Stanza fantasma

[Hertz]

Si , nel caso uno dei due proprietari effettui la sanatoria, il comune potrebbe obbligare a sanare anche l ' altro proprietario? Il proprietario dell' appartamento A con una stanza in meno al momento non vende.

 

[ingelman]

Certo che la situazione è al quanto complessa e particolare

Ragiono a voce alta ....

Ovvio che L'appartamento B va regolarizzato catastalmente parlando, come è abbastanza ovvio, prendendo come base il progetto originario, che entrambi gli appartamenti hanno subito una variazione che avrebbe dovuto prevedere (catastalmente ed urbanisticamente parlando) una pratica di frazionamento e fusione che doveva formalmente coinvolgere tutte e due le unità immobiliari.

A quanto pare catastalmente solo una è rispondente allo stato dei luoghi anche se difforme al progetto originario ...

Il Focus per regolarizzare le porzione B a mio avviso e la legittimità riferita alla proprietà della stanza da te soprannominata fantasma.

Prima di parlare di usucapione che prevede un suo iter, mi soffermerei sulla scrittura privata, se ritenuta valida nella sottoscrizione (firma dei contraenti e eventuali accordi, anche economici, tra le parti adempiuti)

Credo sia logico fare leva su di essa per far sì che la proprietò di "B" sia riconosciuta anche con l'ausilio degli aventi causa di "A" i quali non hanno elementi tali da disconoscerla in quanto il loro immobile seppur in difformità del progetto originario, hanno da sempre avuto l'immobile accatastato senza la stanza Gost..... e con una scrittura privata che esclude la prprietà a loro favore.

Dopo questa riflessione a voce alta non saprei che iter consigliarti se non quello di rendere ufficiale questa scrittura privata con la collaborazione degli aventi causa di "A" al fine di regolarizzare l'appartamento "B"
nei modi che il vostro regolamento regionale prevede (pratica urbanistica probabilmente a sanatoria visto che il frazionamento e fusione parziale di due unità comporta anche delle opere murarie) per poi procedere al nuovo accatastamento.

L'Usucapione lo terrei in ultima analisi solo qualora gli aventi causa di A si mostrassero non collaborativi.

 

[Hertz]

Grazie di tutto se il proprietario dell' appartamento A volesse acquistare l' appartamento B o solo la stanza ghost la pratica potrebbe essere piu' semplice?

 

[ingelman]

Grazie di tutto se il proprietario dell' appartamento A volesse acquistare l' appartamento B o solo la stanza ghost la pratica potrebbe essere piu' semplice?

Probabilmente si almeno ai fini della dimostrazione della legittimità formale della proprietà, anche se di base la situazione pregressa andrebbe comunque sanata con una pratica urbanistica a sanatoria anche perche A dovrebbe prima acuistare B con un atto notarile che presuppone la regolarità urbanisico/catastale di tale porzione immobiliare (di fatto ad oggi non lo è)

Ma con un tecnico scaltro potreste limitare i danni.

 

[Hertz]

Grazie mille, saluti

 

[brina82]

Buona sera, due appartamenti adiacenti hanno in comune una stanza fantasma, cioe' in fase di costruzione fu acquisita con una scrittura privata una camera da un apportamento sottraendola all' altro appartamento. In pratica rispetto al progetto di costruzione l appartamento A ha un stanza in meno e l' appartamento B adiacente ha un stanza in piu. L' appartamento A e' regolarmente accatastato senza la stanza che non compare in nessun atto di compravendita.
Invece l' appartamento B non e' regolarmente accatastato, manca la stanza su piantina catastale e molto probabilmente non viene considerata la stanza nell' atto di vendita. Ora l erede prorietario dell' appartamento B penso abbia la proprita' della stanza perche' il genitore aveva posseduto la stessa per piu di 20 anni e' quindi divenuto di fatto prorietario per usucapione, anche se questo diritto non e' stato ufficializzato dall ' erede.. La domanda e' la seguente, il vicino proprietario dell' appartamento a puo' accampare pretese, puo' in caso di vendita dell ' immobile richiedere una sorta diprelazione poiche' in fondo quella stanza urnanisticamente appartiene all appartamento A. Grazie saluti

Difficile fare un accatastamento oggi, incorporando nella planimetria catastale la stanza fantasma, tuttavia ci si può provare.

