Spese accessorie sostenute dal venditore e mutuo al 100%

[ConteFracchia]

Compravendite soggette ad imposta di registro è il legislatore che le consente.

il tema non è fiscale ma di regolamentazione bancaria e civilistica/penale, chiedevo se è lecito in base ad esso.

Echissenefrega
Con tutti gli extra profitti, pure esentasse, che fanno, ci manca solo di preoccuparsi per le banche.

Non mi riferivo al mio esempio qui. Mi riferivo al caso in cui una persona finge di avere versato di tasca propria il 20% del prezzo. Cioè contractual misrepresentation. Quella è dannosa per la banca perché vi è nullita del mutuo in certi casi causa regulation bancaria post Lehman.

Su questo non sono d'accordo, in quanto le Banche erogano mutui in rapporto a rata mutuo/reddito e non in rapporto rata mutuo/quanti soldi ho in Banca il giorno del rogito (visto che potrei prelevarli o spostarli in qualsiasi momento)

intendo dire che a parità di condizioni, se una persona si toglie tutta la liquidità eventuali discontinuità lavorative determineranno un maggiore rischio di default.

Quindi il compratore invece di avere una rata di 800 euro mese magari si trova a pagarne 900... quindi è maggiore il rischio che se perde il lavoro/altri eventi, anche se di poco avrebbe più difficoltà a pagare

in quel caso la banca può proporre di allungare durata del mutuo, cosa più gestibile rispetto al produrre liquidità per molte persone.
Ciò che cerco di spiegare è che esiste una fascia della popolazione che è in grado di pagare il mutuo ma non le spese accessorie iniziali. Questo rende il mercato più illiquido.

 

[eldic]

perché la banca dovrebbe perdere possibilità di finanziare (e interessi connessi) se immobile ha capienza e non sta violando il TUB, nè altre normative, nè sta finanziando a rate insostenibili?

lei come fa a dire che l'operazione sia dannosa al conto economico della banca e/o alla sua solidità?

mi perdoni ma mi sembra un commento da bar ed il mio post NON era da bar. Se può motivarlo gliene sarei grato. grazie

perché operazioni del genere, statisticamente sono quelle con maggiore probabilità di andare a default entro i 3 anni.

 

[ConteFracchia]

perché operazioni del genere, statisticamente sono quelle con maggiore probabilità di andare a default entro i 3 anni.

se vi è evidenza empirica che dimostra correlazione causale tra mancata capacità di metter da parte i soldi per le spese accessorie e default a tre anni ok, ma sarebbe utile vedere lo studio che lei menziona.

in realtà l'unica correlazione potenziale che vedo è la seguente: se non ti sai metter da parte nulla per comprarla evidentemente hai scarsa capacità di gestione della liquidità e minore attendibilità nel pagamento delle rate.

Ma si tratterebbe di una caratteristica che appartiene al mindset/abitudini/capacità del soggetto che chiede a prestito più che un elemento connesso alla operazione in sé, l'operazione ne sarebbe solo un proxy indiretto (la cui capacità di fungere da proxy è - come detto sopra - da dimostrare).

 

[eldic]

beh, si faccia assumere da una banca e mettere a capo dell'ufficio delibere mutui retail.

 

[francesca63]

escamotage è un trucco; opzione alternativa è una legittima scelta

Se non ti piace “escamotage”, chiamalo come vuoi: per me aiutare un acquirente che non ha i soldi per le spese accessorie, facendole pagare al venditore, resta un escamotage.
Perché normalmente un venditore non aiuta la controparte…

In una visione liberale dello stato e del libero mercato, fermo restando la trasparenza verso tutte le parti (da non indurre in errore), è una variante che agevola accesso all'acquisto di fasce di popolazione che ne sarebbero escluse e di venditori con immobili meno liquidi.

Per me in una visione liberale , e soprattutto nel libero mercato, se puoi permetterti di comprare un bene lo compri, altrimenti aspetti, risparmi, e poi lo comprerai se possibile.
Per mentalità sono molto contraria al sovraindebitamento, soprattutto se la banca presta i soldi anche miei.
Acquistare una casa non è un diritto, e in molti paesi liberali non è nemmeno un’aspirazione (o addirittura una fissazione, come da noi).

La visione ove vi sia una modalità "normale" e "non normale" suona molto statalista.

Non direi, anzi…
È normale che i contratti di compravendita prevedano spese a carico dell’acquirente; è un dato di fatto, intendendo come “normale” quello che succede in una percentuale non trascurabile (la quasi totalità) dei casi.

è una soluzione banale che non capisco perché non possa venir implementata.

Ad esempio perché la banca avrebbe uni garanzia un immobile che vale meno di quanto sarebbe necessario ?

Perché il valore dell'immobile non è puntale ma un range (un intervallo) di valori potenziali e quindi, all'interno di quel margine, il prezzo di riserva del venditore può incorporare nella funzione obiettivo altri fattori (ad esempio bisogno di liquidità, diversa incidenza fiscale, necessità di divisione quote tra eredi, elevati costi di gestione dell'immobile vivendo lontano, aspettative diverse tra compratore e venditore sul valore futuro degli immobili in zona). 100 periti daranno 100 valori diversi in un intervallo che ben può essere 10% del valore dell'immobile.

