Si può congelare il rogito notarile?

[federico.modina]

Salve a tutti, voglio esporre un problema al quale non ho trovato risposta nel forum.

Mi spiego brevemente: mi sono rivolto ad un'agenzia immobiliare perchè avevo intenzione di vendere l'appartamento in cui vivo, acquistato nel 2001. Il condominio è dell'Ater per cui il bene è vincolato dalla legge 560/93 e dalla LR 11 del 13/4/2001, ovvero non posso rivenderlo prima che siano passati 10 anni dall'acquisto (ne mancano ancora 2).

L'agente immobiliare mi ha proposto un accordo un po' strano, ed è questo il punto:
Trovato un acquirente interessato, questo mi dovrebbe versare l'intero costo dell'appartamento, si andrebbe dal notaio per il preliminare di vendita, ma questo atto verrebbe "tenuto nel cassetto" (testuali parole dell'agente) finchè siano trascorsi gli ultimi due anni che restano.

Vista la non necessità di vendere l'immobile immediatamente, vorrei recedere dal contratto con l'agenzia senza pagare penali, in quanto il bene è legato da questo vincolo.

Secondo voi è legale l'accordo che mi hanno proposto? Se così non fosse posso utilizzarlo come pretesto per recedere dal contratto?

Vi ringrazio anticipatamente.

 

[roberto.spalti]

Tenere il preliminare nel cassetto avendo fatto passare il pagamento è una grave violazione alle norme relative alla registrazione dei contratti preliminari che prevedono il pagamento delle imposte di registro entro 20 giorni dalla stipula; l'obbligo ricade sui contraenti.
Se io fossi il tuo acquirente, con un periodo talmente lungo (nel quale può accadere qualsiasi cosa, compreso il fatto che con il preliminare nel cassetto tu rivenda l'appartamento ad altri senza che lui abbia tutele) chiederei la stipula con scrittura privata autenticata che implica la trascrizione del preliminare.
O l'agente che ti ha fatto la proposta è superficiale o è incosciente, a te la scelta.
Premesso che nell'incarico di vendita deve essere specificato il vincolo esistente sull'immobile, hai due soluzioni:
1) Recedi pagando un rimborso spese se ha lavorato sulla tua casa o niente se l'incarico è appena conferito.
2) Se chiede una cifra spropositata per la penale puoi non accettare proposte di acquisto che non siano perfettamente conformi all'incarico e lasciare che vada a scadenza naturale.

 

[Roby]

Ciao nell'incarico è specificato il vincolo che non ti permette di vendere entro i 10 anni?

Te lo chiedo perchè di solito negli incarichi c'è la dicitura che permette all'agente immobiliare di richiedere una penale pari al 50% della provvigione o l'intera provvigione per errate indicazioni fornite all'agente immobiliare.

MI spiego: se hai firmato un incarico senza indicare che nn puoi vendere entro i 10 anni se l'AI ti trova un cliente a prezzo pattito ma che vuole rogitare a breve, vedrai che se l'agente immobiliare è "scorretto" si aggancerà a quella clausola per avere le provvigioni in quanto non specificata nel contratto.

Spero di essermi spiegato, se puoi scrivi qui cosa hai firmato nell'incarico e cerchiamo di capire con i colleghi come agire.

UN AI che propone una soluzione del genere mi sembra non poco fuori di t............

 

[Manlio]

Ciao Federico, ma perchè dovresti rinunciare a vendere potendolo fare in termini di legge ad eccezione dell'atto pubblico. A mio avviso trovando le giuste condizioni economiche e legali(a tutela di entrambi) potreste procedere con il preliminare di vendita, ovviamente registrato come consiglia il collega Spalti e attedere il periodo giusto per il rogito.

 

[roberto.spalti]

Manlio c'è un però ed è questo: a fronte di un pagamento importante l'acquirente desidera entrare nell'appartamento e quindi il Comune viene a conoscenza del cambio di proprietario; in caso di accertamento, con un preliminare registrato e l'immissione in possesso potrebbero anche discutere sulla regolarità del contratto.
Lo so che è un mio scrupolo e magari non succede niente ma dato che Federico può aspettare forse è meglio che lo faccia.

 

[federico.modina]

Ciao a tutti, sono ancora io Federico Modina, prima di iniziare permettetemi di ringraziarvi per le tempestive e dettagliate risposte! Nel primo post sono stato abbastanza generico e quindi mi sembra corretto fornirvi dati aggiuntivi che possano aiutare sia me che voi.

Prima di stipulare l'incarico ho mostrato all'agente immobiliare l'atto di compravendita avvenuto nel 2001, che abbiamo letto insieme e di cui si è trattenuto una copia dell'intero atto.
A pag. 2 dello stesso sono indicate le premesse, ed il secondo punto indica con chiarezza che "detti immobili sono compresi ed individuati nel piano di vendita predisposto in attuazione della legge 560/93..."
Purtroppo, non essendo del mestiere, non sapevo a cosa si riferisse in concreto la suddetta legge, ma l'agente immobiliare avrebbe dovuto saperlo e quindi informarmi.

