Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[PeppeC.]

Forse, dopo tutte le questioni di incredibile gravità che sono state esposte in questa discussione, ho qualche buona notizia in relazione al conguaglio, quantomeno per tutti coloro che sono titolari di un appartamento realizzato a fronte di una Convenzione stipulata sulla base dello schema approvato con la Deliberazione n. 1929 del 8 aprile 1983 (come quella che mi riguarda ...).
Infatti, se andate a leggere l'art. 3 (in fondo alla pagina 5 del file in allegato) trovate "In nessun caso potrà darsi luogo a conguaglio in più o in meno dopo l'assegnazione (o vendita nel caso di impresa) degli alloggi".
Pertanto, chiunque dovesse ricevere una richiesta di pagamento del conguaglio (sia come parte del conteggio di Trasformazione o Affrancazione, sia come richiesta estemporanea del Comune di Roma, dato che c'è scritto "In nessun caso") in presenza di una convenzione originaria basata sulla Deliberazione anzidetta, può, a mio avviso, rifiutarsi di pagarla semplicemente poiché tale conguaglio è escluso a priori da una clausola chiarissima su un atto pubblico regolarmente stipulato e registrato. Non vi pare?

Santi60, da dove si dovrebbe capire realizzato se l'appartamento è stato realizzato a fronte di una Convenzione stipulata sulla base dello schema approvato con la Deliberazione n. 1929 del 8 aprile 1983?

 

[Santi60]

Santi60, da dove si dovrebbe capire realizzato se l'appartamento è stato realizzato a fronte di una Convenzione stipulata sulla base dello schema approvato con la Deliberazione n. 1929 del 8 aprile 1983?

Occorre recuperare la Convenzione, i cui estremi dovrebbero essere indicati nel rogito (di norma nelle premesse). Ragionevolmente, tramite un accesso agli atti, la Convenzione che è un atto pubblico dovrebbe essere rintracciabile.
Quindi nel testo della Convenzione deve esserci il riferimento alla Deliberazione in base alla quale è stata stipulata.

 

[PeppeC.]

Occorre recuperare la Convenzione, i cui estremi dovrebbero essere indicati nel rogito (di norma nelle premesse). Ragionevolmente, tramite un accesso agli atti, la Convenzione che è un atto pubblico dovrebbe essere rintracciabile.
Quindi nel testo della Convenzione deve esserci il riferimento alla Deliberazione in base alla quale è stata stipulata.

Ok grazie, devo andare a leggermi bene la Convenzione originale allora.

 

[EmiVal]

Forse, dopo tutte le questioni di incredibile gravità che sono state esposte in questa discussione, ho qualche buona notizia in relazione al conguaglio, quantomeno per tutti coloro che sono titolari di un appartamento realizzato a fronte di una Convenzione stipulata sulla base dello schema approvato con la Deliberazione n. 1929 del 8 aprile 1983 (come quella che mi riguarda ...).
Infatti, se andate a leggere l'art. 3 (in fondo alla pagina 5 del file in allegato) trovate "In nessun caso potrà darsi luogo a conguaglio in più o in meno dopo l'assegnazione (o vendita nel caso di impresa) degli alloggi".
Pertanto, chiunque dovesse ricevere una richiesta di pagamento del conguaglio (sia come parte del conteggio di Trasformazione o Affrancazione, sia come richiesta estemporanea del Comune di Roma, dato che c'è scritto "In nessun caso") in presenza di una convenzione originaria basata sulla Deliberazione anzidetta, può, a mio avviso, rifiutarsi di pagarla semplicemente poiché tale conguaglio è escluso a priori da una clausola chiarissima su un atto pubblico regolarmente stipulato e registrato. Non vi pare?

Grazie @Santi60!

Nella mia convenzione c'è scritto: <<-che lo schema di convenzione comprendente anche i criteri, sanzioni e norme, di cui ai commi 7° - 8° e 13° dell'Art.35 L. 865/71, è stato approvato con deliberazione consiliare n.1929/83>>.

Quindi, anche nel mio caso, deduco che valga l'impossibilità per legge di richiedere un qualunque conguaglio.

Un motivo in più per cercare di far completare la pratica di trasformazione...