Sappiamo benissimo che situazioni particolari o necessità personali possono spingere un proprietario a vendere a meno di quanto potrebbe ricavare.
Ma se un immobile potenzialmente vale 100 e il venditore è disposto a prendere 90, può trovare qualcuno che gli dia 90 senza tante complicazioni: non ti pare ?

Prezzi puntuali esistono in mercati come quelli delle commodities (e.g. petrolio etc...) quotati. Già nel OTC ciò non avviene ed il real estate è interamente OTC.

Dato di fatto incontrovertibile.
Ma questo non impedisce di stabilire un valore in un dato momento di mercato.
E, se mi permetti, più l’immobile è modesto, e più è difficile trovare scostamenti del 10% sulla valutazione.

 

[francesca63]

l'ipotesi che debba esser "accomodante" implica già una connivenza ed una accordo implicito tra le parti che non ritengo necessario dover esistere visti i motivi sopra.

L’accordo deve essere esplicito, direi.
Altrimenti un venditore non si accolla nessuna spesa altri, se non è esplicitato contrattualmente.
E non credo che molti accetterebbero, comunque.

può essere che si consideri la questione un discorso di "convenzione" e "costume", totalmente slegato dalla analisi economica della transazione?

Può essere.
Ma questo non deve avere per forza una connotazione negativa.
E non credo che sia una pratica che possa essere utilizzata su larga scala.
Ma è solo il mio pensiero

 

[eldic]

Ma è solo il mio pensiero

no

 

[ConteFracchia]

colgo l'occasione per ringraziarvi tutti per la pazienza e la disponibilità nel confrontarsi, anche con diverse sensibilità, sul tema.

 

[PyerSilvio]

il tema non è fiscale ma di regolamentazione bancaria

In una compravendita soggetta ad imposta di registro, i valori espressi dalle rendite catastali, esulano dai valori e dai prezzi di mercato, che invece sono lasciati alla libera negoziazione tra le parti.
Ecco perchè nelle compravendite tra privati è possibile sovrafinanziarsi/Indebitarsi diversamente da quelle soggette ad IVA.

In queste ultime, l'eventuale differernza, tra il prezzo "reale" e quello veramente finanziato, determinerebbe uno svantaggio per il venditore, che invece non avviene nelle compravendite tra privati.

Mi riferivo al caso in cui una persona finge di avere versato di tasca propria il 20% del prezzo.

Dal luglio del 2006, anno dell'introduzione del decreto Bersani, che interveniva sulla tracciabilità dei pagamenti, questi magheggi sono stati superati.

 

[ConteFracchia]

In una compravendita soggetta ad imposta di registro, i valori espressi dalle rendite catastali, esulano dai valori e dai prezzi di mercato, che invece sono lasciati alla libera negoziazione tra le parti.
Ecco perchè nelle compravendite tra privati è possibile sovrafinanziarsi/Indebitarsi diversamente da quelle soggette ad IVA.

Il ragionamento non è corretto. Lei sta mescolando la irrilevanza fiscale del maggior prezzo ai fini delle imposte indirette con la libertà di determinare i prezzi. Son robe completamente sconnesse ed il suo livello di confusione è notevole.

punto 1) il prezzo è sempre libero sul piano civilistico, ciò che non è libero è la determinazione dell'imposta (valore catastale col prezzo valore e valore normale nel caso delle vendite soggette ad IVA o non soggette al prezzo valore); lei può benissimo vendere a 2 euro ma dover pagare imposte su un valore normale superiore (altrimenti tutti venderebbero a 2 euro invece di conferire beni in società con perizia)

In queste ultime, l'eventuale differernza, tra il prezzo "reale" e quello veramente finanziato, determinerebbe uno svantaggio per il venditore, che invece non avviene nelle compravendite tra privati.

punto 2) la irrilevanza ai fini delle imposte indirette non implica assenza di effetti ai fini delle imposte dirette (e.g. plusvalenza), con potenziali gravi conseguenze per il venditore che pagherebbe tasse su un valore gonfiato;

Dal luglio del 2006, anno dell'introduzione del decreto Bersani, che interveniva sulla tracciabilità dei pagamenti, questi magheggi sono stati superati.

Again, ma che toni sono? è lei che ha commentato fuori luogo ed io le ho chiarito a cosa mi riferivo come casistica.

Cmq per completezza:
punto 3) la violazione di altre norme legate ai rapporti coi terzi (e.g. trarre in inganno una banca o dichiarare il falso in atto o violare la trasparenza in merito al beneficiario finale/obblighi AML), prescindono dal discorso sulla imposta di registro ed è su questo che mi concentravo. Dedurre la liceità delle condotte sopra in forza di una norma fiscale è un pericoloso esercizio di applicazione analogica della normativa.

Detto questo mi chiedo: chi partecipa a questo forum? solo agenti immobiliari? c'è qualche avvocato esperto su real estate e tributarista in soccorso?

Son venuto a chiedere aiuto umilmente ma dai suoi commenti temo che anche lei abbia bisogno di aiuto sul tema.