Tassazione permuta terreno edificabile contro terreno edificabile

[dennyitaly]

Salve a tutti, mi rivolgo a questo forum per avere risposte in merito ad un quesito che sembra essere molto complesso... quanto meno a detta di 2 notari che hanno visioni differenti...
Semplifico per facilità di comprensione:
Tizio è proprietario di un'area edificabile di 750mq
Caio è proprietario di un'area edficibaile di 1500mq
Le parti (entrambi persone fisiche) in accordo hanno deciso di scambiarsi le proprietà per comodità di confinamento. Le parti in accordo non intendono procedere a scambi economici ritenendosi soddisfatte senza ottenimento del valore spettante al titolare del terreno piu grande. Intendono pertanto entrare in possesso dell'altrui terreno senza che Tizio versi somme a Caio a titolo di maggior valore legato alla maggior consistenza.
Presupponendo di dover attribuire un attuale valore alle aree edificabili assegnamo 20mila euro per il terreno di Tizio e 40mila per il terreno di Caio.
Le soluzioni prospettate in infinito contrasto sono le seguenti:
Soluzione A-
Si tassa la differenza dei valori stabiliti tra le parti ovvero sul valore di permuta che in questo caso è rappresentato da euro 40mila - euro 20mila (in congruità con valori dell'ag. del territorio) ovvero 9% su 20.000 euro con un imp. di registro pari a 1800,00 euro oltre 50,00 euro di ipotecaria ed infine 50,00 euro di catastale per un ammontare finale di 1900,00
Soluzione B-
Si tassano entrambi i terreni dopo rivalutazione rispetto alle date di provenienza nella fattispecie
euro 100,00 nel 1970 valore attuale di Tizio 20.000,00 euro x9% imp. registro + 50 euro ipotecaria +50 euro catastale
euro 200,00 nel 1970 valore attuale di Caio 40.000,00 euro x9% imp. registro + 50 euro ipotecaria +50 euro catastale
per un ammontare totale finale di 5700,00 euro
---------
Potete immaginarvi le differenze in termini economici... e lo sgomento delle parti nel caso di applicazione della soluzione B-

Ora vi chiedo, vi è mai capitato di stipulare recentemente un atto del genere ?
Vi pregherei di non pormi esempi e correlazioni con atti di permuta aventi ad oggetto Terreni edificabili contro appartamenti e o negozio e o ville, questa è una procedura differente.
Grazie anticipatamente per i vs consigli sempre preziosi e ben accetti.

 

[Manzoni Maurizio]

Se i due lotti sono in un P.L. cambia tutto.

 

[dennyitaly]

Traduzione di P.L. ?
Cambia tutto .... ? Ovvero ?

 

[angy2015]

nel caso ci sia un P.L. deliberato dal Comune si prendono come valori iniziali per il calcolo della plusvalenza i valori delle aree fabbricabili in quella data di delibera. Però non vedo indicazioni riguardo questa tassa sul primo post.

 

[Bagudi]

Ci traducete P.L. per favore ?

Ne approfitto per chiedere ai tecnici la cortesia di non usare termini squisitamente tecnici o abbreviazioni di termini perchè noi poveri mortali non capiamo un tubo... Grazie

 

[dennyitaly]

nel caso ci sia un P.L. deliberato dal Comune si prendono come valori iniziali per il calcolo della plusvalenza i valori delle aree fabbricabili in quella data di delibera. Però non vedo indicazioni riguardo questa tassa sul primo post.

Mi dispiace ma non riesco a seguirti. Se inserisci esempi di calcolo sarebbe meglio. Grazie

 

[angy2015]

mi scuso ma P.L. era stato riportato in un post prima del mio. P.L. è il piano di lottizzazione nel quale il Comune definisce le regole per la fabbricazione dei lotti di terreno che lo comprendono.
Non sò se i terreni del primo post sono parte di un P.L. o no ma qualora ne facciano parte godono dell'agevolazione riguardante il valore da computare come iniziale per il calcolo della plusvalenza.
Per il calcolo della tassa sarebbe poi opportuno fosse fatto dal commercialista o potete usare esempio di questo link
Redditi 2017 - Cessione di terreno edificabile: il calcolo della plusvalenza e l'indicazione in dichiarazione - Redazione Fiscale

 

[Slartibartfast]

Che io sappia in caso di permuta si paga la maggiore delle due imposte. In questo caso sarebbe l'imposta sul terreno più grande.
Potrebbe essere il caso di avvisare i clienti che l'agenzia delle entrate con tutta probabilità accerterà i valori che riterrà non congrui e irrogherà sanzioni.
A me è sempre successo

 

[dennyitaly]

Grazie Maurizio per la precisazione di P.L. i due lotti sono entrambi definiti edificabili in area industriale.
Grazie a Slartibartfast per la sua tesi anche se siamo come al solito al ridicolo in Italia...
mi toccherà chiedere un parere direttamente all'ag. del territorio non mi sembra di intravedere vie di uscita da quello che riportate

 

[CheCasa!]