 

[EmiVal]

@Cesco76 probabilmente, invece di "per le stesse convenzioni come ribadito dalla sentenza il vincolo del prezzo non decade automaticamente a alla decadenza del vincolo di prezzo", volevi scrivere "per le stesse convenzioni come ribadito dalla sentenza il vincolo del prezzo non decade automaticamente a alla decadenza del divieto di alienare", ma scusami, sicuramente per un mio problema di bassa capacità di comprendonio, continuo a non capire cosa volevi dire. Infatti la "decadenza del divieto di alienare" si riferisce al limite dei 5 anni entro i quali vige il vincolo di parziale inalienabilità previsto dalla Legge 179/1992: “gli alloggi di edilizia agevolata possono essere alienati o locati, nei primi cinque anni decorrenti dall’assegnazione o dall’acquisto e previa autorizzazione della regione, quando sussistano gravi, sopravvenuti e documentati motivi. Decorso tale termine, gli alloggi stessi possono essere alienati o locati”, ma da questo punto di vista non mi è chiaro cosa c'entra quanto scrivi con gli alloggi per i quali sia già avvenuta la Trasformazione, per il semplice fatto che la Trasformazione NON è ammessa entro tale limite quinquennale e mi sembra palese che, proprio per questo motivo, chi ha scritto la Sentenza non stava affatto pensando agli alloggi con Convenzione Trasformata (che non poteva ancora esserci entro i 5 anni), ma solo a quelli con Convenzione originaria.
Pertanto la Sentenza famosa dice semplicemente che anche dopo i 5 anni (oltre i quali l'alloggio può essere venduto) permane per gli alloggi con Convenzione ex art. 35 Legge 865/1971, con efficacia indefinita, il vincolo del prezzo massimo, a meno che non sia stata redatta una Convenzione che dica il contrario.
A questo punto, la frase della sentenza che evidenzierei in grassetto è la prima che hai riportato: "Un'ulteriore distinzione deve ravvisarsi tra le convenzioni L. n. 865 del 1971, ex art. 35 e quelle L. 28 gennaio 1977, n. 10, ex artt. 7 e 8 (Norme per la edificabilità dei suoli), non pertinenti, nella specie). Solo per le seconde il titolare di alloggio su concessione edilizia rilasciata con contributo ridotto non è obbligato a rispettare, in sede di vendita, il prezzo stabilito dalla convenzione tipo approvata dalla regione". In effetti, ai sensi del comma 46 dell'art. 31 della Legge 448/1998, quello che viene fatto con la Trasformazione è proprio, come dice la stessa parola, "Trasformare" i vincoli dell'alloggio applicandogli quelli ex artt. 7 e 8 della Legge 10/1977 al posto di quelli ex art. 35 della Legge 865/1971 con il preciso intento del Legislatore di rendere omogenei i vincoli di tutti gli alloggi realizzati con Convenzioni antecedenti alla Legge 179/1992 (sia in Diritto di Superficie che in Diritto di Proprietà) a quelli, molto meno stringenti, degli alloggi realizzati in Diritto di Proprietà dopo l'entrata in vigore della Legge 179/1992.
Cioè se faccio la Trasformazione, il mio alloggio diventa del tutto simile ad un alloggio acquistato in Diritto di Proprietà con convenzione post Legge 179/1992 e sfido chiunque a sostenere che per quest'ultimo tipo di alloggi il vincolo del prezzo massimo resti dopo la scadenza della Convenzione ventennale!
L'ulteriore introduzione dei commi 49-bis e 49-ter dell'art. 31 della Legge 448/1998 è stata fatta dal Legislatore per completare quanto già fatto in precedenza per dare la possibilità di togliere definitivamente anche gli ultimi vincoli ventennali delle Convenzioni trasformate e delle nuove Convenzioni in Diritto di Proprietà, oppure dare la possibilità, ad un prezzo ridotto (una percentuale del corrispettivo del comma 48 della stessa Legge) di togliere solo il vincolo del prezzo massimo alle Convenzioni in Diritto di Superficie senza effettuare la Trasformazione. Tutto questo con il preciso scopo di "agevolare il trasferimento dei diritti immobiliari", ma se, come pretendono i funzionari del Comune di Roma, si utilizza il comma 49-bis, come mezzo per aumentare gli introiti del comune aggiungendoli a quelli della Trasformazione, alla fine si fa esattamente il contrario dello scopo del Legislatore cioè si "disincentiva il trasferimento dei diritti immobiliari".
Come si fa a non capirlo non lo so proprio!

Questo tema penso che ormai sia chiarissimo e scevro da qualunque dubbio.

 

[Santi60]

Questo tema penso che ormai sia chiarissimo e scevro da qualunque dubbio.

Tranne ai funzionari del Comune di Roma e forse anche a @Cesco76 che, da quanto ho capito dai suoi post, ritiene che al Comune di Roma stiano operando in modo corretto, oppure ho capito male?

