Servitu' di "veduta"

[desmo]

A parte che per fare il geometra occorrono poi dopo il diploma due anni di tirocinio e l'esame di abilitazione statale (sessione annuale: se bocci devi aspettare l'anno dopo), con due scritti ed orale, perchè non fai allora il geometra e smetti di fare l'agente? Se sono due professioni distinte, il motivo ci sarà ed è contenuto in questa discussione: a parte gli studi, il geometra che fa diligentemente il proprio lavoro, non è in conflitto d'interesse con l'AI e col venditore ed impara a farlo. L'AI è in conflitto d'interesse e non sa fare il geometra.

perché non voglio fare il geometra, altrimenti non pensi che l'avrei fatto? Geometra e agente immobiliare sono 2 professioni completamente distinte, l'uno non saprebbe e non può fare l'altro. Il problema si pone quando l'uno pensa di saper fare il lavoro dell'altro..

Il mio paragone aveva solo lo scopo di illustrare come in materia immobiliare, e non solo, l'AI sia l'unica figura che ad oggi non riesce ad offrire delle garanzie, per colpa di alcuni elementi della categoria stessa, e che la professione di per sé non sia normata a dovere (ed è questa forse la causa di quanto ho espresso prima). Noto nel tuo post un senso di offesa, forse di giustificazione che credimi, non hai motivo di avere.

 

[Bruno Sulis]

Vorrei puntualizzare alcune cose importanti:
1) Le vedute devono essere conformi al Codice Civile, pertanto non sono consentiti affacci ne diretti ne laterali sulla proprietà del vicino.
Non credo che a voi avrebbe fatto piacere ritrovare il vicino che può sporgersi lateralmente dalla finestra o dal balcone per vedere cosa fate in casa vostra.
2) Il vostro fabbricato è stato costruito sul confine della proprietà ed allo stesso modo il vicino potrà costruire in aderenza che però non vuol dire che possa collegare le proprie murature alle vostre.
Questa situazione è del tutto normale e frequente, soprattutto quando non si ha la possibilità di realizzare un fabbricato isolato, non vedo perché il vostro vicino non possa fare ciò che è già stato fatto sul vostro lotto.

Entrambe le situazioni, sia chiaro, non sono da considerarsi servitù poiché non ledono o pregiudicano in alcun modo nessuno dei vostri diritti sulla proprietà, sempre che la questione sia nei termini in cui è stata descritta nel primo post.
Ciao

 

[Bastimento]

Scusa Bruno, mi pare di ricordare che sei un addetto ai lavori ... (oggi non compare più la tua professione); ed anche competente. Ma avrei qualcosa da aggiungere

Se ricordo bene il codice civile permette di costruire sul confine, o deve essere rispettata la distanza minima dal confine (1,5 mt salvo norme più restrittive del PRG).
Per le vedute dirette e balconi occorre comunque rispettare una distanza dal fondo limitrofo di 1,5 mt, mentre per le vedute laterali è sufficiente avere 0,75 mt. Fin qui mi pare hai affermato la stessa cosa.

La nostra parla però di balconi, che suppongo sporgano: quindi se si trovano a d=0,75 permetterebbero una veduta diretta, dal lato corto, a distanza inferiore a quella minima.

Se così fosse, il comune avrebbe rilasciato un PdC pur in presenza di vizi, o la costruzione non ha rispettato i disegni presentati in comune. E' vero che il comune rilascia l'autorizzazione fatti salvi i diritti dei vicini, ma non può ignorare i vincoli di base del c.c. e del piano regolatore.

In caso il comune avesse rilasciato l'autorizzazione pur in presenza di queste anomalie, l'acquirente incauto è tutelato o no? Può sollevare il vizio costruttivo e chiedere l'annullamento del contratto? Temo di no.
Salve comunque le possibilità di far causa per aver taciuto le problematiche emerse.

Di certo l'acquirente non acquisisce un diritto di veduta, e non si può parlare di servitù nei confronti del fondo confinante, che mi pare sta giustamente rivendicando i suoi reali diritti.

 

[Bruno Sulis]

Concordo pienamente con quanto affermato da Bastimento, mi sembra però che Catia abbia maggiori perplessità sulla possibilità che il vicino possa attaccare il nuovo fabbricato al suo.
Anche qui c'è solamente una rivendicazione di un diritto derivante dalle Norme urbanistiche vigenti.
E' bene che stiano attenti e vigili durante i lavori per la costruzione del nuovo edificio affinché siano rispettate le prescrizioni di legge.

