Solamente proposta d'acquisto o anche compromesso?

[Ganghino]

Buongiorno a tutti!!

Sono nuovo del forum ed avrei un bisogno di qualche consiglio su una compravendita.

Premessa: io e la mia compagna dobbiamo necessariamente vendere l'immobile di proprietà per acquistarne un'altro, sia per il mutuo prima casa che per budget (se non si vende, non si acquista).

Abbiamo accettato un'offerta di acquisto di XXXX somma e l'intermediario ha fatto firmare alle parti una proposta d'acquisto legata all'approvazione del mutuo con una caparra a "Titolo di Deposito Infruttifero" di 5.000 euro (non è una % del valore, ma solo un deposito cauzionale) dicendo che loro lavorano cosi, senza dover necessariamente stipulare un compromesso con relativa caparra.

Consegna dell'immobile a 5 mesi.

Ci siamo attivati nella ricerca del nuovo appartamento ed individuato quello che fa al caso nostro ci viene richiesto un compromesso di 15.000 euro (immobile di maggior valore rispetto al nostro) senza prendere in considerazione, a loro volta, una proposta d'acquisto per arrivare al rogito.
Dall'Agenzia della casa che vorremmo acquistare ci è stato consigliato di pretendere un compromesso anche con l'acquirente della nostra, in quanto non abbiamo alcun titolo di tutela nel caso si ritirasse dall'acquisto. Mentre da parte nostra, nel caso di un compromesso, perderemmo la caparra versata in quanto non saremmo più nella possibilità di acquistare l'immobile.

Siamo stati a parlare con la prima Agenzia ma ha detto che secondo loro non ha senso fare un compromesso adesso, e che anche il proprietario non sarebbe in grado di sostenere una caparra maggiore; però se non prende il 100% (cosa che non fa) fosse anche l'85%, il restante 15% dovrà tirarlo fuori o sbaglio? Da qualche parte c'è!!!

Posso pretendere un compromesso? Possono rifiutarsi successivamente ad una proposta d'acquisto? In alternativa, posso recedere dalla proposta senza penali?

So di aver scritto un papiro, ma spero di aver spiegato al meglio la situazione

Grazie a tutti

 

[Zagonara Emanuele]

Difficile risponderti senza leggere cosa hai sottoscritto esattamente.

Mi pare di capire che il tuo acquirente abbia necessità di ottenere un mutuo al 100 % del valore dell'immobile.
Se è così, direi che la cosa è fattibile, ma abbastanza difficoltosa.
Al momento non ci sono grandi possibilità di accedere ad un mutuo al 100 % del valore, ma molto dipende da vari fattori (la banca a cui l'acquirente si è rivolto, il suo reddito e le eventuali ulteriori garanzie che potrà fornire l'entità della cifra richiesta, ecc...).
Già il fatto di non essere in grado di sottoscrivere un regolare compromesso con regolare versamento di una caparra fa pensare, ovvero è indice della difficiltà che il tuo acquirente ha nell'accedere al mutuo che gli necessita.

A lume di naso (senza poterlo leggere) direi che ciò che hai attualmente in mano non ti tutela affatto, in quanto non ti fornisce alcuna garanzia sul buon fine dell'operazione.
Per una qualsiasi ragione, il mutuo potrebbe venirgli negato e l'affare sfumerebbe.

Questa situazione non ti permette quindi di affrontare a tua volta un acquisto con una relativa serenità.

Perciò se vuoi acquistare con rischi accettabili, devi avere delle certezze.
Innanzi tutto devi avere in mano un compromesso firmato, valido e chiaro (in cui la sospensiva relativa al mutuo sia scritta e formulata in maniera inequivocabile).
Devi anche avere in mano una caparra congrua e non un deposito cauzionale (presumibilmente versato e/o in deposito all'agenzia).

A tua volta, sarebbe meglio potessi fare un compromesso subordinato alla vendita del tuo immobile (ovvero all'effettivo rogito e/o alla concessione del mutuo al tuo acquirente) e sarebbe opportuno versassi una caparra di pari importo a quella ricevuta (in maniera da rischiare le sole somme ricevute).

Ma la vedo dura poter procedere in questo modo.
Hai a che fare con agenzie diverse (che ragionano in modi diversi, hanno tempistiche diverse, ecc...) hai già accettato una proposta, e non hai da parte di chi ti vende l'immobile (o dell'agenzia) la disponibilità a scendere a patti.

