Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[Mobil]

Considerato che mi sono preso l'onere di diffondere nel quartiere quelle poche informazioni che filtrano, mettendomi nei panni di chi ha il cappio al collo e deve affrancare per rogitare con scadenza imminente, chiedo a chi ha avuto contatti recenti con il dipartimento o con RpR, hanno iniziato a sbrigare qualche pratica o stanno aspettando il software? con quale ordine procedono, chi deve integrare la documentazione rifinisce infondo alla coda? Ste domande sono poi 1500, 2000, o 6000.

 

[Utente Cancellato 67606]

Forse a 30 anni è più difficile assuefarsi all'idea , ma per un anziano come me prima ci si abitua e ci si convive. Saluti e prosegui per la tua strada.

Grande saggezza con retrogusto amaro (putroppo)

Quelli della nostra età (io 36) sono nati in un periodo sfigato, siamo sinceri. Molti di noi sentono un movimento interno che li spinge ad operare *VERAMENTE* per il bene comune, non seguendo tanto la legge ciecamente quanto il senso di giustizia. Piuttosto che coltivarsi il proprio orticello si cerca tutti di darsi una mano per risolvere il problema anche solo partecipando costruttivamente alle discussioni: credo sia l'effetto dell'era del social network e ce lo dobbiamo tenere.

Non sono ne un Cristiano radicale ne un fricchettone, ma dalla mia (se pur breve) esperienza di vita ho capito che la m3rd@ è uguale per tutti, quindi farsi la guerra tra poveri disgraziati è veramente selvaggio: meglio aiutarci gli uni con gli altri, perchè tanto siamo tutti sulla stessa barca!

 

[Nicestar]

Da dove è preso ? Fonte ? Grazie

Trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà

ps. nella home page del comune alla fine dell'elenco è scritto "schema riepilogativo" clicca. Saluti

 

[EmiVal]

Esiste un gruppo che vuole solo l'affrancatura e vendere al più presto la casa al prezzo di mercato, non ha altro interesse che il proprio, perchè sono con l'acqua alla gola avendo già fatto compromessi di acquisto / vendita. Sono solo focalizzati su questo e non vedono di buon occhio chi vuole affrontare il problema in termini generali e in difesa di tutte le tipologie e fattispecie di situazioni createsi con la malagestio del comun. Hanno timore, dal loro punto di vista, che una diversa ed allargata impostazione dei problemi faccia allungare i tempi o addirittura bloccare le affrancature, con un gran danno per loro. Anche se non condivido non posso biasimarli. Ognuno è libero di pensarla come vuole.

Certo, ognuno è libero di pensarla come vuole.

E chi ha compravendite in ballo non è da biasimare se ha interesse solo a sbloccare la sua grave situazione.

Però, a questo punto, si limitassero a guardare il proprio orticello e solo quello.

Visto che qualcuno di loro pensa bene anche di professare consigli ridicoli, tipo che dovrei fare l'affrancazione e poi fare causa al comune, come se i soldi li trovassi sotto le piante, solo perché a loro interessa fare l'affrancazione, o anche che, con queste delibere senza capo né coda, non è vero che è oramai quasi preferibile vendere a prezzo imposto.

Ognuno pensi alla propria situazione e si eviti di voler estendere il proprio personalissimo punto di vista anche alle condizioni altrui.

 

[lupin3]

Certo, ognuno è libero di pensarla come vuole.

E chi ha compravendite in ballo non è da biasimare se ha interesse solo a sbloccare la sua grave situazione.

Però, a questo punto, si limitassero a guardare il proprio orticello e solo quello.

Visto che qualcuno di loro pensa bene anche di professare consigli ridicoli, tipo che dovrei fare l'affrancazione e poi fare causa al comune, come se i soldi li trovassi sotto le piante, solo perché a loro interessa fare l'affrancazione, o anche che, con queste delibere senza capo né coda, non è vero che è oramai quasi preferibile vendere a prezzo imposto.

Ognuno pensi alla propria situazione e si eviti di voler estendere il proprio personalissimo punto di vista anche alle condizioni altrui.

Non d'accordo con te..... dI più! Ricordo ancora quando qualcuno nel forum esultava per l'uscita della delibera.... delibera che calpesta i diritti degli onesti cittadini....

 

[Nicestar]

Certo, ognuno è libero di pensarla come vuole.

E chi ha compravendite in ballo non è da biasimare se ha interesse solo a sbloccare la sua grave situazione.

Però, a questo punto, si limitassero a guardare il proprio orticello e solo quello.

