Spostare Giardino di proprietà

[Cris10]

Buongiorno, spiegherò in maniera molto semplice una situazione un po’ particolare.
Sono proprietario di un appartamento posto al primo piano di un piccolo condomino.
Pur non essendo a piano terra ho a piano terra un mio giardino privato recintato,
collegato con un mio locale seminterrato e con due miei box.
La domanda e’ la seguente:
premesso che ci sono 4 rogiti:
-appartamento ( con cantina, soffitta, giardino, nessuna di questi con identificativo cat.)
-seminterrato (c2)
-box 1 (c6)
-box 2 (c6)
mi servirebbe sapere se posso spostare il giardino nel seminterrato (o al limite da solo) in modo da poter vendere poi l’appartamento posto in alto (al primo piano) da solo. Grazie

 

[Utente Cancellato 72152]

Il giardino può essere venduto da solo soltanto se risulta iscritto in catasto terreni con autonoma rendita. Se non ha una rendita vuol dire che è pertinenza dell'appartamento.

Puoi provare a vendere il seminterrato C2 e il giardino come pertinenza del C2, se il giardino non risulta iscritto catastalmente con una sua rendita.

Però senti un notaio.

 

[Cris10]

Il giardino può essere venduto da solo soltanto se risulta iscritto in catasto terreni con autonoma rendita. Se non ha una rendita vuol dire che è pertinenza dell'appartamento.

Puoi provare a vendere il seminterrato C2 e il giardino come pertinenza del C2, se il giardino non risulta iscritto catastalmente con una sua rendita.

Però senti un notaio.

Molte grazie Possessore, effettivamente l’idea è quella di provare a far diventare il giardino pertinenza del seminterrato adiacente, in modo da poter vendere l’appartamento al primo piano da solo

 

[Utente Cancellato 72152]

Molte grazie Possessore, effettivamente l’idea è quella di provare a far diventare il giardino pertinenza del seminterrato adiacente, in modo da poter vendere l’appartamento al primo piano da solo

Non ci hai ancora detto se questo giardino risulta a catasto indipendentemente dalle altri unità immobiliari.

In ogni caso, che sia catastalmente censito o meno tale giardino, devi chiedere al notaio se puoi liberarti di un C/2 con annesso giardino.

Se vendi, devi chiedere al notaio dell'acquirente, visto che solitamente è l'acquirente che sceglie il notaio.

 

[Utente Cancellato 72152]

ho a piano terra un mio giardino privato recintato,
collegato con un mio locale seminterrato e con due miei box.

Non mi è chiara la situazione, ma dalla descrizione pare che se vendi il giardino poi non puoi più arrivare al box passando per il giardino.

A meno che tu non ti riservi una servitù di passaggio, perpetua e gratuita, a tuo favore e a carico dell'acquirente del giardino, che ti autorizza a transitare gratis per il suo giardino per raggiungere più velocemente i tuoi 2 box auto.

Tale servitù dovrà risultare chiaramente descritta nell'atto di vendita.

Inoltre nell'atto sarà bene precisare che, pur avendo tu servitù di passaggio perpetua e gratuita, sarai esonerato da qualunque spesa inerente la proprietà del giardino: potatura essenze arboree, disinfestazione, taglio erba, potatura alberi se arrivano a toccare il fabbricato o tolgono visibilità, e così via.

 

[Cris10]

Non ci hai ancora detto se questo giardino risulta a catasto indipendentemente dalle altri unità immobiliari.

In ogni caso, che sia catastalmente censito o meno tale giardino, devi chiedere al notaio se puoi liberarti di un C/2 con annesso giardino.

Se vendi, devi chiedere al notaio dell'acquirente, visto che solitamente è l'acquirente che sceglie il notaio.

Possessore, dicevo nella domanda iniziale che il giardino è nel rogito insieme all’appartamento e non ha un suo simbolo catastale

 

[Cris10]

Non mi è chiara la situazione, ma dalla descrizione pare che se vendi il giardino poi non puoi più arrivare al box passando per il giardino.

A meno che tu non ti riservi una servitù di passaggio, perpetua e gratuita, a tuo favore e a carico dell'acquirente del giardino, che ti autorizza a transitare gratis per il suo giardino per raggiungere più velocemente i tuoi 2 box auto.

