Subentro per uso ascensore da parte di un inquilino che diventa proprietario di due appartamenti

[mikitas]

Buonasera mikitas, quello che è in gioco non è un "diritto d'uso" ma una vera e propria comproprietà dell'impianto di ascensore. Il comproprietario attuale che dovesse acquistare in futuro un appartamento da un condòmino che non ha partecipato all'innovazione potrà scegliere tra:

1. Versare a voi una quota proporzionale ai millesimi dell'appartamento e trovarsi un immobile incrementato di valore che potrà a sua volta vendere o locare ad un prezzo più alto.
2. Non partecipare per il nuovo appartamento all'innovazione risparmiando quindi sulle spese di acquisto, gestione e manutenzione dell'impianto ma non acquisendo il diritto a goderne. E' evidente che il problema non sussisterebbe in caso di appartamento vuoto ma verrebbe alla luce qualora esso fosse a vario titolo occupato: i relativi occupanti non avrebbero diritto di utilizzare l'ascensore.

Salve Andrea, mi è sorto un nuovo dubbio. Su vari siti dedicati, si legge che qualunque inquilino ha diritto a subentrare nella proprietà e nell'utilizzo dell'ascensore in qualsiasi momento, pagando in funzione dei millesimi del suo appartamento. Il diritto mi pare più che legittimo ma quello che non ho ben capito è se la sua quota va calcolata sulla percentuale dei suoi millesimi su tutto il condominio (il che non mi parrebbe giusto perché qualcuno potrebbe non aderire al momento dell'installazione e subentrare subito dopo) oppure sulla percentuale che i suoi millesimi rappresentano sul totale dei millesimi dei partecipanti (millesimi del nuovo subentro + quelli che avevano già partecipato).

 

[Bastimento]

Direi la seconda: ma c'è un ulteriore problema.
Dopo un certo numero di anni, come considerare il valore del capitale sborsato? Quello storico? Rivalutato? Deprezzato per l'uso?
In buona sostanza spesso , passato qualche anno, l'appartamento escluso viene venduto, e chi subentra difficilmente verrà richiesto di contribuire: purtroppo a me è capitato

 

[mikitas]

Direi la seconda: ma c'è un ulteriore problema.
Dopo un certo numero di anni, come considerare il valore del capitale sborsato? Quello storico? Rivalutato? Deprezzato per l'uso?
In buona sostanza spesso , passato qualche anno, l'appartamento escluso viene venduto, e chi subentra difficilmente verrà richiesto di contribuire: purtroppo a me è capitato

Grazie mille. Noi però utilizzeremo le chiavi elettroniche per cui non sarà facile per un nuovo inquilino utilizzare l'ascensore senza partecipare con la sua quota.

 

[Andrea Occhiodoro]

Salve Andrea, mi è sorto un nuovo dubbio. Su vari siti dedicati, si legge che qualunque inquilino ha diritto a subentrare nella proprietà e nell'utilizzo dell'ascensore in qualsiasi momento, pagando in funzione dei millesimi del suo appartamento. Il diritto mi pare più che legittimo ma quello che non ho ben capito è se la sua quota va calcolata sulla percentuale dei suoi millesimi su tutto il condominio (il che non mi parrebbe giusto perché qualcuno potrebbe non aderire al momento dell'installazione e subentrare subito dopo) oppure sulla percentuale che i suoi millesimi rappresentano sul totale dei millesimi dei partecipanti (millesimi del nuovo subentro + quelli che avevano già partecipato).

Buonasera mikitas la soluzione giusta da adottare è la seconda in quanto si tratta di un cosiddetto "condominio parziale" solamente tra coloro che hanno aderito all'innovazione e ne sono appunto divenuti comproprietari. Il calcolo della quota di subentro è un po' complesso matematicamente anche se abbastanza semplice da capire concettualmente. Esso si compone essenzialmente di tre passi:

1. Si parte dal costo storico (iniziale) dell'impianto di ascensore e si individua la quota del nuovo comproprietario come sopra spiegato. Tale quota storica va poi rivalutata ad oggi in base all'inflazione che nel corso degli anni si è registrata. Puoi utilizzare allo scopo le tabelle fornite dall'ISTAT.
2. Si aggiungono poi tutti gli interventi manutentivi sull'impianto (ordinari e straordinari) eseguiti negli anni anch'essi ripartiti pro quota e rivalutati con lo stesso criterio sopra seguito.
3. Da ultimo si effettua una riduzione del valore calcolato per tenere conto del deprezzamento dell'impianto dovuto all'uso ed all'obsolescenza.

 

[Bastimento]

E quindi confermi le mie ipotesi/domande: valore storico+ rivalutazione -deprezzamento.
sulle prime due può essere facile acquisire i dati ed i parametri (sempre che si condivida di utilizzare le tabelle di rivalutazione Istat.
Più delicato è stabilire il tasso di deprezzamento: esiste una prassi condivisa?

 

[mikitas]

Buonasera mikitas la soluzione giusta da adottare è la seconda in quanto si tratta di un cosiddetto "condominio parziale" solamente tra coloro che hanno aderito all'innovazione e ne sono appunto divenuti comproprietari. Il calcolo della quota di subentro è un po' complesso matematicamente anche se abbastanza semplice da capire concettualmente. Esso si compone essenzialmente di tre passi:

1. Si parte dal costo storico (iniziale) dell'impianto di ascensore e si individua la quota del nuovo comproprietario come sopra spiegato. Tale quota storica va poi rivalutata ad oggi in base all'inflazione che nel corso degli anni si è registrata. Puoi utilizzare allo scopo le tabelle fornite dall'ISTAT.
2. Si aggiungono poi tutti gli interventi manutentivi sull'impianto (ordinari e straordinari) eseguiti negli anni anch'essi ripartiti pro quota e rivalutati con lo stesso criterio sopra seguito.
3. Da ultimo si effettua una riduzione del valore calcolato per tenere conto del deprezzamento dell'impianto dovuto all'uso ed all'obsolescenza.

Grazie davvero, Andrea, per l'esauriente spiegazione. Chiarissima

 

[Marta C]

Buongiorno, sono comproprietaria dell'ascensore assieme ad altri 2 condomini (su 8 totali). Abbiamo concordato di dividere le spese di installazione pro capite, in tre parti uguali.
Il mio appartamento è al 3° piano.
L'appartamento di fronte al mio non ha pagato per essere proprietario dell'ascensore. Se io acquisto questo appartamento per farne uso io stessa, devo pagare di nuovo una ulteriore quota di subentro per la comproprietà dell'ascensore? O essendo già proprietaria non devo nulla?

L'intenzione è quella di unire il mio appartamento e quello di fronte in un unico appartamento (è strutturalmente possibile)

Grazie per l'attenzione.

 

[Bastimento]

Considerato che l’acquisto è stato ripartito per teste, e non per millesimi potrebbe essere consequenziale non dover integrare la quota. Diversa invece la ripartizione dei costi di esercizio: dovreste aver fatto elaborare una tabella che in certa misura tenga conto dei millesimi ( ampiezza degli appartamenti) e altezza del piano servito e che andrebbe aggiornata ogni volta che subentra una nuova unità o utenza

 

[Marta C]

Grazie per la risposta. No, al momento anche i costi di esercizio sono ripartiti in 3 da accordi condominiali raggiunti alla delibera dell'avvio lavori.