Per quanto riguarda la vendita del tuo immobile, hai commesso alcuni errori (dovuti all'inesperienza o all'esserti fidato dall'agenzia) in quanto avresti dovuto: pretendere d'avere un compromesso (tieni però presente che la proposta accettata in genere è già di per sè un compromesso, ma perchè sia efficace deve essere formulata correttamente, essere registrata, e ci deve essere una caparra), avresti dovuto ottenere una caparra incassabile (depositi a garanzia lasciati in un cassetto, magari altrui, non sono una valida garanzia) e avresti dovuto aver inserito una clausola sospensiva in relazione al mutuo del tuo acquirente, formulata correttamente (cosa che potrebbe anche essere stata fatta).

In sintesi, sulla base di ciò che hai scritto e di quel che presumo, ciò che hai in mano non ti tutela e non ti garantisce affatto e non ti permette di acquistare a tua volta serenamente.

Questo a mio avviso il quadro della situazione.

In quanto a rispondere alle tue 3 domande, mi ripeto: difficile risponderti senza poter leggere cosa hai sottoscritto.

 

[Ganghino]

Grazie per la pronta risposta

Il compromesso non so se posso caricarlo, magari anche omettendo i dati sensibili delle parti e dell'agenzia, altrimenti posso riportare qui le parti salienti.

Comunque si non c'è tutela da ambo le parti, anche perchè da come mi è stato detto se domani avessi un'offerta maggiore potrei ritirarmi dalla vendita senza necessariamente pagare il risarcimento nel doppio della caparra al compratore e lasciarlo con nulla di fatto.

 

[francesca63]

Comunque si non c'è tutela da ambo le parti, anche perchè da come mi è stato detto se domani avessi un'offerta maggiore potrei ritirarmi dalla vendita senza necessariamente pagare il risarcimento nel doppio della caparra al compratore e lasciarlo con nulla di fatto.

L'unico motivo per cui non c'è molta tutela è che l'acquirente ha fatto ( e voi accettato) , una proposta condizionata al mutuo; cioè avete concluso un contratto perfettamente valido, ma che diventerà efficace solo se l'acquirente avrà l'ok al mutuo entro il termine indicato.
E' assolutamente normale che non sia stata versata una caparra a voi, ma solo una somma in deposito all'agente, che la verserà a voi solo dopo l'ok al mutuo.

Direi che in questa situazione dovete rinunciare , per ora, ad acquistare l'immobile che vi interessa, ed attendere per capire se il vostro acquirente avrà il mutuo; se lo avrà potrete vendere e comprare un nuovo immobile, se no dovrete trovare un altro acquirente.

Posso pretendere un compromesso?

No, ma non avrebbe senso secondo me fare un nuovo contratto preliminare (compromesso), perché sarebbe comunque necessario inserire ancora la condizione sospensiva mutuo, non potrebbe essere versata a voi una caparra, e non avreste certo più tutele di adesso.
Il vostro contratto attuale ( proposta_accettazione) è gia un contratto preliminare ( compromesso), quindi dovete aspettare.
Certo la vostra agenzia avrebbe dovuto spiegarvi molto meglio cosa stavate firmando.

(tieni però presente che la proposta accettata in genere è già di per sè un compromesso, ma perchè sia efficace deve essere formulata correttamente, essere registrata, e ci deve essere una caparra)

Il contratto preliminare condizionato come quello firmato, è sempre non efficace fino ad avveramento della condizione, in qualsiasi modo venga scritto; la registrazione non lo rende più efficace. E la caparra normalmente non si versa .
Ovvero , l'agenzia doveva spiegare bene, in modo da far scegliere consapevolmente se accettare la proposta o no.

In alternativa, posso recedere dalla proposta senza penali?

No, in teoria.
Se lo fai , però, dubito che l'acquirente ti chieda qualcosa.
E l'agenzia avrebbe diritto alle provvigioni, ma ci vorrebbe una causa, lunga e incerta.

 

[Rosa1968]

Abbiamo accettato un'offerta di acquisto di XXXX somma e l'intermediario ha fatto firmare alle parti una proposta d'acquisto legata all'approvazione del mutuo con una caparra a "Titolo di Deposito Infruttifero" di 5.000 euro (non è una % del valore, ma solo un deposito cauzionale) dicendo che loro lavorano cosi, senza dover necessariamente stipulare un compromesso con relativa caparra.

avete dato un termine a questa sospensiva?