Ho avuto lo stesso problema con mio zio. L'unica differenza è che il progetto non esiste poichè immobile in fabbricato datato.

Forzando un po' la cosa, avendo certezza che di fatto utilizzava la stanza da così tanto tempo, ci siamo riusciti, ma è stato un lavoro lungo e faticoso.

1 numerose istanze e visite al catasto, che giustamente non ci permetteva di eseguire l'accatastamento perchè non vi era certezza sulla proprietà della stanza. Nel tuo caso la scrittura privata può valere come tale, e non come prova di proprietà, quindi la vedo dura.

2 a forza di fare ricerche catastali, sempre con estrema pazienza, abbiamo fatto "cuocere" nel proprio brodo il catasto, dunque alla fine l'accatastamento che inglobava la stanza c'è stato, a firma degli eredi CONTRO cui si stava facendo l'usucapione tramite mediazione (a firma mia come tecnico).

Nel tuo caso bisognerebbe capire se il catasto può accettare un accatastamento a firma di avente diritto in quanto possessore... altrimenti dovrebbero firmare, di nuovo, i tuoi CONTRO, se se la sentono.

Quindi a mio avviso bisognerà effettuare l'usucapione CONTRO il costruttore, perchè se di fatto è sfuggita al catasto (e di fatto sfuggita dagli atti), quella stanza appartiene ancora al costruttore!

Farei così.

Poi, una volta ufficializzata in catasto, farei la pratica urbanistica di frazionamento/fusione, e poi, nel caso servisse nuovamente, altro accatastamento.

 

[Jan80]

Quindi a mio avviso bisognerà effettuare l'usucapione CONTRO il costruttore, perchè se di fatto è sfuggita al catasto (e di fatto sfuggita dagli atti), quella stanza appartiene ancora al costruttore!

Anche per me è la strada corretta, sebbene si potrebbe provare ad accatastare l' attuale situazione come ampliamento e vedere come va.

 

[brina82]

Anche per me è la strada corretta, sebbene si potrebbe provare ad accatastare l' attuale situazione come ampliamento e vedere come va.

Sempre se trovi qualcuno che te lo firma, il Docfa, perchè comunque un certo rischio ci sta anche per il tecnico.

 

[ingelman]

Anche per me è la strada corretta, sebbene si potrebbe provare ad accatastare l' attuale situazione come ampliamento e vedere come va.

Sempre se trovi qualcuno che te lo firma, il Docfa, perchè comunque un certo rischio ci sta anche per il tecnico.

Tenete presente una cosa però
Ammesso e non concesso che il DOCFA vada a buon fine, la planimetria dell'appartamento bella conforme etc etc, in visura ti ritrovi la dicitura di variazione per ampliamento, quando vai a vendere molto probabilmente ti chiederanno la "pezza" urbanistica.
La mia è solo una riflessione ovviamente
Però........

 

[brina82]

Tenete presente una cosa però
Ammesso e non concesso che il DOCFA vada a buon fine, la planimetria dell'appartamento bella conforme etc etc, in visura ti ritrovi la dicitura di variazione per ampliamento, quando vai a vendere molto probabilmente ti chiederanno la "pezza" urbanistica.
La mia è solo una riflessione ovviamente
Però........

La tua è una riflessione corretta.

Da mio zio:

Docfa ampliamento, con Notaio della mediazione consapevole di tutto, che quindi ha rogirato.

Nel caso di mio zio sarà difficile che un Notaio, in futuro, possa fare tale osservazione, dal momento che c'è stato il collega prima di lui.

In questo caso invece, una volta rogitato (come con mio zio) si aggiusta l'urbanistica e nel caso si riaccatasta (o vale per buono il vecchio accatastamento).