Salve a tutti, mi rivolgo a questo forum per avere risposte in merito ad un quesito che sembra essere molto complesso... quanto meno a detta di 2 notari che hanno visioni differenti...
Semplifico per facilità di comprensione:
Tizio è proprietario di un'area edificabile di 750mq
Caio è proprietario di un'area edficibaile di 1500mq
Le parti (entrambi persone fisiche) in accordo hanno deciso di scambiarsi le proprietà per comodità di confinamento. Le parti in accordo non intendono procedere a scambi economici ritenendosi soddisfatte senza ottenimento del valore spettante al titolare del terreno piu grande. Intendono pertanto entrare in possesso dell'altrui terreno senza che Tizio versi somme a Caio a titolo di maggior valore legato alla maggior consistenza.
Presupponendo di dover attribuire un attuale valore alle aree edificabili assegnamo 20mila euro per il terreno di Tizio e 40mila per il terreno di Caio.
Le soluzioni prospettate in infinito contrasto sono le seguenti:
Soluzione A-
Si tassa la differenza dei valori stabiliti tra le parti ovvero sul valore di permuta che in questo caso è rappresentato da euro 40mila - euro 20mila (in congruità con valori dell'ag. del territorio) ovvero 9% su 20.000 euro con un imp. di registro pari a 1800,00 euro oltre 50,00 euro di ipotecaria ed infine 50,00 euro di catastale per un ammontare finale di 1900,00
Soluzione B-
Si tassano entrambi i terreni dopo rivalutazione rispetto alle date di provenienza nella fattispecie
euro 100,00 nel 1970 valore attuale di Tizio 20.000,00 euro x9% imp. registro + 50 euro ipotecaria +50 euro catastale
euro 200,00 nel 1970 valore attuale di Caio 40.000,00 euro x9% imp. registro + 50 euro ipotecaria +50 euro catastale
per un ammontare totale finale di 5700,00 euro
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Potete immaginarvi le differenze in termini economici... e lo sgomento delle parti nel caso di applicazione della soluzione B-

Ora vi chiedo, vi è mai capitato di stipulare recentemente un atto del genere ?
Vi pregherei di non pormi esempi e correlazioni con atti di permuta aventi ad oggetto Terreni edificabili contro appartamenti e o negozio e o ville, questa è una procedura differente.
Grazie anticipatamente per i vs consigli sempre preziosi e ben accetti.

Innanzi tutto bisogna capire se la natura dei due soggetti è quella di persone fisiche.
Le imposte di registro, nel caso di persone fisiche si pagano solo una volta nelle permute, calcolando la maggiore imposizione tra quelle che sarebbero previste per le singole compravendite disgiunte.

Il caso del pagamento dell'imposta solo sulla differenza trai rispettivi valori è normalmente riconducibile agli atti di divisione (relativi a beni ereditati) con conguaglio... e non agli atti di permuta (inoltre nelle divisioni sarebbe da calcolare un ulteriore importo dell'1% sulla parte non conguagliata...).

Il pagamento nella permuta di una doppia imposta è invece applicato quando almeno una delle parti è una persona giuridica con applicazione di IVA. Ma anche in questo caso i calcoli non sarebbero appropriati perchè l'IVA sui terreni edificabili è del 22%.

Va inoltre ricordato che le cessioni di aree edificabili sono sempre accertabili dal fisco. Per questo motivo va opportunamente valutata la questione in quanto che due lotti adiacenti, uno il doppio dell'altro e con proporzionale potere edificatorio vengano scambiati al medesimo prezzo non è credibile e vi esporrebbe con ogni probabilità ad un'azione di accertamento.

Infine, come ti hanno già scritto, bisognerà tenere presente che la cessione di aree edificabili è sempre soggetta a plusvalenza. Avete effettuato le rivalutazioni, per cui ne sarete a conoscenza ed avrete proceduto di conseguenza.

E' possibile in ogni caso cedere un terreno anche ad un prezzo inferiore a quello della rivalutazione purchè gli estremi della pratica di rivalutazione vengano citati in atto, come richiesto da apposita circolare dell'Agenzia delle Entrate.