidata, non ne ha rilasciato uno solo, nel qual caso il singolo errore sarebbe tollerabile visto che errare è umano, ma ne ha distribuiti migliaia. Da un punto di vista cronologico l’errore è partito da quel momento, perché questo ha spinto i proprietari a mettere in vendita, gli acquirenti ad acquistare ignari, le agenzie immobiliari a far muovere il mercato e infine i notai a rogitare. Se vogliamo, ha spinto anche le banche ad emettere mutui!!! Ma per il comune era prassi consolidata, al punto che ha spedito una lettera al notariato per bloccare l’inutile richiesta dei nulla-osta: anche questa contestata.

Ora da un punto di vista legale, il Comune non ha responsabilità, perché quei nulla-osta/chiarimenti non hanno valore legale *INOLTRE* si sono comunque ulteriormente tutelati sostenendo che chi li ha rilasciati non era autorizzato a farlo. I notai, secondo me, sono solo parzialmente responsabili.

Quindi di chi è la colpa? Adesso sono tutti saccenti ma per anni ci siamo cascati con tutte le scarpe!

Se vogliamo avere giustizia in tempi brevi, dobbiamo farlo fuori dai tribunali orientandoci all’unisono in questa direzione.

@Quiet , in generale concordo, l'unico dubbio che ho riguarda la tua frase "*INOLTRE* si sono comunque ulteriormente tutelati sostenendo che chi li ha rilasciati non era autorizzato a farlo", ma se chi ha rilasciato i nulla osta o come si vogliano chiamare lo ha fatto utilizzando carta intestata e protocolli del Comune di Roma, non credo che basti dire che non era autorizzato senza prendere altri provvedimenti ... Quando un cittadino viene danneggiato da un funzionario pubblico DEVE avere tutto il diritto di rivalersi sull'Ente Pubblico (in questo caso il Comune di Roma), sarà poi eventualmente il Comune di Roma ad intraprendere internamente tutte le azioni per tutelarsi a sua volta nei confronti del funzionario pubblico (e di tutti i dirigenti nella catena gerarchica). Il problema è che, purtroppo, una cosa è la giustizia un'altra è la macchina burocratica in Italia e non c'è mai nessuno che paga per gli errori commessi ...