 

[Santi60]

Grazie @Santi60!

Nella mia convenzione c'è scritto: <<-che lo schema di convenzione comprendente anche i criteri, sanzioni e norme, di cui ai commi 7° - 8° e 13° dell'Art.35 L. 865/71, è stato approvato con deliberazione consiliare n.1929/83>>.

Quindi, anche nel mio caso, deduco che valga l'impossibilità per legge di richiedere un qualunque conguaglio.

Un motivo in più per cercare di far completare la pratica di trasformazione...

Dato che la tua Convenzione richiama la Deliberazione 1928/83 dovresti trovare nell'art. 3 la frase che ho riportato "In nessun caso potrà darsi luogo a conguaglio in più o in meno dopo l'assegnazione (o vendita nel caso di impresa) degli alloggi", a meno che il Notaio non abbia pasticciato modificando il testo rispetto allo schema approvato, ma lo ritengo improbabile.

 

[EmiVal]

Dato che la tua Convenzione richiama la Deliberazione 1928/83 dovresti trovare nell'art. 3 la frase che ho riportato "In nessun caso potrà darsi luogo a conguaglio in più o in meno dopo l'assegnazione (o vendita nel caso di impresa) degli alloggi", a meno che il Notaio non abbia pasticciato modificando il testo rispetto allo schema approvato, ma lo ritengo improbabile.

Confermo la presenza della suddetta frase all'art.3: questo significa che, nel ns caso, se riuscissimo a completare la trasformazione con lo schema di convenzione mai abrogato, non potrebbe essere più richiesto alcun tipo di conguaglio da parte del comune?

 

[Santi60]

Confermo la presenza della suddetta frase all'art.3: questo significa che, nel ns caso, se riuscissimo a completare la trasformazione con lo schema di convenzione mai abrogato, non potrebbe essere più richiesto alcun tipo di conguaglio da parte del comune?

In Lingua Italiana quella frase significa proprio quello, anzi, dato che c'è anche scritto "In nessun caso", a chi ha già ricevuto i conteggi per la Trasformazione, ma non è stato perfezionato l'atto notarile, consiglierei anche di verificare se in tali conteggi ci sia o meno la voce di "conguaglio" al costo definitivo dell'area (in un conteggio di un mio conoscente c'era anche tale voce) poiché, secondo me, non potrebbero chiederlo neanche per la Trasformazione.
D'altra parte, se i Funzionari del Comune, quando hanno fatto gli espropri, non hanno seguito la corretta metodologia di calcolo e poi il Comune ha perso la causa con il proprietario del terreno, non è certo colpa degli acquirenti degli alloggi (che, per altro, quando hanno acquistato non sapevano neanche che ci fossero problemi con l'esproprio del terreno), al più potrebbe esserci una corresponsabilità con l'impresa costruttrice che ha goduto di un corrispettivo inferiore per pagare la Convenzione (mentre i prezzi massimi di cessione, ammesso che effettivamente siano stati applicati agli acquirenti, dovevano essere basati su un costo a mq stabilito dal Comune e dalla Regione indipendentemente dal costo effettivo dell'esproprio del suolo).
Inoltre, se a causa di un prezzo provvisorio di esproprio inferiore il corrispettivo pagato dall'impresa costruttrice è stato inferiore, adesso la detrazione di tale costo rivalutato, secondo il comma 48 dell'art. 31 della Legge 448/1998, è inferiore e si ottiene già in partenza un corrispettivo di Trasformazione/Affrancazione più elevato, se a questo si aggiunge anche il conguaglio quest'ultimo, in pratica si paga due volte (la prima come mancata detrazione e la seconda come conguaglio vero e proprio), quindi i conti non tornano. O sbaglio!

 

[EmiVal]

In Lingua Italiana quella frase significa proprio quello, anzi, dato che c'è anche scritto "In nessun caso", a chi ha già ricevuto i conteggi per la Trasformazione, ma non è stato perfezionato l'atto notarile, consiglierei anche di verificare se in tali conteggi ci sia o meno la voce di "conguaglio" al costo definitivo dell'area (in un conteggio di un mio conoscente c'era anche tale voce) poiché, secondo me, non potrebbero chiederlo neanche per la Trasformazione

Nei miei conteggi per la trasformazione la voce conguaglio è tutta a zero.

Inoltre, ho un documento del comune che attesta che, sul pdz 10V, non ci sono espropri in corso né relative cause in tribunale ancora aperte.