Posso pretendere un compromesso?

più che pretendere un compromesso mi spaventa di più che questi signori hanno inserito una clausola sospensiva a data non definita, che non può certo coincidere con il rogito) con un assegno in deposito. Bisogna dare una scadenza alla sospensiva, per esempio due mesi dopo di che se non gli danno il mutuo amici come prima, ma se gli viene confermato allora integrare a quei 5.000 altri soldini per sottoscrivere il preliminare, a maggior ragione con l'avveramento della sospensiva.

 

[Ganghino]

La proposta è stata fatta a metà ottobre, con un termine di 30gg per la consegna dei documenti necessari al perito della banca (catasto, urbanistica, etc).
Con un termine di 90gg dalla consegna per l'approvazione del mutuo.

Abbiamo chiesto alla all'agenzia che fa da tramite per il nuovo immobile di poter inserire la clausola di acquisto da parte nostra, legata al rogito conclusivo di vendita della nostra, ma ci ha detto che non è possibile.

Domani abbiamo un incontro con la parte acquirente per chiarire un po' la situazione.

 

[francesca63]

Quindi fino a circa metà febbraio, data entro la quale l'acquirente dovrà dirti se avrà il mutuo o no, non potrai ragionevolmente impegnarti per un acquisto; il rischio per te sarebbe troppo alto.
Nell'incontro con l'acquirente potrai chiedere di anticipare la risposta per il mutuo, e posticipare la data del rogito , per permetterti ( dopo l'approvazione del mutuo del tuo acquirente), di impegnarti per il tuo acquisto.
Ma l'acquirente potrebbe non essere d'accordo; in questo caso, potrà capitare di vendere dopo i 5 mesi previsti, andare in affitto, e cercare con i soldi già in banca.

Abbiamo chiesto alla all'agenzia che fa da tramite per il nuovo immobile di poter inserire la clausola di acquisto da parte nostra, legata al rogito conclusivo di vendita della nostra, ma ci ha detto che non è possibile.

Ci credo bene, per il venditore accettare una simile proposta sarebbe come voler entrare spontaneamente in una "catena di sant'Antonio"; se andasse male la tua vendita, crollerebbe tutto ad effetto domino...

 

[Rosa1968]

La proposta è stata fatta a metà ottobre, con un termine di 30gg per la consegna dei documenti necessari al perito della banca (catasto, urbanistica, etc).
Con un termine di 90gg dalla consegna per l'approvazione del mutuo.

Abbiamo chiesto alla all'agenzia che fa da tramite per il nuovo immobile di poter inserire la clausola di acquisto da parte nostra, legata al rogito conclusivo di vendita della nostra, ma ci ha detto che non è possibile.

Domani abbiamo un incontro con la parte acquirente per chiarire un po' la situazione.

Avveramento a metà febbraio e rogito a metà aprile .... Proprio logica questa proposta ..

 

[Ganghino]

Quindi fino a circa metà febbraio, data entro la quale l'acquirente dovrà dirti se avrà il mutuo o no, non potrai ragionevolmente impegnarti per un acquisto; il rischio per te sarebbe troppo alto.
Nell'incontro con l'acquirente potrai chiedere di anticipare la risposta per il mutuo, e posticipare la data del rogito , per permetterti ( dopo l'approvazione del mutuo del tuo acquirente), di impegnarti per il tuo acquisto.

Ma anche in questo caso con una sola proposta di acquisto e non un compromesso di importo maggiore non sarei comunque sicuro. Se chi vende a me vuole 15.000 o 20.000 che fossero sarei scoperto rispetto ai 5.000 versati dal compratore della mia.

 

[francesca63]

Ma anche in questo caso con una sola proposta di acquisto e non un compromesso di importo maggiore non sarei comunque sicuro. Se chi vende a me vuole 15.000 o 20.000 che fossero sarei scoperto rispetto ai 5.000 versati dal compratore della mia.

Avresti dovuto rifiutare la proposta, e richiedere condizioni economiche diverse.

La proposta di acquisto accettata, con l'accettazione comunicata al proponente, è a tutti gli effetti un contratto preliminare ( compromesso), anche se scritto su un modulo. Valido ed efficace; riscrivere un compromesso non ti tutela di più.

Dato che c'è la condizione sospensiva, oltretutto, non puoi incassare nessuna caparra; NON incassare 5.000 , o NON incassare 15.000 è la stessa cosa.

In ogni caso fino all'approvazione del mutuo del tuo acquirente, non è assolutamente consigliabile impegnarti per il tuo acquisto.