Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[melixann]

ho appena chiamato lo 06/67105781 per avere informazioni, ma mi hanno dato un altro numero al quale non risponde nessuno. Che devo fare, riprovare sull'altro? A voi rispondono?

 

[Mdc78]

Gentile Sig Di Piero,

mi sono imbattuta per sbaglio in un'agenzia che stava togliendo le case in diritto di superficie dalla vetrina, e parlava di questa sentenza, io da ignara futura acquirente non ne sapevo assolutamente NULLA il notaio al quale mi ero rivolta alla mia domanda... ma la casa è a prezzo imposto ? convenzione alla mano mi aveva detto che l'abitazione in questione non era sottoposta a questo vincolo. Pertanto rassicurata da lui facciamo il compromesso.
Entrata in seguito al compromesso, in questa agenzia per altre cose, sento gli agenti dire questa cosa e allora mi avvicino e chiedo, e decido di informarmi ed eccomi qui inviachiata in questa assurda faccenda.

Il notaio ha insistito ancora nonostante io gli abbia citato questa sentenza a dirmi che la casa non aveva il prezzo imposto ed avrebbe rogitato, fin quando non è arrivata una circolare del notariato che ha bloccato i rogiti se non a prezzo massimo di cessione.

Il problema è che mi trovo con un compromesso ormai fatto, futuri venditori che si sono già spesi il mio più che cospicuo anticipo, senza avere più nulla. Il compromesso scaduto e rinnovato più volte per ora fino al 30 Aprile.

L’agente immobiliare che ha venduto a noi continua a prendere proposte per case in diritto di superficie e a dire che è tutto sbloccato, che a breve si farà tutto.

Mi sembra tutto surreale ed assurdo. Non si può parlare a me o a persone che si sono trovate nelle mie stesse condizioni, che non hanno un certo tipo di competenze legali, di incauto acquisto in quanto mi rivolgo ad un notaio, proprio perché mi tuteli e mi ponga a riparo da qualunque problematica ci sia legata all’immobile che sto comprando.

Ora mi trovo ad aver perso tutti i risparmi della famiglia in attesa che si sblocchi qualche cosa chissà quando, oppure a far causa ad un venditore (primo assegnatario di cooperativa e truffato dalla cooperativa stessa) che su quella casa sta pagando ancora un mutuo e non ha più un centesimo.

Ciao chicca76 siamo nella stessa identica situazione fatto il compromesso dato una bella caparra e tutto fermo. Per quello che io so ormai tronca non può piu firmare ed è tutto rimandato alla buova giunta. Speriamo che mi sbagli. Ma ho parlato con il dipendente che deve fisicamente approvare le pratiche e mi ha spiegato ciò. C è bisogno solo di un intervento dell presidente della Repubblica..... Stiamo messi bene

 

[Danicuccu]

Grazie della tua risposta

re
Ciao Dani, non sono un agente ma un privato, e anche io mi sono trovato nella tua stessa situazione per cui... cerca di muoverti tutelando i tuoi interessi ( ovvero muoviti senza esporti a rischi di natura economica); io personalmente come te ho cercato di studiare l'argomento e non mi sono fatto "guidare" dall'agente immobiliare. NB: non sono contro gli agenti , ma quello che curava il mio immobile non sembrava conoscere a pieno la materia di diritto di superficie e di edilizia convenzionata.

Detto questo prima di intavolare trattative, ho provveduto a fare richiesta al comune per affrancare il prezzo massimo di vendita e solo dopo che il processo avrà avuto buon fine (tempi certi non ce ne sono... vedi tutte le pagine di questo argomento), riprenderò la vendita. Per avere info sulle leggi e regole vigenti, continua a seguire questo forum dove anche altre persone più competenti sapranno aiutarti.

,

Grazie per la tua risposta, ma la mia situazione (mi sembra di capire) è un po' diversa dalla tua. Io non intendo affrancare, bensì essendo passati 20 anni dalla convenzione ed essendo sbloccato il PDZ, intendo trasformare il diritto di superficie in piena proprietà eliminando qualsiasi vincolo. Come se finita la procedura vendessi una casa "normale" ecco perché mi sembra strano che il prezzo di vendita non cambi...