Tale servitù dovrà risultare chiaramente descritta nell'atto di vendita.

Inoltre nell'atto sarà bene precisare che, pur avendo tu servitù di passaggio perpetua e gratuita, sarai esonerato da qualunque spesa inerente la proprietà del giardino: potatura essenze arboree, disinfestazione, taglio erba, potatura alberi se arrivano a toccare il fabbricato o tolgono visibilità, e così via.

Possessore è giustissima la tua segnalazione sulla servitù, però io non voglio vendere il giardino , voglio tenerlo proprio per accedere ai box e al seminterrato. Voglio vendere l’appartamento (senza appunto il giardino). Per questo vorrei far diventare il giardino indipendente (o legato a seminterrato/ box). Essi sono adiacenti al giardino, l’appartamento invece è al primo piano, non comunica

 

[Utente Cancellato 72152]

Possessore, dicevo nella domanda iniziale che il giardino è nel rogito insieme all’appartamento e non ha un suo simbolo catastale

OK. Mi era sfuggito.
Quindi il giardino, la cantina e la soffitta non risultano a catasto, e la loro rendita è inglobata in quella dell'appartamento.

Idem per i millesimi attribuiti nelle tabelle condominiali: i tuoi millesimi inglobano anche quelli del giardino, della cantina e della soffitta.

Puoi, come dicevo, chiedere al notaio se ti fa vendere l'immobile C/2 e il giardino, ma per quanto riguarda i millesimi attribuiti nelle tabelle condominiali, il rischio è che continui a pagare tutto tu: ci vuole un geometra per far attribuire dei millesimi al giardino, alla cantina e alla soffitta, scorporarli da quelli della tua abitazione, e indicare i millesimi attribuiti quando fai la relativa vendita. Tra l'altro essendo tu la causa della variazione tabellare dei millesimi, i costi di tale variazione saranno a tuo carico.

 

[Utente Cancellato 72152]

Per questo vorrei far diventare il giardino indipendente (o legato a seminterrato/ box).

Se il giardino è pertinenza dell'appartamento, l'unico modo per evitare di cedere il giardino assieme all'appartamento è questo: dichiarare nel rogito notarile qualcosa di simile alla seguente (il notaio ti consiglierà): "Dalla presente vendita è espresso escluso, per patto espresso e condiviso tra le parti, il giardino, che con il presente atto di compravendita dell'appartamento cesserà di essere pertinenza dell'appartamento stesso, e resterà di proprietà della parte venditrice".

E' importante dichiarare questo, a breve ti spiegherò perché.

 

[brina82]

Il giardino può essere venduto da solo soltanto se risulta iscritto in catasto terreni con autonoma rendita. Se non ha una rendita vuol dire che è pertinenza dell'appartamento.

No. Se il terreno non è più iscritto al catasto terreni ma fabbricati (come sicuramente è), tanti casi potrebbero presentarsi, ad esempio:

1) pertinenza dell'appartamento;
2) area urbana, autonoma.

Nel primo caso basta frazionare e assegnare l'area al box, alla cantina, o anche a un soggetto esterno che acquista solo il giardino (il tutto ovviamente se in coerenza ANCHE con gli strumenti urbanistici e se possibile dalla conformazione planimetrica dell'edificio e dei terreni circostanti).

Se il giardino è pertinenza dell'appartamento, l'unico modo per evitare di cedere il giardino assieme all'appartamento è questo: dichiarare nel rogito notarile qualcosa di simile alla seguente (il notaio ti consiglierà): "Dalla presente vendita è espresso escluso, per patto espresso e condiviso tra le parti, il giardino, che con il presente atto di compravendita dell'appartamento cesserà di essere pertinenza dell'appartamento stesso, e resterà di proprietà della parte venditrice".

E' importante dichiarare questo, a breve ti spiegherò perché.

Se non vi è alcun elemento ostativo a livello urbanistico, che prescrive un certo "legame" tra appartamento e giardino (ad esempio tot. superficie del lotto per realizzare tot. appartamenti) è chiaro che è una cosa fattibile. Basta fare alcune variazioni/frazionamenti catastali.

Certo mi pare strano che appartamento soffitta e terreno siano iscritti con la stessa particella o subalterno. Forse parliamo di immobili datati?