Stima per divisione ereditaria

[Sergio Caruso]

Domandone:
nel caso di "Divisione Ereditaria", quando si procede alla stima di Immobile, se questo è occupato dal cognuge del defunto, il valore dell'immobile andrebbe deprezzato.
Qualcuno sà dirmi in quale percentuale andrebbe deprezzato???

 

[giorgino]

Parlando di immobile occupato, normalmente si applica un buon 30%... ma dipende da molti fattore. Domanda non facile.
Si deve prendere in considerazione anche il tipo di immobile, la commerciabilità ecc. ecc.

g

 

[Patty]

Se occupato con giusto titolo, tipo un diritto di abitazione,
Avrebbe senso riferirsi alle tabelle relative all'usufrutto magari scontate ancora di qualcosa visto che l'usufrutto è un diritto più ampio della semplice abitazione?
resterebbe sempre il dubbio di quanto scontarlo

 

[Isabella Tafuro]

Se è occupato dal coniuge del defunto, per legge la percentuale di legittima per il coniuge è del 50%, quindi la comproprietà dell'immobile è anche del coniuge, in caso di valutazione per divisione ereditaria, occorre valutare la proprietà nel suo giusto valore di mercato, senza deprezzamento alcuno, in quanto l'occupante è per diritto acquisito da successione il comproprietario e non il conduttore, il fatto che occupi l'appartamento non inficia il valore di divisione. Tutt'altra cosa è se l'immobile deve essere valutato ai fini di una vendita, ma questo deprezzamento non dovrebbe riguardare gli eredi.

 

[Patty]

in effetti ho dato per scontato che si dovesse procedere alla vendita, ma la domanda in effetti non era questa

 

[Sergio Caruso]

La domanda infatti era diversa!
Personalmente ho proceduto calcolando semplicemente l'usufrutto secondo tabelle.
Quando si tratta di divisione ereditaria, bisogna tenere conto di tante cose, un esempio su tutti quando gli eredi (quindi più di uno) sono in disaccordo tra loro.
Mettiamo il caso di 1 coniuge con diritto di abitazione e per esempio 2 o più figli, come spesso succede, uno dei figli può aver ricevuto più o meno "aiuti" di tipo economico rispetto all'altro, per divisione ereditaria quindi bisognerà pareggiare i conti e procedere ad una stima del patrimonio che dovrebbe essere il più precisa possibile dato che nel 90% dei casi può essere messa a confronto con una contro-perizia.
Calcolando l'usufrutto si considera sì la piena facoltà di poter disporre come meglio si vuole dell'immobile avendo poteri maggiori di un diritto di abitazione, è vero anche che il coniuge oltre a tale diritto, ha diritto anche alla sua parte di eredità!!!
Teniamo poi conto delle tasse di successione che sono molto pesanti!!!

 

[Crisis]

Se è occupato dal coniuge del defunto, per legge la percentuale di legittima per il coniuge è del 50%, quindi la comproprietà dell'immobile è anche del coniuge, in caso di valutazione per divisione ereditaria, occorre valutare la proprietà nel suo giusto valore di mercato, senza deprezzamento alcuno, in quanto l'occupante è per diritto acquisito da successione il comproprietario e non il conduttore, il fatto che occupi l'appartamento non inficia il valore di divisione. Tutt'altra cosa è se l'immobile deve essere valutato ai fini di una vendita, ma questo deprezzamento non dovrebbe riguardare gli eredi.

Le cose stanno molto molto diversamente.
Non è vero che la percentuale è sempre del 50%: infatti essa può variare in base alla presenza o meno di figli.
È anche sbagliato dire che il coniuge è sempre anche comproprietario: il diritto ex 540 c.c., infatti, non si acquisisce per il fatto dell'inserimento nella successione, ma opera come prelegato. Pertanto, il coniuge potrebbe ben rifiutare l'eredità, non essere quindi comproprietario, e con ciò non perdere il diritto di abitazione ex 540.

Il diritto di abitazione pesa sulla piena proprietà come un usufrutto, deprezzandola; solo che a differenza del primo è un diritto più limitato. Ma all'esterno si atteggia esattamente nello stesso modo. Lo stesso codice civile dispone che al diritto di uso e di abitazione si applicano per analogia le norme sull'usufrutto, in quanto compatibili.

Pertanto bene ha fatto Sergio ad applicare le tabelle. Del resto questa è la prassi nelle divisioni giudiziali (provate a ricercare le perizie per procedimento su www.astegiudiziarie.it) e nelle divisioni ereditarie consensuali.

Sia ai fini della vendita che a quelli di una divisione, pertanto, le tabelle vanno applicate.
Il giusto valore della proprietà quindi, a differenza di quanto scritto da Isabella, sarà il valore di mercato a cui è sottratto il peso economico del diritto di abitazione secondo i coefficienti ed il tasso legale.