 

[Milky]

Come fai a dire che una cifra tra i 5.000 e i 10.000 euro per l'affrancazione rappresenta la metà o poco più del prezzo di riscatto del diritto di proprietà di un immobile di superficie media, se il riscatto per 104 mq costa 7.800 euro?

Ciao Emival, io mi riferisco ad immobili dentro al GRA, nello specifico (come già detto) conosco una persona che ha riscattato pochissimi mesi fa il diritto di proprietà per un immobile di circa 70-80 mq zona Val Melaina pagando circa 15000 più notaio.

Può darsi che la cifra di 7.800 si riferisca ad immobile fuori dal GRA? Oppure può darsi che sia una cifra pagata qualche anno fa quando il Comune stesso invitava tramite lettera a riscattare il diritto di proprietà approfittando di un grande sconto?

Ciao milky, io ho delle fonti che mi dicono che deve firmare non oltre 60 giorni dalle elezioni se no va tutto rimandato alla nuova giunta. Quindi a conti fatti entro questa settimana. Se dovesse essere così e malauguratamente dicesse andare alla giunta entrante se ne parla fra un anno. Io sto aspettando il tutto x riuscire a fare il rogito ed entrare nella casa... Speriamo bene. Se Sheldon ha novità ci faccia sapere. Grazie

Ciao Mdc78! AL Comune mi hanno detto che i poteri del Commissario decadono 30 giorni prima delle elezioni. Sarà vero? Sinceramente non lo so, servirebbe qualcuno ferrato in Diritto Amministrativo. Anche io sono in attesa di fare questo benedetto rogito (sono un'acquirente)...

 

[Giuseppe Di Piero]

Gentile Sig Di Piero,

mi sono imbattuta per sbaglio in un'agenzia che stava togliendo le case in diritto di superficie dalla vetrina, e parlava di questa sentenza, io da ignara futura acquirente non ne sapevo assolutamente NULLA il notaio al quale mi ero rivolta alla mia domanda... ma la casa è a prezzo imposto ? convenzione alla mano mi aveva detto che l'abitazione in questione non era sottoposta a questo vincolo. Pertanto rassicurata da lui facciamo il compromesso.
Entrata in seguito al compromesso, in questa agenzia per altre cose, sento gli agenti dire questa cosa e allora mi avvicino e chiedo, e decido di informarmi ed eccomi qui inviachiata in questa assurda faccenda.

Il notaio ha insistito ancora nonostante io gli abbia citato questa sentenza a dirmi che la casa non aveva il prezzo imposto ed avrebbe rogitato, fin quando non è arrivata una circolare del notariato che ha bloccato i rogiti se non a prezzo massimo di cessione.

Il problema è che mi trovo con un compromesso ormai fatto, futuri venditori che si sono già spesi il mio più che cospicuo anticipo, senza avere più nulla. Il compromesso scaduto e rinnovato più volte per ora fino al 30 Aprile.

L’agente immobiliare che ha venduto a noi continua a prendere proposte per case in diritto di superficie e a dire che è tutto sbloccato, che a breve si farà tutto.

Mi sembra tutto surreale ed assurdo. Non si può parlare a me o a persone che si sono trovate nelle mie stesse condizioni, che non hanno un certo tipo di competenze legali, di incauto acquisto in quanto mi rivolgo ad un notaio, proprio perché mi tuteli e mi ponga a riparo da qualunque problematica ci sia legata all’immobile che sto comprando.

Ora mi trovo ad aver perso tutti i risparmi della famiglia in attesa che si sblocchi qualche cosa chissà quando, oppure a far causa ad un venditore (primo assegnatario di cooperativa e truffato dalla cooperativa stessa) che su quella casa sta pagando ancora un mutuo e non ha più un centesimo.

E l'agente immobiliare .... che doveva sapere gia tutto almeno dal 2007 e informare correttamente? .... adesso dice che è tutto sbloccato? .... va bene così? .... la camera di commercio non dovrebbe revocare i patentini? .... le associazioni di categoria non dovrebbero chiedere il rispetto del codice deontologico?
ripeto quello che ho sempre sostenuto fin dall'inizio: da questa storia, notai e agenzie usciranno con le ossa rotte!

