Spostare Giardino di proprietà

[Utente Cancellato 72152]

Certo mi pare strano che appartamento soffitta e terreno siano iscritti con la stessa particella o subalterno. Forse parliamo di immobili datati?

Sicuramente è un immobile datato. Io ho un appartamento che ha la cantina di 8 mq non censita in catasto. Anno 1970 circa.

 

[Utente Cancellato 72152]

Se non vi è alcun elemento ostativo a livello urbanistico, che prescrive un certo "legame" tra appartamento e giardino (ad esempio tot. superficie del lotto per realizzare tot. appartamenti) è chiaro che è una cosa fattibile.

Giusto. Bisogna COMUNQUE VERIFICARE L'ATTO DI PROVENIENZA, cioè quello in cui il postante ha comprato appartamento, 2 box, giardino e cantina.

Io stavo cercando l'articolo del Codice Civile che dice qualcosa di simile alla seguente: se un appartamento ha delle pertinenze, e nel rogito di vendita non le dichiari escluse, automaticamente vendendo l'appartamento hai venduto, allo stesso prezzo, anche tutte le pertinenze.

 

[brina82]

Giusto. Bisogna COMUNQUE VERIFICARE L'ATTO DI PROVENIENZA, cioè quello in cui il postante ha comprato appartamento, 2 box, giardino e cantina.

Non solo, anche il progetto originario dell'edificio...

 

[Utente Cancellato 72152]

Non solo, anche il progetto originario dell'edificio...

Quindi serve un tecnico (geometra o architetto) per fare queste verifiche.

 

[brina82]

Quindi serve un tecnico (geometra o architetto) per fare queste verifiche.

Esatto, anche Ingegnere o Perito Edile.

 

[Utente Cancellato 72152]

Sono ancora alla ricerca dell'articolo del codice civile che dice che le pertinenze vanno espressamente escluse sul testo del rogito notarile, sennò si considerano vendute assieme all'appartamento.

TUTTO CIO' se le verifiche del tecnico danno l'OK all'alienazione dell'appartamento senza la pertinenza "giardino".

 

[brina82]

Sono ancora alla ricerca dell'articolo del codice civile che dice che le pertinenze vanno espressamente escluse sul testo del rogito notarile, sennò si considerano vendute assieme all'appartamento.

TUTTO CIO' se le verifiche del tecnico danno l'OK all'alienazione dell'appartamento senza la pertinenza "giardino".

Non posso aiutarti, tuttavia credo che se con una sola particella (ad esempio subalterno 1) si chiama sia giardino, appartamento e soffitta, è scontato il fatto che anche se nel rogito si indica solo l'appartamento, posto che comunque la planimetria catastale (quindi le 3 planimetrie) sarà allegata al rogito stesso, si trasferiscano tutti e 3 gli oggetti.

Il problema potrebbe sorgere nei casi in cui la planimetria risulti mancante, ma oggi i Notai non rogitano senza le planimetrie aggiornate...

Quindi credo che oramai siano situazione che non potranno più presentarsi.

 

[Utente Cancellato 72152]

Ecco qui:

Donazione o vendita dell’immobile: pertinenze sempre comprese

www.laleggepertutti.it

L’omessa esplicita indicazione nell’atto di donazione o di vendita delle pertinenze collegate alla casa non consente di presumere che il cedente abbia voluto escluderle.

Ogni volta che si dona o si vende un bene immobile, insieme ad esso vengono trasferite anche le pertinenze del bene stesso, anche se non menzionate nell’atto di cessione. È quanto chiarito dalla Cassazione con una sentenza pubblicata ieri ( Cass. ord. n. 8277/16 del 27.04.2016 )
Il codice civile stabilisce [Art. 818 cod. civ. ] che gli atti che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, salvo sia diversamente disposto.
Questo significa che il fatto che detti beni accessori all’immobile non siano stati indicati nell’atto di donazione o di vendita non significa che il cedente abbia voluto escluderli dal trasferimento. Anzi, è piuttosto il contrario: essi si presumono comunque trasferiti tacitamente, salvo che il cedente disponga diversamente ed in modo espresso. Resta infatti sempre possibile che le pertinenze formino oggetto di separati atti o rapporti giuridici.

È proprio il fatto che un bene sia in rapporto di pertinenza con un altro (bene principale) che fa sì che il primo segua sempre le sorti del secondo. Si pensi a un androne per accedere a un appartamento o alla corte necessaria a salire le scale di una casa. Ed ancora si pensi al posto auto o alla terrazza di un condominio che è parte comune, ma anche pertinenza di ogni singolo appartamento.
L’unico caso in cui tale regola non si applica è quello in cui il vincolo di pertinenza sia venuto meno prima dell’atto di cessione del bene principale oppure quando il proprietario abbia manifestato espressamente, nell’atto di cessione, la volontà di escludere la pertinenza dalla cessione.


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Tutto questo per dire che, UNA VOLTA VERIFICATA LA FATTIBILITA' TECNICO GIURIDICA DELLA VENDITA DELL'APPARTAMENTO SENZA GIARDINO, sarà COMUNQUE NECESSARIO escludere la pertinenza "giardino" indicando che per patto espresso e condiviso tra le parti, il giardino è escluso dalla compravendita.

 

[Utente Cancellato 72152]

Il rischio è che vendendo l'appartamento si cedano TUTTE LE PERTINENZE NON CENSITE IN CATASTO: cantina e giardino. Allo stesso prezzo del solo appartamento.

 

[brina82]

Tutto questo per dire che, UNA VOLTA VERIFICATA LA FATTIBILITA' TECNICO GIURIDICA DELLA VENDITA DELL'APPARTAMENTO SENZA GIARDINO, sarà COMUNQUE NECESSARIO escludere la pertinenza "giardino" indicando che per patto espresso e condiviso tra le parti, il giardino è escluso dalla compravendita.

In questo caso il problema non si porrebbe, perchè prima di vendere occorrerebbe assegnare ai 3 oggetti 3 sub. distinti e 3 planimetrie distinte, sennò il Notaio non rogita!