Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[Cavallino62]

leggendo e rileggendo sull'argomento, mi è sorto un dubbio e vorrei porre la questione a tutti voi e in particolare a @Santi60 e @Giuseppe Di Piero che sono i più ferrati: sappiamo bene che l'edilizia agevolata era stata pensata per coloro che avevano al momento dell'acquisto determinati requisiti e ne deduco che chi acquista dal primo acquirente (e anche dai successivi) a prezzo calmierato debba avere gli stessi requisiti al momento dell'acquisto, giusto? sappiamo bene però che, perlomeno a Roma, il comune dava la possibilità di vendere a prezzo di libero mercato e spesso chi ha acquistato non aveva quei requisiti richiesti all'origine ai primi acquirenti, del resto chi acquista un appartamento a 300.000, 400.000, 500.000 ma anche 700.000 (eh si mezza Roma è costruita così e parliamo di anche di quartieri che un tempo erano periferia e adesso sono considerati "residenziali") non è certo un nababbo ma non appartiene nemmeno ai ceti meno abbienti. Ecco la domanda: quei contratti di compravendita sono nulli solo per quanto riguarda il prezzo o sono nulli in toto?

 

[lupin3]

"In difetto"? "Mal consigliato"? "Raggirato"? "Ignoranza"? Ma di cosa stiamo parlando?
Io ho sottoscritto il preliminare un anno fa, ben prima della sentenza di Settembre 2015, quando gli appartamenti in diritto di superficie venivano venduti liberamente con l'autorizzazione del Comune di Roma, che rilasciava il famoso nulla osta divenuto poi carta straccia dopo la sentenza. Pensa che ancor prima di fare la proposta di acquisto ho voluto visionare il nulla osta, che è stato prontamente rilasciato al venditore dal Comune di Roma. Ero stata molto attenta e ci ero andata con i piedi di piombo, altroché!

Cara Milky legge alla mano sei stata raggirata dal comune.... non per questo può passare una delibera che penalizza tutti gli altri......

 

[lupin3]

Ripeto il comune mettesse una pezza a chi ha concesso il nulla osta ma non lo metta nel di dietro di tutti gli altri....

 

[Utente Cancellato 67606]

Ripeto il comune mettesse una pezza a chi ha concesso il nulla osta ma non lo metta nel di dietro di tutti gli altri....

Secondo me il problema è molto più complesso, la natura dell'essere umano è molto variegata. A seguito di questa sentenza, molti acquirenti prenderanno la palla al balzo per intentare causa contro il venditore, perchè la legge glielo consente, comportandosi di fatto proprio come gli speculatori che asseriscono di odiare a morte. Il comune, da parte sua, è consapevole di trovarsi sui carboni ardenti, quindi analizza minuziosamente ogni piccola mossa. I venditori stanno scoprendo le meraviglie dello xanax.

In un mondo perfetto, il comune trova una soluzione rapida per le persone in possesso di questo famoso nulla osta, ad un prezzo ragionevole. Ogni acquirente contatta il venditore esortandolo a pagare lo svincolo sull'immobile di tasca propria. Se il venditore non vuole sentire (egoisticamente) ragioni, l'acquirente ha tutto il diritto di intentare causa e presumibilmente di vincerla.

Utopia?

 

[Cavallino62]

Secondo me il problema è molto più complesso, la natura dell'essere umano è molto variegata. A seguito di questa sentenza, molti acquirenti prenderanno la palla al balzo per intentare causa contro il venditore, perchè la legge glielo consente, comportandosi di fatto proprio come gli speculatori che asseriscono di odiare a morte. Il comune, da parte sua, è consapevole di trovarsi sui carboni ardenti, quindi analizza minuziosamente ogni piccola mossa. I venditori stanno scoprendo le meraviglie dello xanax.

In un mondo perfetto, il comune trova una soluzione rapida per le persone in possesso di questo famoso nulla osta, ad un prezzo ragionevole. Ogni acquirente contatta il venditore esortandolo a pagare lo svincolo sull'immobile di tasca propria. Se il venditore non vuole sentire (egoisticamente) ragioni, l'acquirente ha tutto il diritto di intentare causa e presumibilmente di vincerla.

Utopia?

@Quiet hai ragione è utopia, soprattutto nella capitale d'Italia...la questione che ho posto sopra non è di poco conto ma nessuno mi ha risposto finora, non pensarci non risolve il problema perché prima o poi verrà fuori

 

[Utente Cancellato 67606]

@Quiet hai ragione è utopia, soprattutto nella capitale d'Italia...la questione che ho posto sopra non è di poco conto ma nessuno mi ha risposto finora, non pensarci non risolve il problema perché prima o poi verrà fuori

Mah guarda, secondo me i contratti rimangono validi, sono nulli solo per il prezzo extra; ma a domanda più importante da porci è se l'acquirente può rivendere tranquillamente casa, e/o richiedere lo svincolo comunale, durante lo svolgimento del processo civile che potrebbe durare anche 20 anni!!!

