Speculazioni immobiliari da privato

[Albano50]

@PyerSilvio anche per mè, andando a logica, un privato può acquistare e vendere immobili quanto vuole... come qualsiasi privato che specula coi titoli in borsa, naturalmente facendo tutte le operazioni regolari e pagando la tassazione prevista sulle plusvalenze... ma c'è chi la vede diversamente e la motivazione è questa:
"E' pur vero che pagando la plusvalenza adempi al dovere di pagare le tasse sull'introito ma se le tue operazioni sono ripetute negli anni e magari anche più volte nello stesso anno...bhè, è evidente che anche da privato cittadino di queste compravendite ne hai fatto un'attività...e le attività come tu ben sai non hanno il solo obbligo di pagare le tasse sul guadagno maturato...ma anche l'anticipo sul successivo...e i contributi previdenziali ecc, ecc, ecc."

L'argomento è controverso e l'eventuale contestazione non dovrebbe avvenire dall'ADe in quanto è tutto pagato ed alla luce del sole.. ma dalla Gurdia di Finanza che potrebbe contestare la mancata "costituzione d'impresa".

 

[francesca63]

L'argomento è controverso e l'eventuale contestazione non dovrebbe avvenire dall'ADe in quanto è tutto pagato ed alla luce del sole.. ma dalla Gurdia di Finanza che potrebbe contestare la mancata "costituzione d'impresa".

Vendere e comprare è permesso a ogni privato cittadino.Non siamo mica in un regime comunista...
Nel link che hai postato, e che ho riletto, si faceva un po’ di confusione, perché in molti post alcuni hanno interpretato il comprare e vendere come attività di mediazione.
È ovviamente una cosa diversa.
Posso comprare un’auto al mese e rivenderla ? Si
Posso comprare e vendere immobili (ristrutturandoli o no) quando mi pare ? Si
Come libero cittadino posso vendere e comprare restando all’interno della legalità. Certo se ristrutturo devo o fare i lavori da solo in economia,o pagare un’impresa che mi fattura la ristrutturazione.
Continuo a non capire perché il fisco dovrebbe avere qualcosa da ridire.
Ripeto, mi pare che a volte noi italiani ci preoccupiamo anche quando non sarebbe necessario.
Ma se fai le cose in regola, anche se ti viene un controllo non rischi nulla.
Come agenzia ho avuto la finanza in ufficio per tre volte: risultato ?
Tutto ok, tanti saluti e scusi il disturbo.
E potrei aggiungere....qua nessuno è fesso....

 

[PyerSilvio]

qua nessuno è fesso....

 

[angy2015]

per sciogliere ogni ulteriore dubbio puoi fare un interpello all'ADE circostanziato e la risposta ha valore per il tuo caso finchè non intervenga una norma specifica in senso avverso

 

[Gink]

VABBE il mio caso.. penso che in italia ci saranno migliaia di persone che investono in case e le rivendono.. alla fine penso che l'esperienza condivisa delle persone che lo fanno sia la cartina di tornasole di questa cosa.
se sento l'Ade, so già cosa mi risponderanno, risposte generiche perchè la legge è generica. il mio commercialista allo stesso modo mi ha lasciato un plico con alcuni casi della corte costituzionale di gente che è stata chiamata in giudizio per questa cosa, ma anche lui mi parla di buon senso in questa cosa.

 

[CheCasa!]

buongiorno a tutti.
espongo il mio quesito. ho comprato seconda casa per investimento a luglio 2017 e luglio 2018 avrò rogito della stessa.
la casa è stata acquistata ristrutturata e venduta ad un prezzo più alto ovviamente.
la plusvalenza già al netto delle tasse è stata davvero interessante. la mia domanda per la quale non riesco a trovare una risposta in rete, ne sull'agenzia delle entrate, ne su sito della GDF è :

quante volte in un anno posso fare operazioni similari, acquistando seconda casa e pagando regolarmente imposta del 20% allo stato sulal plusvalenza?
E' necessario costituire impresa. io ho un lavoro che mi occupa il 90% del mio tempo quindi non ho ne voglia ne intenzione di aprire un'impresa, ma so che potrei fare tranquillamente due / tre operazioni all'anno di questo tipo.
vi sono grato per un risposta quanto più precisa e fiscalmente corretta.