Visto che qualcuno di loro pensa bene anche di professare consigli ridicoli, tipo che dovrei fare l'affrancazione e poi fare causa al comune, come se i soldi li trovassi sotto le piante, solo perché a loro interessa fare l'affrancazione, o anche che, con queste delibere senza capo né coda, non è vero che è oramai quasi preferibile vendere a prezzo imposto.

Ognuno pensi alla propria situazione e si eviti di voler estendere il proprio personalissimo punto di vista anche alle condizioni altrui.

Spero di non essere stato frainteso, la frase completa scritta è " Anche se non condivido non posso biasimarli" . Dunque è ovvio che sono d'accordo con il tuo post "rafforzativo" .

 

[Cesco76]

.... non sento puzza di marcio..... de piu'.....!!! e in alcuni casi le stime sono piu' che triplicate......

le stime sono attualizzate.... quelle precedenti per i 10 p.d.z sbloccati sono enormemente al di sotto del dovuto...

 

[Cesco76]

Io ho rogitato a dicembre 2007: non esisteva il nulla osta.
All'epoca chiesi delucidazioni su questo "diritto di superficie" a tutti gli esperti: perito, consulente per il mutuo, agenzie immobiliari, etc.
La risposta fu: "Non preoccuparti, quella è solo una formalità, è una convenzione per cui tra 99 anni il terreno tornerebbe nella proprietà del comune. Ma, tra 99 anni, ammesso che esista ancora il palazzo, verrà certamente rinnovata".

Prezzo imposto? Nulla osta? E che erano?

Poi nel 2010, improvvisamente la banca con cui surrogai il mutuo mi chiese un chiarimento del comune sul prezzo massimo di cessione.
Il famoso nulla osta.

idem

 

[Santi60]

Caro santi permettimi di precisarti alcune cose:
1) Il comune di Roma non è l'unico in Italia ad aver interpretato che la trasformazione non esclude l'affrancazione, premesso che a mio pare a mio parere ciò è molto ingiusto e ritengo più equo sia un acconto sulla trasformazione, se molti comuni, ovvero molte avvocature comunali, hanno interpretato così legge e sentenza vuol dire che la tematica non è così chiara. addirittura la sentenza 18135 in quei comuni dove già si trasformava e si affrancava nel rispetto delle normative, sull'argomento a generato dubbi.
2) Le case in diritto di superficie già hanno sempre un valore di mercato più basso rispetto a quelle in piena proprietà, anche quando si rogitava a libero mercato pre sentenza. in questo potrebbero dartene conferma gli agenti immobiliari del forum, come @Bagudi o @ingelman. anche se molti in passato, specialmente a Roma, hanno tenuto nascosta agli acquirenti la storia del diritto di superficie on non l'hanno spiegata bene ( complici in questo anche i notai) ed hanno venduto la casa ad un prezzo come se fosse in piena proprietà.
3) la storia del prezzo calmierato permettimi di dire ma è una vera e propria castroneria, io ho acquistato casa da secondo acquirente a 285.000€ ed adesso dovrei venderla al prezzo imposto di 97.000€??? dov'è scusa la convenienza?

anche se non scrivo da un po' sul forum voglio condividere con voi alcune informazioni
recepite in questo periodo.
Intanto è emerso che oltre allalentezza atavica del comune sul processo così a rilento sta influendo anche un fattore "informativo". Ovvero per le prime pratiche gli impiegati si devono leggere uno ad uno tutti i documenti specialmente gli atti di convenzione e regolamenti di condominio. pian piano che vanno avanti stanno creando un database dove vengono inserite le informazioni per ogni pdz e ogni stabile, in modo tale che le pratiche successive riferite alla stessa situazione possano proseguire più spedite ( anche se questo lavoro avrebbero potuto già farlo in questi mesi di inattività)... in pratica è un diesel che parte lento.
Altra cosa che è emersa è che con le stime così fatte viene praticamente quasi scongiurato il rischio di conguagli, a parere di alcuni ingegneri del settore e di persone all'interno di risorse il procedimento adottato è stato buono, e quindi nei contenziosi tra comune e proprietari dei terreni espropriati difficilmente il giudice potrà riconoscere un indennità di esproprio più alta delle stime pubblicate ora, per quanto riguarda poi spese legali e interessi legali il comune non si può rivalere sui proprietari delle abitazioni visto che sono frutto di un contenzioso legale nato per sua colpa.
Poi per chi ha sollevato la questione Regione sulle stime, mi sembra amedeo, un mio amico consigliere comunale in provincia di latina si ricorda di una delega della regione ai comuni stessi sull'argomento, quindi prima di saltare a qualsiasi conclusione sarebbe opportuno verificare se vero o no....