Altrimenti mette l'acquirente in una seria condizione di svantaggio ... anche per via di questi prezzi comunali un po folli a dire il vero.

 

[Mobil]

Ma siamo sicuri che le convenzioni sostitutive per la trasformazione abbiano carattere ventennale? A me hanno detto che c'è anche il rischio che siano di 30, non so dare spiegazione, gli unici riferimenti ai 30 anni li trovo nella Bucalossi, ma non vedo come accostare le due cose.
Sapete per certo che durata è stabilita nelle convenzioni che stipulano ad oggi per la trasformazione?
Uscendo poi fuori tema, vorrei che qualcuno mi aiutasse a capire se le stime che ho fatto sul mio appartamento siano di un ordine di grandezza compatibile con quelle che vedo girare qui.
Optando per la trasformazione, se la durata è effettivamente ventennale, a me viene un importo dimezzato rispetto alla affrancazione , mentre gli importi di esempio che ho letto nelle tabelle riportate qui sono sensibilmente più alti.
Non ho fatto i calcoli partendo dai metri quadri moltiplicati per il parametro 3,45, ma seguendo lo schema di calcolo della 448/98, partendo dalla cubatura del piano di zona, relativo importo già versato per l'area da parte del consorzio al netto delle contributo per le opere di urbanizzazione, e la cubatura del mio comparto, contenuti nella convenzione del 1998.
Ho applicato le formule della legge, con l'abbatimento, al 60% e al 50% sul valore venale, come indicato nella delibera 40/2016 per i 14 piani di zona con stima rivalutata , sottraendo quanto versato rivalutato ISTAT e moltiplicato per la percentuale in millesimi.
E' verosimile na cifra di circa 7.000 euro per la trasformazione di un immobile di 72mq commerciali più box di pertinenza, quando per l'affrancazione mi viene circa 15.000 euro?
Entrambe le cifre son più basse di quelle che leggo nelle tabelle viste qui, e già mi suona strano, ma ancor più strano è il rapporto tra le due soluzioni.

 

[Cavallino62]

Mah guarda, secondo me i contratti rimangono validi, sono nulli solo per il prezzo extra; ma a domanda più importante da porci è se l'acquirente può rivendere tranquillamente casa, e/o richiedere lo svincolo comunale, durante lo svolgimento del processo civile che potrebbe durare anche 20 anni!!!

Altrimenti mette l'acquirente in una seria condizione di svantaggio ... anche per via di questi prezzi comunali un po folli a dire il vero.

mah guarda io non ne sarei così sicuro, se così fosse questo tipo di normativa potrebbe andare a favorire anche persone molto agiate e non mi pare che lo spirito del legislatore sia stato questo fin dall'inizio. Se invece di vendere a prezzo calmierato hai venduto a prezzo di libero mercato, anche in buona fede con il nulla osta o anche senza nulla osta ma con la famosa circolare del comune che te lo consentiva (seppure contra legame come sostiene Di Piero), non sei solo tu ad essere in difetto ma anche chi acquista in quanto privo dei requisiti e quindi il contratto sarebbe nullo nella sua totalità.
Per quanto riguarda il secondo punto, di questo sono sicuro: è ovvio che l'immobile rimane "congelato" per tutta la durata del processo in quanto oggetto del contendere.

 

[Utente Cancellato 67606]

mah guarda io non ne sarei così sicuro, se così fosse questo tipo di normativa potrebbe andare a favorire anche persone molto agiate e non mi pare che lo spirito del legislatore sia stato questo fin dall'inizio. Se invece di vendere a prezzo calmierato hai venduto a prezzo di libero mercato, anche in buona fede con il nulla osta o anche senza nulla osta ma con la famosa circolare del comune che te lo consentiva (seppure contra legame come sostiene Di Piero), non sei solo tu ad essere in difetto ma anche chi acquista in quanto privo dei requisiti e quindi il contratto sarebbe nullo nella sua totalità.

L'immobile costa 800.000 euro, 795.000 li finanzia un genitore, il soggetto rientra perfettamente nei requisiti pur pagando una cifra astronomica. Eventualmente sarà l'agenzia delle entrate a farsi le giuste domande...

Per quanto riguarda il secondo punto, di questo sono sicuro: è ovvio che l'immobile rimane "congelato" per tutta la durata del processo in quanto oggetto del contendere.

Ecco, questi sono problemi veri di cui parlare, l'essere tenuti in ostaggio da una burocrazia pachidermica...

 

[Cavallino62]

Peraltro la questione dell'acquirente privo di requisiti non è mai stata posta dagli avvocati delle parti soccombenti nei recenti processi e quindi non è mai stata analizzata neanche dai giudici della cassazione