 

[mata]

Scusa Bruno, mi pare di ricordare che sei un addetto ai lavori ... (oggi non compare più la tua professione); ed anche competente. Ma avrei qualcosa da aggiungere

Se ricordo bene il codice civile permette di costruire sul confine, o deve essere rispettata la distanza minima dal confine (1,5 mt salvo norme più restrittive del PRG).
Per le vedute dirette e balconi occorre comunque rispettare una distanza dal fondo limitrofo di 1,5 mt, mentre per le vedute laterali è sufficiente avere 0,75 mt. Fin qui mi pare hai affermato la stessa cosa.

La nostra parla però di balconi, che suppongo sporgano: quindi se si trovano a d=0,75 permetterebbero una veduta diretta, dal lato corto, a distanza inferiore a quella minima.

Se così fosse, il comune avrebbe rilasciato un PdC pur in presenza di vizi, o la costruzione non ha rispettato i disegni presentati in comune. E' vero che il comune rilascia l'autorizzazione fatti salvi i diritti dei vicini, ma non può ignorare i vincoli di base del c.c. e del piano regolatore.

In caso il comune avesse rilasciato l'autorizzazione pur in presenza di queste anomalie, l'acquirente incauto è tutelato o no? Può sollevare il vizio costruttivo e chiedere l'annullamento del contratto? Temo di no.
Salve comunque le possibilità di far causa per aver taciuto le problematiche emerse.

Di certo l'acquirente non acquisisce un diritto di veduta, e non si può parlare di servitù nei confronti del fondo confinante, che mi pare sta giustamente rivendicando i suoi reali diritti.

Scusa Bruno, ma la vicenda non è così semplice, perchè:
- occorre vedere se la veduta era preesistente e quindi la servitù perfettamente valida se ultraventennale;
- occorre verificare, se esistente, che la stessa fosse funzionale ad un'abitazione (ci sono molti casi di cambio d'uso per esempio da stalla a locale abitativo) ed allora la veduta c'era ma era come se non lo fosse perchè non poteva consentire l'affaccio a persone;
- se la veduta c'era ma poi è stata alienato il terreno da parte del proprietario del fabbricato: anche in questo caso la servitù è valida perchè lo è per destinazione del padre di famiglia.
Inoltre avrebbero dovuto metterti a conoscenza di questa scrittura: se però la stessa è soltanto registrata e non trascritta, non è opponibile ai terzi, e quindi a te.
Le cose non sono così semplici, per questo ci vuole un bravo consulente che, però, spesso le persone non vogliono pagare. E per questo ci sono così tante cause e così tanti legali.
Occorre vedere poi anche le Norme Urbanistiche, certo. Però se si osservano queste, quelle invece civilistiche sono derogabili per volontà delle parti e quindi sarebbe stato sufficiente costituire una servitù di veduta.[DOUBLEPOST=1389959225,1389959051][/DOUBLEPOST]

perché non voglio fare il geometra, altrimenti non pensi che l'avrei fatto? Geometra e agente immobiliare sono 2 professioni completamente distinte, l'uno non saprebbe e non può fare l'altro. Il problema si pone quando l'uno pensa di saper fare il lavoro dell'altro..

Il mio paragone aveva solo lo scopo di illustrare come in materia immobiliare, e non solo, l'AI sia l'unica figura che ad oggi non riesce ad offrire delle garanzie, per colpa di alcuni elementi della categoria stessa, e che la professione di per sé non sia normata a dovere (ed è questa forse la causa di quanto ho espresso prima). Noto nel tuo post un senso di offesa, forse di giustificazione che credimi, non hai motivo di avere.

Non preoccuparti, nessuna offesa, ci mancherebbe. Anch'io non voglio fare l'Agente Immobiliare.

 

[Bastimento]

- occorre vedere se la veduta era preesistente e quindi la servitù perfettamente valida se ultraventennale;
- occorre verificare, se esistente, che la stessa fosse funzionale ad un'abitazione (ci sono molti casi di cambio d'uso per esempio da stalla a locale abitativo) ed allora la veduta c'era ma era come se non lo fosse perchè non poteva consentire l'affaccio a persone;
- se la veduta c'era ma poi è stata alienato il terreno da parte del proprietario del fabbricato: anche in questo caso la servitù è valida perchè lo è per destinazione del padre di famiglia.

Tutti casi di per sè corretti, ma non sono verosimilmente applicabili al caso qui postato.

Si parla infatti di costruttore, di costruzione che si è andata completando nel 2012-2013: quindi di nuova costruzione. improbabile quindi possano sussistere ipotesi di vedute preesistenti.

