Servitù davanti alla finestra di casa

[mazzolero]

Salve, vi disturbo per un consiglio. Ho acquistato un appartamento che affaccia con una finestra ed una portafinestra su un piccolo spazio condominiale (credo sia una servitù). Su questo spazio la vicina di casa è solita stendere i panni passando di fatto davanti alla finestra di casa mia. Il condominio non vuole vendermi questo spazio (circa 7mq). Secondo voi è possibile fare qualcosa?

 

[Giuseppe Di Massa]

Salve, vi disturbo per un consiglio. Ho acquistato un appartamento che affaccia con una finestra ed una portafinestra su un piccolo spazio condominiale (credo sia una servitù). Su questo spazio la vicina di casa è solita stendere i panni passando di fatto davanti alla finestra di casa mia. Il condominio non vuole vendermi questo spazio (circa 7mq). Secondo voi è possibile fare qualcosa?

Se è la proiezione dell'aria sopra uno spazio condominiale, in assenza di prescrizioni precise o di disturbi oltre il tollerabile, credo che non si possa fare nulla se non usare il buon senso e sperare che sia usato anche dal condomino, ma anche se il condominio te lo vendesse dubito che la cosa cambierebbe salvo che non siate al piano terra

 

[Luna_]

Tralaltro essendo spazio condominiale potrebbe entrare o passare chiunque........

 

[Rosa1968]

Ma non stendere scusate .... Le parti comuni hanno dei regolamenti d'uso. Verifica l'uso di quello spazio.

 

[ugo56]

Gli spazi comuni possono essere occupati da piante o possono essere utilizzati, anche saltuariamente, solo col consenso degli altri condomini ma, soprattutto, dal condomino a cui potrebbe essere deturpata la visuale o potrebbe complicare il passaggio per la pulizia di quel pezzetto di area comune sottostante i propri infissi, abitando a piano terra.
Credo che un buon regolamento di condominio dovrebbe già prevederlo.

 

[Bastimento]

Ma non stendere scusate .... Le parti comuni hanno dei regolamenti d'uso. Verifica l'uso di quello spazio.

Che sia auspicabile l'esistenza di un regolamento d'uso delle parti comuni, è indiscutibile.
Che in mancanza di tale disciplina ogni condomino possa fare l'uso che più ritenga comodo, senza ledere analoghi diritti degli altri condomini, è invece la regola generale.

Non vedo quindi perchè questo spazio comune non possa essere adibito a stenditoio.

 

[ugo56]

Che sia auspicabile l'esistenza di un regolamento d'uso delle parti comuni, è indiscutibile.
Che in mancanza di tale disciplina ogni condomino possa fare l'uso che più ritenga comodo, senza ledere analoghi diritti degli altri condomini, è invece la regola generale.

Non vedo quindi perchè questo spazio comune non possa essere adibito a stenditoio.

Perchè evidentemente "lede" a qualche condomino, quindi sino a quando non viene previsto un utilizzo come stendotoio è bene lasciarla semplice area comune. Altrimenti, se non previsto come regolamento, ognuno si potrebbe sentire in diritto di farne l'utilizzo a se più comodo senza rispettare l'altro condomino a cui la cosa non va bene. Questo è il buon senso e la regola generale. A questo punto pongo una domanda: e' possibile integrare con una nuova regola, un esistente regolamento, con la maggioranza dei condomini ? Grazie

 

[Bastimento]

Con la maggioranza opportuna possono essere stabilite tutte le norme condivise.

Quanto a:

ognuno si potrebbe sentire in diritto di farne l'utilizzo a se più comodo senza rispettare l'altro condomino a cui la cosa non va bene.

non mi sembra molto in linea con quanto sancisce il c.c.

vedi: Art. 1102 codice civile - Uso della cosa comune - Brocardi.it

Dispositivo dell'art. 1102 Codice Civile
Fonti → Codice Civile → LIBRO TERZO - Della proprietà → Titolo VII - Della comunione (artt. 1100-1139) → Capo I - Della comunione in generale
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto (1). A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa (2).
Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suopossesso (3).

Note
(1) I due limiti fondamentali all'uso della cosa comune sono, quindi, il divieto di alterare la destinazione della cosa e il divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti d'uso. L'uso da rispettare è quello attuale. Per esempio, è stata considerata alterazione della originaria destinazione del bene la permanente utilizzazione di un giardino comune come parcheggio.
La nozione di pari uso non va intesa in senso di uso "identico", tanto che è normalmente ammesso che un condomino faccia un uso più intenso della cosa rispetto agli altri: l'importante è che ciascuno abbia il diritto ad usare potenzialmente della cosa al pari degli altri.

(2) Il partecipante alla comunione ha il diritto di modificare la cosa comune sostenendo i relativi costi al fine di realizzare un godimento migliore della cosa stessa. In tale ultima ipotesi gli altri comunisti, se non domandino la rimozione del miglioramento effettuato a loro favore da un singolo comunista, hanno diritto di acquisirla; ciò, ovviamente, sempre che essa sia fruibile e si connoti alla stregua di un'innovazione (art. 1108 del c.c.) della cosa comune. Al comunista autore dell'innovazione compete, dunque, il rimborso delle spese sostenute per migliorare il bene comune.

(3) Il secondo comma dell'articolo si riferisce all'estensione del diritto sulla cosa comune inteso come usucapione del diritto di comunione per una quota maggiore o usucapione di tutta la cosa da parte del singolo comunista. Dottrina e giurisprudenza sono concordi nel richiedere un mutamento del titolo, che provi in maniera inequivocabile il nuovo animus possidendi.

Non è previsto il "non va bene all'altro", bensì solo che anche l'altro abbia la medesima facoltà.

Se non ti piaceva avere una finestra con veduta sull'area comune, forse era bene fare la proposta di acquisto dell'area prima di acquistare anche il PT.

Ti auguro comunque tu riesca a limitare l'uso comune a poche azioni, che anche a te vadano bene: ma dipenderà anche dagli altri.

 

[ugo56]

Con la maggioranza opportuna possono essere stabilite tutte le norme condivise.

Quanto a:

non mi sembra molto in linea con quanto sancisce il c.c.

vedi: Art. 1102 codice civile - Uso della cosa comune - Brocardi.it


Se non ti piaceva avere una finestra con veduta sull'area comune, forse era bene fare la proposta di acquisto dell'area prima di acquistare anche il PT.

Ti auguro comunque tu riesca a limitare l'uso comune a poche azioni, che anche a te vadano bene: ma dipenderà anche dagli altri.

A proposito di nuove integrative norme è sufficiente verbalizzare la decisione condominiale (con le previste maggioranze) ?, oppure per renderla ufficiale occorre comunque anche aggiungerla nel regolamento ?

 

[Bastimento]

La domanda non è formulata in modo molto corretto. Ti rispondo quindi citando un po di regole basi.

I regolamenti condominiali sono di due tipi:
- contrattuali, quando discendono da scritture registrate e trascritte
- assembleari, quando sono stati formulati, approvati e promulgati , da una assemblea con le maggioranze prescritte, senza essere poi registrati con un atto notarile

Per il primo tipo occorre l'unanimità per modificarli , per i secondi basta una nuova maggioranza. I primi sono sempre opponibili a terzi, come qualunque rogito: i secondi sono soggetti agli umori dei condomini che si succedono nel condominio.

Entrambi, fin che sono in vigore, hanno piena ufficialità.