Software valutazione immobiliare

[Carlo Garbuio]

Bisogna peró che il bisturi non abbia la catenella alla vaschetta.

certo, ma impariamo ad usare bene il bisturi così comprenderemo bene:
se c'è ...
se serve ...
quanto è lunga ...
...
sta catenella.
Il pericolo è di confonderla con altre

che finezze ... eh?

 

[salvo cervino]

I professionisti devono aggiornarsi alle migliori metodologie estimative ...

Oggi per la maggior parte il percorso estimo-valutativo è ben normato; l'ABI ha raggiunto e aggiunto un standard di tutto rispetto allineato con l'Europa. La caratura crociata di diversi procedimenti (almeno 3) ci da la esatta valutazione del bene con un indice di scostamento bassissimo; questo non significa valore di mercato nel momento storico dell'analisi, il mercato per situazioni diverse (ha le sue leggi) può proiettare al rialzo o al ribasso quanto calcolato e tale scostamento che dipende dall'indice di trasferimento o liquidabilità del bene è ben diverso dal valore intrinseco.

 

[Carlo Garbuio]

indice di scostamento bassissimo

Scostamento da cosa?
La valutazione non ho lo scopo di misurare alcun scostamento ma di determinare il valore richiesto dal committente.

questo non significa valore di mercato nel momento storico dell'analisi,

Le linee guida abi non affermano questo e la valutazione viene effettuata alla data richiesta dal committente

il mercato per situazioni diverse (ha le sue leggi) può proiettare al rialzo o al ribasso quanto calcolato e tale scostamento che dipende dall'indice di trasferimento o liquidabilità del bene è ben diverso dal valore intrinseco.

Valore e prezzo non sono sinonimi e scopo della valutazione non è di misurare uno scostamento ma di prevedere il più probabile prezzo alla data richiesta.

 

[Carlo Garbuio]

Oggi per la maggior parte il percorso estimo-valutativo è ben normato;

il problema non è solo la normativa ma la condivisione di un linguaggio, di una metodologia, dell'analisi del mercato che tutti dichiarano di eseguire ma pochissimi effettuano veramente.
Sullo stesso immobile visibile, con un "percorso estimo-valutativo ben normato" ... è noto che si rilevano differenze anche consistenti fra valutazioni effettuate da tecnici diversi, come spieghi questo fenomeno?

 

[salvo cervino]

Scostamento da cosa?

scostamento di valore tra i diversi processi logici estimativi operati la cui media ne caratterizza il valore di stima finale. Chiedo scuso se non sono stato sufficientemente chiaro comunque son qui per qualsiasi approfondimento o chiarimento.

il problema non è solo la normativa ma la condivisione di un linguaggio, di una metodologia,

. La normativa è la piattaforma su cui incernierare la perizia, i linguaggi possono anche essere diversi ma non la metodologia.

analisi del mercato che tutti dichiarano di eseguire ma pochissimi effettuano veramente.

Bhe anche qui c'è da fare una considerazione l'avevo già detto prima, un bene ha un valore che comunque nel momento storico che si effettua non viene considerato nella sua consistenza dal mercato perchè essendo basato sulla domanda e sull'offerta, sulla liquidità, sulla disponibilità bancaria, sulla tassazione del momento, ecc.. si attesta a valori diversi (di mercato) nell'immediato per poi rivalutarsi nel medio lungo termine. Mi riferisco anche alla crisi attuale.

 

[salvo cervino]

è noto che si rilevano differenze anche consistenti fra valutazioni effettuate da tecnici diversi, come spieghi questo fenomeno?

Quello del valutatore è un mestiere difficile che presuppone competenze e visione d'insieme non comuni, infatti un investitore che si lega ad un esperto valutatore poi non lo molla più. Io faccio da 42 anni questo lavoro e credimi ho ancora molto da imparare, spesso dubito dei miei processi logici di valutazione che scrivo puntualmente nel dettaglio, che rileggo più volte anche a distanza di tempo, che verifico poi nel medio e lungo termine e credimi che non sempre ho centrato l'obiettivo. MA NESSUNO E' PERFETTO guai se così fosse.

 

[Carlo Garbuio]

scostamento di valore tra i diversi processi logici estimativi operati la cui media ne caratterizza il valore di stima finale.

puoi fare un esempio per chiarire?
grazie

La normativa è la piattaforma su cui incernierare la perizia, i linguaggi possono anche essere diversi ma non la metodologia.

il linguaggio non può essere diverso, per lo stesso termine dobbiamo condividere lo stesso significato, è lo stesso principio per cui esistono i vocabolari, se non ci fossero non ci capiremmo, ci sarebbe il caos.

un bene ha un valore che comunque nel momento storico che si effettua non viene considerato nella sua consistenza dal mercato perchè essendo basato sulla domanda e sull'offerta, sulla liquidità, sulla disponibilità bancaria, sulla tassazione del momento, ecc.. si attesta a valori diversi (di mercato) nell'immediato per poi rivalutarsi nel medio lungo termine. Mi riferisco anche alla crisi attuale.

Quanto hai esposto non corrisponde alla definizione di valore di mercato, è un altro valore.
Se oggi devi stabilire il valore di mercato su cosa basi la valutazione? Dovrai considerare le condizioni attuali, non quelle future, o no?

