Si può aprire un 'attività commerciale possedendo solo 1/3 di un negozio ?

[Aprilia]

Sono comproprietario con due sorelle di un negozio sfitto ereditato 2 anni fa da nostro padre/ ora le due sorelle per motivi astrusi e anche perchè possono permettersi di gettare al vento soldi in IMU/tasi e tari hanno rifiutato due proposte serie di locazione/a questo punto ho proposto alle sorelle verbalmente di acquistare la mia quota (preciso che si tratta di negozietto carino di 50 mq, ma essendo in zona turistica paga uno sproposito di IMU e tasi) per una cifra irrisoria / ma hanno rifiutato pure questo solo Dio sa perchè
A questo punto mi sono informato privatamente scoprendo che posso vendere la mia quota a terzi rispettando il diritto di prelazione che comunque costringerà le sorelle a prendere una decisione e avrei già un acquirente con gli occhi un po' a mandorla il quale ha ovviamente dei dubbi da risolvere.
LA DOMANDA PERTANTO E' LA SEGUENTE /Una volta comprata la mia quota il cinese può aprire un attività commerciale ?

 

[Aprilia]

Questo cinese è allettato dal fatto che gliela vendo la mia quota a pochi soldi pur di sbarazzarmi del problema e poi pensa di risolvere il problema con le sorelle pagandogli 2/3 di un canone commerciale di affitto.... chiunque possa aiutarmi mi farebbe un gran favore... perchè sono parecchio in difficoltà col pagamento delle tasse

 

[angy2015]

la soluzione più sicura sarebbe quella di iniziare una causa di divisione che però ha dei costi.
L'affitto o vendita al cinese potrebbe sbloccare la situazione ma mi guarderei bene dal garantirgli che le sorelle non faranno opposizione, visto il prezzo allettante sarà sua cura di sobbarcarsi la divisione o il rischio che le sorelle esercitino la prelazione.

 

[davideboschi]

Questione intrigante.

Se le sorelle esercitano il diritto di prelazione, il cinese non compra e lui vende alle sorelle: obiettivo raggiunto.

Se le sorelle NON esercitano il diritto di prelazione, il cinese compra e inizia l'attività commerciale come suo diritto in qualità di comproprietario.
Le sorelle possono opporsi? Sì, ma solo se l'uso da parte del cinese impedisce loro di fare un analogo uso della cosa comune (art. 1102 c.c..).
Ma loro non hanno un'attività commerciale, giusto? Quindi non hanno titolo per usare la cosa comune in accordo con la sua destinazione d'uso. Perché se provassero a tenerci il motorino, o i vecchi numeri di Mani di Fata, sarebbe cambio di destinazione d'uso che non è lecito nelle poroprietà indivise.

Quindi il cinese potrebbe esercitare il suo commercio nel locale e le sorelle avere come unica possibilità quella di farsi pagare un affitto per i loro due terzi. E anche in questo caso l'obiettivo sarebbe raggiunto.

Forse la vedo un po' troppo da appassionato di legal thriller. Sarebbe bene sentire un avvocato (vero).

 

[Aprilia]

Grazie / risposte esaurienti/ mi hanno inquadrato la situazione/ perchè questo cinese o altri ( tra di loro hanno uno scambio di informazioni che è fenomenale) dimostrano interesse... purtroppo tra famiglia e poco lavoro ho pochi soldi e tempo per avvocati e devo tentare una via più veloce

 

[Aprilia]

No /le sorelle non hanno alcuna attività commerciale/ una è maestra e l'altra lavora in un ente provinciale e nemmeno il marito (una nemmeno è sposata.

 

[PyerSilvio]

Questione intrigante.

Se le sorelle esercitano il diritto di prelazione, il cinese non compra e lui vende alle sorelle: obiettivo raggiunto.

Se le sorelle NON esercitano il diritto di prelazione, il cinese compra e inizia l'attività commerciale come suo diritto in qualità di comproprietario.
Le sorelle possono opporsi? Sì, ma solo se l'uso da parte del cinese impedisce loro di fare un analogo uso della cosa comune (art. 1102 c.c..).
Ma loro non hanno un'attività commerciale, giusto? Quindi non hanno titolo per usare la cosa comune in accordo con la sua destinazione d'uso. Perché se provassero a tenerci il motorino, o i vecchi numeri di Mani di Fata, sarebbe cambio di destinazione d'uso che non è lecito nelle poroprietà indivise.

Quindi il cinese potrebbe esercitare il suo commercio nel locale e le sorelle avere come unica possibilità quella di farsi pagare un affitto per i loro due terzi. E anche in questo caso l'obiettivo sarebbe raggiunto.

Forse la vedo un po' troppo da appassionato di legal thriller. Sarebbe bene sentire un avvocato (vero).

Il cinese, puo' aggirrare ogni contestazione, semplicemente costituendo due o piu societa', nella stessa sede legale.

Alla quale il cinese puo' subaffittare con una sua controllata, ad altri soggetti, pure a prezzi irrisori.
Potrebbero operare, nella stessa sede dei locali, decine di soggeti giuridici diversi.
Rendendo impossibile, se non inutile, l'individuazione di un oggetto di contestazione.

Evidentemente l'asiatico, puo' contare su una team di professionisti, dedita a questo genere di prassi.
Specializzati, nel compiere atti di forza, per poter subentrare nei locali, in qualsiasi forma consentita.

Perche' gli italiani, si fidano poco, a concedere in locazione ai cinesi.
..e i cinesi si attrezzano.
In piu hanno un sacco di soldi.

Io ritengo che l'azione di questo cinese, sia finalizzata all'acquisizione dell'intero, pagandolo sottoprezzo.

Dopo una lunga azione di sfiancamento verso gli altri proprietari.

Ad Aprilia consiglio di procedere.

 

[Aprilia]

Grazie/ procederò certamente...

Pensate che le due sorelle hanno rifiutato la locazione a una catena di negozi di frutta e verdura che avrebbero pagato 450 euro mensili/ poi hanno rifiutato la locazione o la vendita ad un autoscuola a fianco che per avere più licenze dalla città metropolitana aveva bisogno di aumentare i metri quadri/ così questa autoscuola ha lasciato sfitto il locale a fianco e si è trasferita nei locali di un ex minimarket in zona / facendo pertanto perdere l'affitto anche alla signora a fianco / aggiungo che in tre paghiamo 1332 euro annuali tra IMU e tasi/ per la tari ho convinto la sorella con la quale ho ancora dei contatti a far fare la dichiarazione all'amministratore che non usiamo più l'acqua/ fatto chiudere il contatore ENEL ( gas non c'è in quanto il riscaldamento è una pompa di calore) in modo che il gestore locale bloccasse la tari...e così almeno mi risparmio quella...ma se voglio andare a pulire il pavimento devo andare con una torcia e portarmi anche una tanica di acqua da casa

Inoltre al rinnovo dell'esenzione tari / in quanto si deve rinnovare ogni anno/ un 'impiegata fiscale ha preteso dall'amministratore la riduzione dei condomini da 15 a 14 per dividere la bolletta dell'acqua ( il contatore è unico per tutto il palazzo)...per dare l'idea di quanti e quali problemi comporta un negozio sfitto

Allora ho concluso felicemente la vicenda / il cinese ha firmato il preliminare / ora vediamo se le sorelle esercitano la prelazione/ comunque io ho risolto il mio problema/ ovviamente al cinese ho dovuto svendere vista la situazione disagiata / per lo meno non pagherò più per niente IMU / tasi e spese condominiali...grazie a tutti per l'aiuto