SuperCondominio per amministrare una corte comune con diritto di passaggio pedonale, è possibile?

[mooner73]

Buongiorno a tutti, sono qui per domandare un paio di cose a chi è più esperto di me in queste tematiche.
Premessa. Vivo in una corte costituita da ben 36 proprietari con 3 spazi comuni al proprio interno dove ciascuno parcheggia le proprie auto e alla fine della corte vi è un parco appartenente ad un antica villa che ha acquistato il Comune facendo diventare il grande giardino all'interno un parco comunale. la strada che collega l'entrata della corte con il parco è privata (quindi dei proprietari) il comune vi ha solo un usufrutto di passaggio per permettere ai cittadini, non in auto, di accedere al parco. Non dilungandomi oltre avremmo necessità di sistemare le parti comuni ad oggi in terra battuta tutta dissestata e posizionare all'entrata un dissuasore idraulico Pilot (un singolo pilone che sale e scende) permettendo l'entrata solo ai residenti mentre lascerebbe libero il passaggio a chi desideri usufruire del parco.
Come detto siamo tanti proprietari e con tante idee diverse. È possibile costituire un condominio o un super condominio per questa corte di modo da non essere mille teste sciolte che magari litigano tra loro ma con un amministratore poter assolvere alle nostre necessità? Se si quante persone servono per costituire questo condominio, a chi rivolgersi e, serve un amministratore ?
Grazie a chi si renderà disponibile per chiarimenti.

 

[Andrea Occhiodoro]

Ciao mooner73,
dalla situazione che descrivi siete già di fatto un condominio in quanto quando coesistono almeno due proprietari esclusivi che condividono parti comuni si è in presenza di un condominio. Vi consiglio di riunirvi in assemblea e nominare un amministratore (obbligatorio quando i condòmini sono più di 8) che provvederà a richiedere il codice fiscale del condominio.

 

[mooner73]

Grazie per la risposta, quindi essendo più di 8 come dice è obbligatorio avere un amministratore. Deve essere un amministratore professionista (cioè abilitato da un corso con esame) oppure può essere scelto tra noi. Ultima cosa il codice fiscale per il condominio va richiesto in camera di commercio come per le attività o ad altro ente?
Grazie mille...

 

[Andrea Occhiodoro]

L'amministratore può benissimo essere scelto tra uno di voi. In questo caso non sono più necessari i requisiti della frequenza al corso abilitante alla professione ed il diploma di scuola secondaria superiore. Tieni presente però che le responsabilità civili e penali sono le medesime di un amministratore professionista. Per quanto riguarda il codice fiscale del condominio l'amministratore si deve recare all'Agenzia delle Entrate munito di verbale assembleare di nomina, documento di identità e codice fiscale personale.

 

[mooner73]

grazie davvero gentilissimo

 

[Bastimento]

Probabile sia effettivamente un condominio: ma se si tratta solo della corte, potrebbe anche essere solo una comunione: non è che ci sia una enorme differenza, ma alcuni aspetti differiscono.

Il condominio (secondo me) sussiste quando alcune parti comuni sono indivisibili: ad esempio se la corte non può essere divisa tra i vari proprietari, visti i vincoli sul passaggio, la sussistenza di impianti comuni ecc.
La comunione non sarebbe invece soggetta agli obblighi previsti per un condominio, e la gestione ha regole di amministrazione meno vincolanti.

Nella situazione descritta, penso che un "amministratore interno" abbia poco potere nella ricerca di un consenso: consiglierei un elemento esterno e neutrale: avrebbe più ascendente nel cercare di coagulare una maggioranza di consensi.

 

[Bagudi]

consiglierei un elemento esterno e neutrale: avrebbe più ascendente nel cercare di coagulare una maggioranza di consensi.

Secondo me, un amministratore esterno è sempre più consigliabile, oltre che più neutrale...