Caro @Cesco76 , per evitare equivoci riguardo alle tue precisazioni:

1) Non ho mai scritto che la “Trasformazione” escluda sempre l’”Affrancazione”, oppure che gli altri comuni d’Italia abbiano dato tale interpretazione, ma ho sempre sostenuto che il comune di Roma abbia dato un’interpretazione estensiva, ingiustificata e, a mio avviso, del tutto errata quando afferma che la “Trasformazione” non includa mai l’”Affrancazione”. Anzi, se non ricordo male, in una delle pagine precedenti, ho postato il link http://www.comune.cascina.pi.it/index.php/patrimonio/patrimonio/trasformazione-del-diritto-di-superficie-in-diritto-di-proprieta del comune di Cascina che, in fondo alla pagina web, fornisce uno schema illuminante di tutti i casi possibili e, sostanzialmente, nelle pagine web e documentazione che ho potuto trovare sui siti Internet di numerosi altri comuni d’Italia, l’interpretazione, salvo sfumature di minor rilievo, è sempre la stessa del comune di Cascina, quindi non sarei proprio d’accordo che la tematica non sia chiara.

In sostanza, quello che ho sempre sostenuto e che rispecchia lo schema in fondo alla pagina web di cui ho riportato il link, è che la “Trasformazione”, come dice la parola stessa, trasforma una Convenzione ex art. 35 Legge 865/1971 (in Diritto di Superficie oppure in diritto di Proprietà ante Legge 179/1992), in una nuova Convenzione che, in virtù del comma 46 dell’art. 31 della Legge 448/1998, ha la forma di una Convenzione ventennale (a far data dalla Convenzione originaria) ex art. 8 della Legge 10/1977 (o meglio ex art. 18 DPR 380/2001). Proprio grazie alla nuova forma della Convenzione, la Sentenza 18135 non è più applicabile.

Ovviamente, come ho sempre scritto, il vincolo del prezzo massimo non viene cancellato immediatamente dalla nuova Convenzione di “Trasformazione”, quindi, tipicamente, non c’è un’”Affrancazione” immediata, anzi, paradossalmente, la nuova Convenzione cita tale vincolo in modo anche più chiaro di alcune convenzioni originarie (dove spesso la mancanza dell’indicazione “concessionario o suoi aventi causa”, ma la sola indicazione “concessionario”, riguardo al vincolo di prezzo massimo, ha creato problemi di interpretazione su chi debba effettivamente sottostare a tale vincolo ed è stata necessaria la Sentenza 18135 per chiarire la questione). La vera novità delle Convenzioni ex art. 8 della Legge 10/1977 è che la durata del vincolo sul prezzo massimo da indefinita viene legata a quella della Convenzione e cioè 20 anni.

Per questo motivo è possibile che la “Trasformazione”, nei soli casi in cui non siano già trascorsi i famosi 20 anni, non escluda la possibilità di stipulare anche l’”Affrancazione”, (ai sensi del comma 49-ter dell'art. 31 della Legge 448/1998) ma questa non è obbligatoria, poiché chi ha trasformato, se non ha urgenza di vendere, può tranquillamente aspettare la scadenza ventennale che, a quel punto, si porta dietro anche l’”Affrancazione”.

Il problema dell’interpretazione “estensiva” del comune di Roma è che l’”Affrancazione” sia, secondo loro, sempre indispensabile anche per le “convenzioni scadute”. Ciò è corretto per le Convenzioni in Diritto di Proprietà ante Legge 179/1992, ma non lo è più, né per quelle post Legge 179/1992 (dato che tale legge ha abrogato, nella parte dell’art. 35 della Legge 865/1971 associato alle Convenzioni in Diritto di Proprietà, il comma 16, che manteneva, oltre la scadenza, il vincolo del prezzo massimo, ed il comma 17, che forniva il metodo per la rimozione del vincolo), né per le Convenzioni di Trasformazione (dato che proprio la stessa sentenza 18135 esclude le Convenzioni ex art. 8 Legge 10/1977 dalla continuità del vincolo di prezzo massimo).

2) È palese che gli appartamenti in diritto di superficie abbiano sempre un valore di mercato più basso rispetto a quelle in piena proprietà e non mi pare che io abbia mai scritto niente in contrario. Anzi è proprio per questo che quando ho acquistato il mio appartamento dall’impresa costruttrice (sono primo acquirente) ho fatto causa a quest’ultima dato che il prezzo che ho dovuto pagare era più alto di quello che avevo calcolato come calmierato (La lista dei prezzi massimi è rimasta “nascosta” per anni negli archivi del Comune di Roma e la magistratura del tempo, contrariamente a quanto ha cominciato a fare adesso, ha trovato il modo di non farmi recuperare neanche un centesimo della differenza consentendo all’impresa di andare in liquidazione volontaria).

