Buongiorno a tutti.
Operando su Roma e provincia, in questi giorni sono stato contattato da alcune persone rimaste coinvolte nella bufera del "prezzo imposto".
Mi è stato riferito che molte agenzie immobiliari avrebbero interrotto le visite degli immobili a causa della recente sentenza della Cassazione, semplicemente ove si tratti di un edificio in proprietà superficiaria.
D'altronde il numero degli interventi susseguitisi nella presente discussione dimostra che la questione riveste determinante importanza (confesso di aver interrotto la lettura alla pagina 25).
Proprio il comportamento di alcune agenzie immobiliari mi ha fatto percepire la necessità di fare un pò di chiarezza.
Chiedo sin da ora aiuto a tutti i professionisti che hanno partecipato alla presente discussione (
@ingelman @CheCasa! @Rosa1968 @Bagudi e mi scuso se ho tralasciato altri "big" di immobilio), affinché mi segnalino errori, inesattezze, incongruenze e lacune del mio intervento, nonchè qualsivoglia punto oscuro della medesima.
La nota sentenza della Corte di Cassazione specifica tre punti essenziali:
a) il vincolo del prezzo imposto è
autonomo ed indipendente dal riscatto del diritto di superficie (quindi la piena libertà dell'immobile deriva dalla estinzione di entrambi i vincoli, non è che estinguendone uno si faccia venga meno pure l'altro);
b) il vincolo del prezzo imposto in sede di rivendita dell'immobile
deriva sempre dalla legge: si tratta di un punto fondamentale che servirà per fare luce sulle eventuali responsabilità;
c) all'interno della ampia categoria della edilizia agevolata e convenzionata, bisogna distinguere fra
Convenzioni stipulate ai sensi dell'art. 35 Legge 865/1971 e
Convenzioni stipulate ai sensi dell'art. 7 Legge 10/1977.
Quest'ultimo aspetto è determinante: ho letto di utenti che soltanto alla ottava o quindicesima pagina della discussione si ricordavano di non avere il testo della Convenzione ed ho sentito di agenti immobiliari che hanno consigliato di bloccare le vendite per immobili edificati con Convenzioni ex Lege 865/1971 stipulate nel 2002 .
Sgombriamo subito il campo da un equivoco:
per la Convenzioni stipulate ai sensi della Legge 10/1977, il limite del prezzo imposto vige soltanto in capo al costruttore; Cass. n. 181835 del 2015 lo afferma espressamente richiamando anche un precedente conforme, pertanto possiamo considerare pacifico il punto.
Il vinclo del prezzo imposto riguarda soltanto le Convenzioni stipulate ai sensi dell'art. 35 della Legge 865/1971.
Ma non tutte.
All'interno delle ampia categoria delle Convenzioni ex Lege 865/1971 bisogna infatti distinguere quelle stipulate
prima della entrata in vigore della Legge n. 179 del 17 febbraio 1992, da quelle successive.
La Legge n. 179/1992, infatti, rappresenta uno spartiacque nella disciplina dei vincoli.
L'art. 23 della Legge 179/1992 ha infatti abrogato i vincoli alla libera alienazione degli appartamenti.
In sostanza il vincolo del "prezzo imposto", previsto dall'art. 35 comma 17 della Legge 865/1971, è venuto meno perché l'art. 23 della Legge 179/1992 ha abrogato il comma 17.
Ne consegue che tutti gli immobili edificati in virtù di una Convenzione ex Lege 865/1971, stipulata successivamente alla entrata in vigore della Legge 179/1992, non sono soggetti al vincolo del prezzo imposto: potevano e possono essere rivenduti a prezzo di mercato.
L'immobile in questo caso era ed è liberamente commerciabile.
Ogni proprietario deve comprendere quale sia la disciplina applicabile all'immobile.
Ciò può essere fatto soltanto individuando il tipo di convenzione cui esso è soggetto e, all'interno delle Convenzioni ex art. 35 Legge 865/1971, la data di stipula della stessa.
Non ci sono vincoli se la Convenzione è successiva alla entrata in vigore della Legge 179 del 29 febbraio 1992.