 

[mooner73]

Vorrei aggiungere ma c'è una differenza sostanziale tra Condominio e super Condominio come mi è stato suggerito la corte? Il problem è che non siamo pochi ma ben 36 proprietari con tre aree in comune , una strada centrale in comune, ed ognuno si è sempre sentito libero di fare opere anche alle zone pubbliche come se fossero di loro proprietà, solo perché davanti casa loro e dove parcheggiano. Nessuno o quasi propende per la creazione di un Condominio a tutti gli effetti perché sono ben consci che poi ci sarebbe delle regole da rispettare, men che meno parlare di amministratori esterni che non hanno intenzione di pagare. A questo punto mi domando, ma se siamo già di fatto un condominio, come mi ha spiegato gentilmente Andrea a inizio post, la questione è solo rendere formale questo stato di cose. Se lo siamo di fatto come afferma la legge a che serve che mi rispondano noi non vogliamo essere un condominio, è come se uno di noi affermasse io non voglio pagare le tasse. Di fatto devi farlo. Questo volevo ben capire. Siamo già comunque un condominio? c'è un articolo o norma a cui possa fare riferimento per questa affermazione così da presentarla anche agli altri proprietari?
Grazie

 

[Bastimento]

Art. 1117 e 1117bis, per la definizione di condominio ed ambito di applicabilità
Art. 1129: Nomina amministratore.: Quando i condòmini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condòmini
Art. 1138 Regolamento di condominio: ... obbligatoorio quando il numero di condòmini è superiore a 10.

Il testo completo è reperibile in rete (sito brocardi)

 

[Andrea Occhiodoro]

Ad ulteriore conferma di quanto postato da Bastimento ti riporto un brano dell'avvocato Giuseppe Nuzzo: La costituzione del condominio.
"La giurisprudenza è concorde nel ritenere che per la nascita del condominio non è necessario un formale atto di costituzione. È sufficiente invece la presenza di un edificio in cui vi sia una separazione della proprietà delle distinte unità immobiliari che lo compongono e la presenza di talune parti comuni, in rapporto alla specifica funzione di esse di servire all’utilizzazione ed al godimento delle parti di proprietà esclusiva . Il condominio dunque si costituisce ex se e ope legis, al verificarsi di una serie di presupposti di fatto e di diritto, senza necessità di alcuna attività da parte dei soggetti interessati, né tanto meno ad opera di organi giudiziari o amministrativi .
Le condizioni necessarie (e sufficienti) affinché possa dirsi costituito il condominio sono:
– la costruzione dell’edificio (è necessario che l’edificio sia stato realizzato ed esista nella realtà di fatto);
– la ripartizione o suddivisione (strutturale) dell’edificio in piani o porzioni di piano o unità immobiliari esclusive (è necessario che l’edificio sia strutturato in modo tale che sussistano singole unità immobiliari indipendenti e parti dell’edificio a servizio delle unità predette);
– il frazionamento (giuridico) dell’edificio (è necessaria l’attribuzione del diritto di proprietà esclusiva delle unità immobiliari che compongono l’edificio a soggetti diversi, alla quale si può pervenire per atti inter vivos o mortis causa).
In presenza di tali presupposti, il condominio è costituito ipso iure, indipendentemente dall’adozione del regolamento o dalla costituzione degli organi condominiali, né tanto meno della formazione delle tabelle millesimali . La costituzione del condominio è un mero fatto cui l’ordinamento riconosce determinati effetti giuridici. Di conseguenza, non è richiesto alcun atto formale di costituzione, né l’approvazione del regolamento o delle tabelle millesimali può condizionare la nascita del condominio, che sarà vigente ed operante anche se privo di detti strumenti. Qualora l’assemblea ritenga opportuno deliberare un atto di costituzione del condominio, la relativa delibera avrà un effetto meramente dichiarativo di una situazione di fatto già esistente e che non può né deve essere accettata o rifiutata" .