 

[Giuseppe Di Piero]

semmai il suo collaboratore lo ha fatto

Egr. sig. @lorenzovitale io sono il presidente dell'associazione A167.
Nonostante la profonda stima che nutro per l' @Avv Antonio Corvasce, la definizione di suo collaboratore squalifica il mio ruolo ed offende me e tutti i ns. associati.
Tanto dovevo a buon fine di legge per rispetto a tutti loro.

In questa sede, per quanto mi riguarda, l'argomento può considerarsi concluso.

P.S. Non si nasconda dietro un dito .... Il suo post aveva dei riferimenti chiari ed inequivocabili che sono certo di aver correttamente interpretato.
Forse Lei crede che portiamo l'anello al naso... ma le assicuro che non è così!.

 

[Bagudi]

da questa storia, notai e agenzie usciranno con le ossa rotte!

Non credo proprio per quanto riguarda gli agenti immobiliari che sono semplici esecutori di normative che vengono dall'alto e non hanno alcuna possibilità di intervenire in prima persona.

E l'agente immobiliare .... che doveva sapere gia tutto almeno dal 2007 e informare correttamente?

Vedi sopra.

adesso dice che è tutto sbloccato? .... va bene così?

No, non va bene così, ma nel momento in cui un notaio dice che tutto è a posto e fa il compromesso....
Ne vogliamo parlare ???

 

[Giuseppe Di Piero]

Non credo proprio per quanto riguarda gli agenti immobiliari che sono semplici esecutori di normative che vengono dall'alto e non hanno alcuna possibilità di intervenire in prima persona.



Vedi sopra.



No, non va bene così, ma nel momento in cui un notaio dice che tutto è a posto e fa il compromesso....
Ne vogliamo parlare ???

Buongiorno @Bagudi, non so come funziona a Bologna, ma a Roma la maggior parte dei compromessi vengono fatti in agenzia senza l'intervento del notaio.

 

[Andrea Fiocco]

Vi allego un articolo di diritto che parla di responsabilità professionale dei notai:

Due coniugi, con formale atto di compravendita, acquistano due appartamenti facenti parte di un unico stabile.
Dopo alcuni anni, i due acquirenti apprendono che i due immobili acquistati risultano gravati – insieme ad altri appartamenti dello stabile – da ipoteca, a garanzia di un mutuo fondiario indiviso concesso al costruttore dello stabile da un Istituto bancario.
Inoltre, i coniugi vengono ad apprendere che i due beni immobili – oggetto del loro acquisto – risultano, addirittura, assoggettati a pignoramento immobiliare.
Ritenuta la responsabilità del notaio rogante per non aver effettuato prima del rogito le dovute visure catastali, i due acquirenti convengono in giudizio il medesimo professionista per sentirlo condannare alla cancellazione dei gravami esistenti sull’intero stabile, previo pagamento in favore dei creditori iscritti ed intervenuti nella procedura esecutiva, nonché al risarcimento dei danni da loro subiti.
Ebbene, il ruolo del notaio è contraddistinto da differenti, essenziali peculiarità: in primis, la fiducia, che poggia sull’imparzialità, sulla preparazione giuridico-fiscale di alto livello, sulla natura di pubblico ufficiale (che rende il notaio garante della veridicità e della legalità degli atti); in secondo luogo, l’efficienza e l’affidabilità – fondamentali nell’esercizio della funzione notarile.
In materia di trasferimenti immobiliari – compravendite immobiliari, il notaio ha il dovere, nella sua veste di professionista incaricato dalle parti, di eseguire innanzitutto ‘’accertamenti preliminari’’ finalizzati alla disamina della situazione giuridica dell’immobile che si intende acquistare e dunque trasferire.
Più specificatamente, il notaio è tenuto ad “effettuare indagini tese ad accertare la sussistenza di eventuali diritti spettanti sull’immobile a favore di terzi’’ – come per l’appunto previe ipoteche sussistenti (evidentemente ‘’allarmanti’’ per il compratore).
Il notaio – nel predisporre gli atti immobiliari – è tenuto dunque ad accertare, mediante l’esame dei pubblici registri, se negli ultimi venti anni risultino a carico dell’immobile ipoteche, pignoramenti, sequestri, servitù o altri vincoli che ne limitano la disponibilità o il godimento.
In tal senso, le visure catastali o ipotecarie rappresentano uno strumento ‘’utile’’, volto ad individuare con precisione l’immobile oggetto del trasferimento ed accertarne la libertà da iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli.
L’inosservanza di tale obbligo di accertamento da parte del notaio origina una fonte di responsabilità, ogni qualvolta da essa derivi un danno ad una o entrambe le parti del negozio traslativo.
La giurisprudenza prevalente – asserendo la natura contrattuale della responsabilità del professionista – ritiene che il notaio sia tenuto a svolgere l’incarico affidatogli dalle parti-clienti con la diligenza di un professionista sufficientemente preparato ed avveduto, ex art. 1176, comma secondo, c.c., rientrando perciò le visure tra gli obblighi derivanti dal contratto di prestazione d’opera intellettuale, ex art. 2236 c.c..
A dire della Corte di legittimità infatti: “l’inosservanza dei suddetti obblighi da parte del notaio dà luogo a responsabilità ex contractu per inadempimento dell’obbligazione di prestazione d’opera intellettuale, a nulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale peculiare forma di responsabilità’’ (Cass. Civ., sez. III, 11 gennaio 2006, nr. 264).
L’obbligo de quo (si rinvia al D.L. nr. 78 del 2010) sussiste anche se sull’immobile interessato grava un’ipoteca ‘’non recente’’ e dunque preesistente – poiché la visura rappresenta il mezzo più idoneo per accertare l’avvenuto adempimento dell’obbligo dell’alienante.
L’acquirente infatti, al momento del rogito, deve essere posto nelle condizioni di ‘’conoscere’’ e dunque ‘’accettare’’ l’eventuale persistenza dell’iscrizione ipotecaria.
Sotto il profilo strettamente tecnico-normativo, il notaio è tenuto a garantire che l’atto notarile stipulando sia, realmente, conforme alla volontà delle parti, accertando ed adeguando dunque l’atto alle norme di legge.
Il notaio, nella sua veste di pubblico ufficiale, deve essere in grado di assicurare la certezza in ordine al contenuto del contratto-atto: l’atto pubblico notarile, infatti, costituisce piena prova del fatto che quel venditore e quel compratore abbiano stipulato quella compravendita, che abbiano concordato quel prezzo, che esso sia stato pagato in tutto o in parte, che essi si siano accordati così come emerge dal documento, etc (…).
L’intervento del notaio è, inoltre, essenziale per rendere il contratto efficace verso i terzi: questo risultato si realizza attraverso la trascrizione del contratto, a cui il notaio deve provvedere per legge.
L’obbligo di accertare mediante visure in capo al notaio viene meno soltanto per espressa e concorde dispensa delle parti – in caso di urgenza o per altre giustificate ragioni.
Ebbene, il verificarsi di una fattispecie di responsabilità professionale, di natura contrattuale, per mancata effettuazione delle visure, con il relativo danno cagionato all’acquirente dell’immobile, consente, pertanto, a quest’ultimo la proposizione di un’azione risarcitoria nei confronti del notaio inadempiente.
La responsabilità del notaio rientra, pertanto, nell’art. 1218 c.c.: ambito normativo quest’ultimo più favorevole per il danneggiato-acquirente, il quale è esonerato dal fornire la prova dell’avvenuto conferimento del mandato.
Il notaio, per proteggere il cliente dalle conseguenze di suoi eventuali errori-inadempimenti, inoltre, è tenuto a sottoscrivere una assicurazione obbligatoria.
Le ‘’polizze dei professionisti’’ costituiscono delle mere ‘’coperture’’ per coloro che esercitano professioni (come la professione notarile) di rilevante impatto sociale e di delicata responsabilità verso l’utente-cliente.
Una maggiore tutela per tale, rilevante professione è garantita inoltre dal consiglio notarile, il quale ‘’controlla’’ che il notaio-professionista osservi esattamente i suoi doveri – compreso l’obbligo di risarcire il danno – e, se richiesto, interviene per comporre le controversie tra notaio e clienti.
Da ultimo, la Corte di Cassazione, con la sentenza nr. 22903 del 2012, afferma espressamente! che: “scatta la responsabilità del notaio che non informa gli acquirenti dell’ipoteca che grava sui beni immobili. Se però il professionista è assicurato, a pagare sarà direttamente l’assicurazione che dovrà tenerlo indenne da qualsiasi esborso (…)’’.
Insomma, il notaio può svolgere:
– una funzione c.d. “ridotta”: si pensi all’autenticazione di una scrittura privata già completa e formata in ogni sua parte dai clienti. In tale funzione è comunque fermo l’obbligo per il notaio di svolgere un controllo di legalità del contenuto dell’atto – teso a verificare che in esso non siano contenute norme contrarie a norme imperative, all’ordine pubblico e al buon costume. In tal caso la responsabilità del professionista può derivare non dalla mancata effettuazione delle visure ma dalla violazione del dovere di informazione;
– un incarico “pieno”, comprensivo cioè della stesura ed effettiva redazione di un documento formalmente e sostanzialmente idoneo a produrre il risultato pratico perseguito; in tale caso l’opera professionale è del notaio.
Per cui, in tale ultima ipotesi, incorre in evidente colpa professionale il notaio che ometta di effettuare le visure catastali ed ipotecarie.
Da tale discrimine funzionale, testè citato, emerge chiaramente “il diverso grado di partecipazione del notaio alla redazione degli atti”: il professionista – nella sua rilevante attività – può infatti assumere – proporzionalmente – un diverso grado di responsabilità e quindi può essere, evidentemente, assoggettato da parte del cliente-danneggiato ad una formale azione risarcitoria per inadempimento professionale!