3) Per il terzo punto da te citato c’è caso e caso. Non escludo che, nel tuo caso, possa ancora convenire pagare sia “Trasformazione” che “Affrancazione” per poter vendere a prezzo di mercato, ma questo dipende delle stime del valore venale e dal valore di mercato nella zona considerata. La mia affermazione era basata sul caso di mio interesse.
Infatti, proprio qualche giorno fa, ho potuto visionare il risultato di un conteggio di “Trasformazione” di un appartamento nel mio stabile datato 28/11/2015, basato cioè sulla stima del valore venale di 57,96 €/mc ante Deliberazione 40/2016, pari a ben € 19.679,42 che sono stati versati dal proprietario per poter vendere ad un prezzo di mercato di € 220.000,00 nel 2015. Adesso, con la nuova stima di 239,51 €/mc, anche se il calcolo è più complicato, in prima approssimazione, mi aspetto, solo per la Trasformazione, un corrispettivo del tipo € 19.679,42 x (239,51/57,96) = € 81.321,90, se poi vado ad aggiungere anche l’Affrancazione (che, pur non essendo dovuta dato che sono già passati ben oltre 20 anni, il comune di Roma la pretende comunque) devo anche togliere l’abbattimento del 50% (che è ammesso dalla Deliberazione 40/2016 solo per la Trasformazione, ma non per l’Affrancazione) e calcolarne la quota del 30%, poiché sono passati oltre 20 anni, quindi viene fuori = € 81.321,90 x 2 x 30% = €48.793,15 .
In totale, secondo questi furbetti del comune di Roma, dovrei versare nelle loro casse la bellezza di € 81.321,90 + €48.793,15 = € 130.115,05 (cioè dovrei pagare il solo terreno ad una quota pari al oltre il 59% dell'appartamento che è ben oltre la quota del 20% massimo ammessa dalle Leggi in vigore) e, togliendoli, dal “prezzo di mercato”, ammesso che trovi qualcuno intenzionato ad acquistare, data l’aria che tira su questo tipo di appartamenti (nessuno può essere sicuro che dopo tutti questi giochetti, il comune non si inventi qualche altra bella fregatura), mi resterebbe in mano solo € 220.000,00 - € 130.115,05 = € 89.884,95 ! Al contrario, se vendessi a prezzo calmierato, rivalutando il prezzo che ho pagato all’atto del primo acquisto e togliendo il 30% per vetustà, otterrei € 115.829,15 . Ecco dimostrato il perché, nel mio caso, converrebbe vendere al prezzo calmierato (quantomeno mi risparmierei tutta la complicazione di due pratiche comunali, con i vari documenti da produrre a corredo, e due atti notarili che non sono certamente gratuiti!).
Quanto sopra dimostra anche che le nuove stime dei “valori venali” sono completamente sballati, anche confrontando i valori di mercato su due diversi piani di zona.

 

[Santi60]

le stime sono attualizzate.... quelle precedenti per i 10 p.d.z sbloccati sono enormemente al di sotto del dovuto...

@Cesco76 mi dispiace, ma non posso assolutamente essere d'accordo sul fatto che le stime precedenti per i 10 PdZ (anzi non erano 14?) fossero enormemente al di sotto del dovuto, quantomeno per quello che mi riguarda.
Infatti da quanto ho potuto vedere da un conteggio di Trasformazione fatto a fine 2015 per un appartamento del mio stabile, il costo DEFINITIVO unitario di acquisto del suolo (come dichiarato da Risorse per Roma nel conteggio) è stato valutato nel 2012 pari a 12,47 €/mc , mentre la precedente stima del valore venale dell'area era, secondo la Deliberazione 297 del 19/10/2012, già di ben 57,96 €/mc (cioè il comune di Roma pretendeva già un incremento di valore di ben il 364,79%). Adesso, grazie alla Deliberazione 40/2016, il valore venale è diventato addirittura 239,51 €/mc (attualizzando la stima del valore venale del 2012 a maggio 2016 si avrebbe 58,19 €/mc a fronte di un costo effettivo dell'area rivalutato pari a 12,52 €/mc, cioè siamo arrivati ad un incremento del valore rispetto ai costi sostenuti dal comune di ben il 1813% !). Ma di quali stime al di sotto del dovuto stiamo parlando? Probabilmente non mene sono accorto, ma, come per magia, il mio appartamento è stato, magicamente, spostato da Valmelaina a Piazza Navona!