Tra l'altro aggiungo che l'80% delle abitazioni presenti nel quartiere e in cui opera anche questa agenzia, sono di proprietà ATER o di altri enti.
L'agente, pur essendo stato avvertito che l'immobile è ATER, ha comunque voluto farmi firmare l'incarico, dicendomi che non ci sarebbe stato alcun problema (evidentemente non per lui...).
Mi sono quindi procurato il testo della 560/93 (a cui poi è stata aggiunta la legge regionale 11) e visto l'inghippo ho riferito tutto all'agente.
Questi ha temporeggiato ma nei giorni successivi ha poi "scoperto" che quanto da me riferito risultava vero.
Ciò nonostante l'agente continua a prendere appuntamenti con probabili compratori (finora quattro visite).

Sul testo dell'incarico NON è stato indicato nulla a riguardo, in quanto è stato stipulato PRIMA che l'agente si "informasse" sulla 560/93, ma la copia dell'atto di compravendita era già in suo possesso...
Come posso togliermi da questo impiccio senza dover per forza pagare la penale, che è del 95%+IVA???

Ancora grazie!

 

[russo70]

Buongiorno federico, sinceramente non vedo dove sia il problema.... Puoi benissimo sottoscrivere un preliminare (registrato entro 20 gg) che prevada il rogito notarile e il possesso dell'immobile da parte dell'acquirentenel 2011. Che poi il potenziale acquirente versi l'intero ammontare o solamente il 50%, prima del rogito, poco importa.
Il tutto e' perfettamente legale.
Una domanda.... Sicuri che nell'atto di provenienza del 2001 non sia indicata una somma massima da indicare in caso di vendita, o una prelazione da parte dell'Ente?
Non vi e' dubbio, infine, che l'Agenti Immobiliari si sia comportato in maniera superficiale!!!

 

[Manlio]

Federico ciao, ho il dubbio che aldilà dei timori tu abbia cambiato idea sulla possibilità di vendere l'immobile.
Se così non fosse, dovresti:
*Andare all'ufficio preposto dell'ente per prendere il modulo circa la richiesta di acquistare ai sensi della L. 560/93 e richiedere l'importo a saldo.
*Con il modulo andare dal tuo Notaio di fiducia, che dovrai citare nel medesimo, e farti una chiaccierata circa la modalità per divenire proprietario dell'immobile.
*Sempre al Notaio informarlo circa la determinazione di voler vendere l'immobile, chiedendo consigli sulle modalità.
Avute le informazioni utili e necessarie potrai sottoscrivere il preliminare di vendita con l'acconto prezzo che ti consenta di affrontare il costo del tuo atto pubblico(o quanto riterrai opportuno) e concordare che l'atto definitivo lo stipulerete entro 120 giorni.
In allegato un modulo tipo giusto per farti l'idea, probabilmente l' ente del Veneto adopera altri documenti.
Ciao

 

[Roby]

Come sospettavo, l'agente non ha scritto nulla sull'incarico e questa risulta purtroppo una tua mancanza.

Sei tu che devi essere informato di quello che è inerente l'immobile di tua proproetà, ammettiamo pure che l'agente scorrendo l'atto abbia letto del vincolo della legge, ma non avendo scritto nulla nell'incarico è come se non gli hai comunicato questo fatto.

Ora lui è in una botte di ferro, e infatti continua con gli appuntamenti.

1) o lo fai continuare a lavorare e vendi solo a prezzo pieno registrate il contratto e consegni tra 2 anni, ( non sò quale acquirente possa accettare una condizione simile)
2) risolvi il contratto che se non ho letto male ha una penale del 95% che è impugnabile, le varie sentenza sulle penali si attestano al 50 60% dopodichè il giudice non le riconosce.
3) invii una raccomandata all'agente inmmobiliare avvisandolo del vincolo e nella raccomandata specifichi che lui in sede di incarico ha letto la clausola sopracitata e che non l ha riportata.........qui però devi vedere e capire con chi hai a che fare non vorrei iniziasse una diatriba legale.

Ciao.

 

[federico.modina]

Grazie Roby, penso che lei abbia centrato in pieno il problema e le mie preoccupazioni...

Effettivamente avrei dovuto "studiare" l'atto di compravendita e le rispettive leggi ma questo non è il mio campo. Mi sono voluto affidare ad un professionista proprio per questo motivo.
Se l'AI fosse stato effettivamente professionale, avendo letto l'atto davanti a me, sarebbe stato tenuto ad informarmi ed indicare queste condizioni sull'incarico, che ripeto, è stato compilato successivamente. So anche che quanto riferito a voce, del fatto che è un immobile ater, non ha alcuna valenza.
Allora oltre che ad ignorante mi devo dare anche del fesso visto che ho firmato l'incarico... ma se non ci si fida dei professionisti del settore di chi ci si deve fidare???

In ogni caso le informazioni che lei mi ha fornito in questo ultimo messaggio sono molto utili.
Auguro una buona giornata!