 

[corini catia]

a noi sarebbe bastato essere avvisati della cosa. non trovarci dopo un'ora che siamo in casa nuova una persona che suona alla porta avvisandoci di questa servitu' che lui reclama. avremmo solo presteso un po' di serieta'. ci siamo affidati a due consulenti ( unarchitetto e un avvocato). se c'e' da rispettare la legge per noi piu' che daccordo. ma datosi la casa l'avremmo comprata anche sapendo di questa cosa, il comportamento dell'agente immobiliare e del costruttore non ci e' andato giu'. grazie a tutti per i preziosi consigli[DOUBLEPOST=1389959919,1389959693][/DOUBLEPOST]la persona che ha acquistato il terreno dice che datosi non riusciva ad entrare in possesso di una somma dovutagli, gli e' stato dato questo terreno. e a maggiore garanzia gli e' stata concessa questa veduta in quant la nostra casa era in costruzione. quindi per non sminuire il valore del suo fondo. ripeto: se i lavori sono da fare li faremo. ma se fossimo stati avvisati forse ci avremmo pensato su un attimo. la casa con tutta probabilita' l'avremmo presa perche' ce ne siamo innamorati. ma questi giochetti non ci sono piaciuti. abbiamo fatto sacrifici per comprare casa e per iniziare la nostra vita e metterci la nostra famiglia. essere presi in giro cosi'.. sinceramente giocando sul fatto che siamo ingenui perche' la casa non la compri tutti i giorni ci e' molto fispiaciuto. non per il portafogli. che a questo punto passa in secondo piano.[DOUBLEPOST=1389960147][/DOUBLEPOST]anche perche', purtroppo, sembra non ci sia nulla da fare. sicuramente, anche avendo disponibilita' di acquisto, non compreremo un'altra casa. perche' per prenderla bisogna veramente essere nel settore. altrimenti ti ritrovi con varie sorprese. forse e' piu' la delusione che parla ora. perche' ci siamo affidati a professionisti, o almeno che ritenevamo tali. abbiamo pagato tutto quello che c'era da pagare e adesso uno ci minaccia di farci causa quando nememno sapevamo della sua esistenza. non mi sembra giusto. e siamo un po' demoralizzati. gia' comprano in pochi. se chi compra viene trattato cosi' forse e' meglio pensarci due volte prima di fare un paso importante. e per me il setore del mattone puo' anche andare a farsi benedire. insieme a tutte le figure che lo accompagnano

 

[mata]

Allora rifatti con i professionisti e non pagarli, facendogli pure causa.

 

[Bastimento]

il comportamento dell'agente immobiliare e del costruttore non ci e' andato giu'.

E da parte mia ha la completa solidarietà, ... anche se conta poco.

per me il setore del mattone puo' anche andare a farsi benedire. insieme a tutte le figure che lo accompagnano

... e queste sono le conseguenze di comportamenti scorretti, che non sono così isolati come si desidererebbe.


Ma dall'ultimo post ho inteso un aspetto che non mi pare trasparissa in precedenza:

la persona che ha acquistato il terreno dice che datosi non riusciva ad entrare in possesso di una somma dovutagli, gli e' stato dato questo terreno. e a maggiore garanzia gli e' stata concessa questa veduta in quant la nostra casa era in costruzione. quindi per non sminuire il valore del suo fondo.

Avrei capito questo:
1) L'edificio in cui hai comprato l'appartamento è stato costruito su un fondo inizialmente comprensivo di qurello del vicino.
2) Il costruttore, o chi per esso, in corso d'opera , ha frazionato il fondo vendendolo (o conferendolo a compensazione di un debito) all'attuale vicino.
3) Con questa cessione ha pure rinunciato ai diritti legali, concedendo al vicino quello che tu chiami "servitù di veduta": cioè, sempre se ho inteso bene, si sono impegnati ad eliminare le vedute laterali, ponendo dei parapetti o simili, in modo da non creare nei confronti del fondo limitrofo, i vincoli sulle distanze del c.c. ecc.

Se così fosse, credo che le cose cambino di aspetto:
- a questo punto sarebbe interessante confrontare le date del tuo compromesso e rogito, e quelle per cui sono intercorsi gli accordi separati tra il tuo costruttore/venditore ed il vicino.
- occorrerebeb poi esaminare se questa pattuizione privatistica non leda i diritti dell'acquirente (tu) che ha comprato a fronte di una licenza edilizia che gli garantisce la liceità del suo balcone.
- rimarrebbe poi comunque il vincolo dei 10 mt da pareti finestrate, dettato da legge d'igiene che sovrasta i PRG dei comuni, non è derogabile, per le eventuali nuove costruzioni che volessero accostarsi alla costruzione esistente. Se fosse corretto quanto sto ipotizzando, anche l'attuale possessore del fondo limitrofo, si troverebbe comunque un fondo di valore nettamente inferiore ai tentativi messi in atto, e sarebbe pure lui incorso in una "fregatura" da parte del venditore primo.

Purtroppo questo ultimo punto dei 10 mt è spesso ignorato dai comuni, e rientra nei diritti che singolarmente i privati devono far emergere, facendo tempestiva opposizione.

Sono curioso di sentire in proposito il parere dei tecnici : @Bruno Sulis