Il mero acquisto di un immobile finalizzato alla rivendita costituisce investimento così come l'acquisto di 100.000 euro di azioni finalizzate alla loro rivendita. L'investitore mette in gioco il proprio denaro al fine di ottenere un utile piuttosto che una perdita. Su quell'utile (che la rendita sia finanziaria o immobiliare non importa) paga delle imposte. Partecipare ad un rogito di acquisto e, dopo alcuni mesi, ad un rogito di vendita non costituisce un lavoro, ovviamente.

Questione diversa potrebbe attenere a quanti, dopo aver acquistato più immobili effettuino sui medesimi interventi radicali di recupero prima di rimetterli sul mercato, così come farebbe un costruttore.

Il fatto di intervenire come privati nell'operazione potrebbe non essere sufficiente ad esimerli dalle responsabilità proprie del costruttore... così come indicato anche da alcune sentenze...

 

[Gink]

buongiorno "che casa.."
hai da mandarmi link di queste sentenze di cui parli ?
mi sembra di capire che se faccio un acquisto alla volta come seconda casa comprandola ristrutturandola e vendendola non corro questo rischio. corretto ?

 

[Robypa]

Buongiorno,

continuo il thread fermo ad un anno fa perché mi trovo nella medesima situazione e mi piacerebbe poter avere una risposta precisa alla questione, vi spiego anche la mi posizione: nel 2016 ho fatto come privato una prima operazione Immobiliare su un immobile ricevuto in successione, ristrutturato e rivenduto, sul quale non ho pagato tasse poiché appunto ricevuto in successione. Nel 2017 ne ho fatto un altro come seconda casa, ristrutturato e rivenduto pagando la plus valenza del 20%. In quell’anno ho anche comprato un piccolo appartamento che affitto. Nel 2018 ho comprato un terzo immobile, ristrutturato e rivenduto pagando la plus valenza del 20%. Sempre nel 2018 ho comprato un altro piccolo appartamento che affitto. Ad inizio 2019 ho comprato un altro appartamento, che ho frazionato in due parti, ora ne sto vendendo uno dei due e punto a vendere nei primi mesi del 2020 anche il secondo, sempre come privato e sempre pagando la plus valenza del 20%. Aggiungo anche che lavoro regolarmente da più di dieci anni e la Soc. per la quale opero paga regolarmente i miei contributi e che ad oggi il mio lavoro da dipendente è ancora la mia fonte di maggior reddito. Secondo voi questo mio modo di operare è fiscalmente attaccabile dall’AdE o da altri organi competenti? Grazie a chi mi vorrà rispondere 😀

 

[Albano50]

I soggetti che intendono effettuare la cessione di immobili in maniera abituale e continuativa effettuano un’attività commerciale.
Attività che richiede obbligatoriamente l’esercizio con partita IVA, e tutti gli altri adempimenti che ne conseguono, da un punto di vista amministrativo, fiscale e previdenziale.
Avendo provveduto in sede di vendita a pagare l'imposta prevista del 20% vieni esonerato per legge dai controlli fiscali straordinari e accertamenti induttivi previsti nelle medesime disposizioni.
Fino ad ora sei su una vendita all'anno, penso che l'AdE non ti contesterà niente in quanto la tua fonte di reddito principale è il lavoro dipendente e su queste operazioni hai pagato tutte le imposte previste.
In ogni caso, per quanto detto all'inizio, se intendi continuare è meglio che contatti un commercialista.

 

[Robypa]

Grazie mille marchesini,
purtroppo ho già parlato con ben due commercialisti, di due grossi studi, pagando la consulenza, ma le risposte sono sempre state abbastanza simili e vaghe, il punto in comune era questo, in sintesi: se fai “molte” operazioni c’è il rischio di un accertamento, ma accertamento da parte dell’AdE non significa dover pagare, guarderemo cosa obbiettano e risponderemo di conseguenza, oppugnando e andando anche in causa se necessario... ecco, diciamo che, essendo io una persona piuttosto precisa, non sono proprio le risposte che avrei voluto sentirmi dire... speravo che magari tra i professionisti che frequentano questo forum vi fosse qualcuno che ha dei dati oggettivi nel merito.