 

[Carlo Garbuio]

NESSUNO E' PERFETTO guai se così fosse.

ho ancora molto da imparare

anch'io sono qui per imparare

spesso dubito dei miei processi logici di valutazione che scrivo puntualmente nel dettaglio, che rileggo più volte anche a distanza di tempo, che verifico poi nel medio e lungo termine e credimi che non sempre ho centrato l'obiettivo.

Per "centrato l'obiettivo" cosa intendi?
Oltre alla determinazione del valore la perizia deve spiegare e dimostrare al cliente come si è raggiunto quel valore.
Prevedere a quale prezzo sarà venduto l'immobile è da mago Otelma
Prevedere quale potrebbe essere oggi il più probabile prezzo di mercato è la professione del valutatore
Bisogna dimostrare come si è determinato quel prezzo: Otelma non lo può fare (spiriti, sensazioni, intuizioni ... non sono verificabili) il valutatore lo deve fare.

quindi rinnovo la domanda

Sullo stesso immobile visibile, con un "percorso estimo-valutativo ben normato" ... è noto che si rilevano differenze anche consistenti fra valutazioni effettuate da tecnici diversi, come spieghi questo fenomeno?

non ritengo accettabili questi fenomeni

 

[salvo cervino]

Carlo noto con piacere che il discorso in atto ti appassiona, sarebbe il caso che a domande e o citazioni multiple facessi corrispondere dei numeri o delle lettere alfabetiche per meglio identificare le risposte. Allora cominciamo

scostamento di valore

puoi fare un esempio per chiarire?

Nelle valutazioni immobiliari possiamo ricavare il valore: o partendo dal costo di costruzione rivalutandolo, ...... o dalla domanda e dall'offerta della zona cui ci riferiamo, o dalle transazioni per beni simili o assimilabili cui vanno applicati i correttivi MA COMUNQUE IN QUALSIASI CASO, E CON QUALUNQUE PROCEDIMENTO, NON AVREMO un identico risultato. Figuriamoci se i valutatori sono diversi, Ok che bisogna dimostrare nel dettaglio sia le fonti che il processo logico ma poi alla fine i risultati anche se di poco ma sono diversi.

La normativa è la piattaforma su cui incernierare la perizia, i linguaggi possono anche essere diversi ma non la metodologia.

Non esiste una terminologia univoca è il metodo adottato che deve essere comune mi spiego meglio se la base per il calcolo delle superfici è il DPR 138 ciò è metodo i termini di esposizione del lavoro svolto sulla base del metodo seguito possono essere diversi come diverso è il linguaggio di ogn'uno di noi, sicuramente parliamo tutti italiano o quasi ma c'é chi é + o - forbito c'é chie é + o - furbetto ecc.

Se oggi devi stabilire il valore di mercato su cosa basi la valutazione? Dovrai considerare le condizioni attuali, non quelle future, o no?

Sicuramente si ma credo che ti stia sfuggendo che le valutazioni non si fanno a bocce ferme, che il mercato si evolve e involve alla velocità della luce e nel momento stesso che stai valutando il mercato sta cambiando.La tua valutazione alle 7 del mattino può essere diversa alle 19 dello stesso giorno perchè qualcosa è successo in positivo o in negativo. Qua non si tratta di predire il futuro ma di valutare un bene per il suo valore intrinseco e rapportarlo al mercato

quindi rinnovo la domanda
Originariamente Scritto da Carlo Garbuio
Sullo stesso immobile visibile, con un "percorso estimo-valutativo ben normato" ... è noto che si rilevano differenze anche consistenti fra valutazioni effettuate da tecnici diversi, come spieghi questo fenomeno?

Te l'ho spiegato prima o quanto meno credo di averlo fatto ma forse non riesco a trasmetterti il mio pensiero E QUESTO ALLORA E' UN PROBLEMA DI COMUNICAZIONE o forse di linguaggio, ma la sostanza è questa.

 

[Carlo Garbuio]

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Nelle valutazioni immobiliari possiamo ricavare il valore: o partendo dal costo di costruzione rivalutandolo, ...... o dalla domanda e dall'offerta della zona cui ci riferiamo, o dalle transazioni per beni simili o assimilabili cui vanno applicati i correttivi MA COMUNQUE IN QUALSIASI CASO, E CON QUALUNQUE PROCEDIMENTO, NON AVREMO un identico risultato. Figuriamoci se i valutatori sono diversi, Ok che bisogna dimostrare nel dettaglio sia le fonti che il processo logico ma poi alla fine i risultati anche se di poco ma sono diversi

i procedimenti si usano in base ai dati disponibili:
Ci sono compravendite = metodo comparativo
NON ci sono compravendite ma abbiamo redditi = Procedimento reddituale
Non abbiamo nè compravendite nè redditi = valore di trasformazione o costo di ricostruzione deprezzato

vero che ci saranno sempre degli scostamenti ma molto più contenuti degli attuali e soprattutto, seguendo gli IVS, la perizia dovrà essere chiara, trasparente, documentata ... e verificabile. Perchè sulle attuali perizie non è possibile effettuare alcuna revisione, sono troppo soggettive