Quindi, dopo le azioni legali volte alla tutela delle persone che hanno pagato in più rispetto ad un prezzo massimo di cessione, a quando le azioni contro i notai di Roma ??????

 

[lorenzovitale]

Egr. sig. @lorenzovitale io sono il presidente dell'associazione A167.
Nonostante la profonda stima che nutro per l' @Avv Antonio Corvasce, la definizione di suo collaboratore squalifica il mio ruolo ed offende me e tutti i ns. associati.
Tanto dovevo a buon fine di legge per rispetto a tutti loro.

In questa sede, per quanto mi riguarda, l'argomento può considerarsi concluso.

P.S. Non si nasconda dietro un dito .... Il suo post aveva dei riferimenti chiari ed inequivocabili che sono certo di aver correttamente interpretato.
Forse Lei crede che portiamo l'anello al naso... ma le assicuro che non è così!.

Giuseppe,
una volta mi dai del Lei una volta del tu, allora mi permetto io di darti del tu.
Nel chiamarti collaboratore dell'avvocato non volevo sminuirti, ne offenderti "collaborazione" nel senso che collabora con voi, non puoi pesare ogni mia parola sempre e solo in senso dispregiativo o diffamatorio nei vostri confronti. Cosa che non ho mai fatto, ma ho espresso una mia opinione sulle denuce nei confronti dei venditori.
La cosa principale che vi sfugge è che io sono uno dei "truffati" e non un notaio un agente immobiliare o un avvocato che difende il comune. Come ho già ribadito all'avvocato non volevo intaccare in nesun modo la credibilità di nessuno e soprattutto la sua professionalità, tanto è che sono rimasto sorpeso dalla sua reazione, in quanto io non mi sono permesso di citarlo, poichè parlavo di avvocati al plurale....
Lo so che non portate l'anello al naso, prima del post dell'avvocato avrei voluto financhè incontrarti per confrontarmi su alcune carte che ho, per vedere il dafarsi, ma capsico che è impossibile.
Questa è la mia verità che sarà rappresentata in ogni sede.
Buona giornata
Lorenzo