Termine per la registrazione del contratto di locazione

[davideboschi]

Buongiorno, oggi pongo io un quesito.
Leggo sul sito dell'Agenzia delle Entrate che “La registrazione dei contratti di locazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza (se anteriore)”.
Vi presento il seguente caso:
- Contratto stipulato (ossia sottoscritto dalle parti) il 6/3/2017
- Decorrenza (ossia data a partire dalla quale si pagano i canoni) 1/1/2017
In queste condizioni, il contratto doveva essere registrato entro il 30/1, ma ciò è impossibile in quanto è stato stipulato il 6/3.

C'è qualcosa di sbagliato nel mio ragionamento? O nella fornulazione che trovo sul sito?
E, cosa più importante: sono soggetto a sanzioni?
Grazie per la risposta

 

[Andrea Occhiodoro]

Buongiorno Davide, si può usufruire del ravvedimento operoso che consente di ottenere sanzioni ridotte rispetto a quelle che sarebbero applicate in caso di contestazione formale dell'AdE. Ti posto un link dove puoi trovare il dettaglio.
www.guidafisco.it/ravvedimento-imposta-registro-locazioni-844

 

[davideboschi]

Okay grazie infinite. Ma di cosa dovrei ravvedermi? Era materialmente impossibile ottemperare alla richiesta dell'ADE.
Le circostanze sono:
- immobile acquistato all'asta
- conduttore già presente nell'immobile da oltre 20 anni
- Contratto impossibile da stipulare in tempi brevi causa mancanza di alcuni elementi obbligatori per legge (immatricolazione caldaia, certificazione energetica, ecc)
- e ovviamente impossibile chiedere al conduttore di andarsene per poi rimetterlo dentro.

 

[Zagonara Emanuele]

Puoi avere tutte le ragioni citate ma all'ADE non importa conoscerle.
Come hai scritto tu il contratto doveva essere registrato entro il 30.01; quindu se lo fai ora sei in ritardo.

E' comunque possibile registrarlo tardivamente pagando una sanzione minima, come indicato dal collega (stiamo parlando di pochi euro di sanzione).
Alternative non ce ne sono.

 

[davideboschi]

una sanzione minima, come indicato dal collega (stiamo parlando di pochi euro di sanzione)

MINIMA???? POCHI EURO???
Nel link di @Andrea Occhiodoro ho visto che, avendo optato per la cedolare secca, devo pagare il 12% della tassa dovuta per l'inero periodo contrattuale che è di 4 anni, quindi il 12% del 20% che fa il 2.4%. Considerato che in 4 anni ci sono 48 mensilità, fa più di una mensilità, esattamente 1.152 mensilità. Nel mio caso, 518 euro (più interessi di mora).

E consideriamo che questo avviene perché ho dovuto ottemperare a degli obblighi di legge, senza i quali la registrazione non poteva avvenire.
Se questo è il fisco amico, mi chiedo come sarà quello severo, o anche solo quello normale.

 

[ab.qualcosa]

Mah, a me la decorrenza anteriore alla data di stipula sembra una situazione un po' anomala giuridicamente.

 

[davideboschi]

sembra una situazione un po' anomala giuridicamente

Anomala forse un po', ma pensa a quello che ho scritto sopra: l'inquilino era già nell'immobile quando l'ho acquistato all'asta.

Verbalmente mi ero accordato per condonare il primo mese di possesso (dicembre) e stipulare un 4+4 decorrente dal primo gennaio.
Tra adempimenti vari (libretto caldaia, APE) il contratto è stato siglato il 6 marzo con decorrenza 1 gennaio. In buona fede credevo di avere 30 giorni di tempo dalla stipula, non ritenendo possibile che l'AdE mi obbligasse a registrare un contratto prima di firmarlo, ciò che in realtà è quello che succede.

Sto pensando a una soluzione, basata su stracciare il vecchio contratto e siglarne uno nuovo.
Nuovo contratto 4+4 stipulato il 30/3, decorrente dal 1/4, canone come l'altro. Clausola aggiuntiva che prevede un rimborso forfettario pari a due canoni per il periodo di occupazione pre-stipula.
Niente da restituire e niente da rendere, registrazione senza sanzioni, sui due canoni aggiuntivi pagherò ovviamente l'IRPEF secondo la mia aliquota, senza cedolare secca.
L'unica differenza è che si sposta la scadenza di tre mesi. Visto che l'inquilino abita lì da 20 anni, credo che non solleverà obiezioni.

Lo trovate fattibile?

 

[CheCasa!]

L'inquilino è tale per effetto di un contratto già in essere prima del decreto di trasferimento? In questo caso non sarebbe di norma necessario stipulare un nuovo contratto ma comunicare all'agenzia delle entrate il nominativo del proprietario che subentrerebbe a quello precedente.

Ciò non impedisce alle parti di siglare un nuovo contratto. E' raro ma possibile che la stipula sia successiva alla decorrenza. E nel caso avrebbe ragione l'agenzia delle entrate nel richiederti il pagamento di una maggiore imposta.

Questa maggiore imposta, per quanto possa essere assurda, è pari al 13,33% dell'imposta originariamente dovuta (se versata con un ritardo inferiore ai 90 giorni) per cui su un canone di 10.000 euro annui parliamo di circa 27 euro (la sanzione minima è comunque pari a 20 euro).

L'entità dell'importo rende magari sconveniente rifare il contratto, soprattutto qualora siano già state apposte le marche da bollo...

Questione diversa nel caso in cui sia stata esercitata l'opzione per la cedolare secca. Infatti, in quest'ultimo caso la maggiore imposta richiesta viene comunque calcolata sull'intero primo quadriennio (nell'esempio di prima 27x4 = 108,00) rendendo forse più conveniente firmare un contratto ex novo con nuova decorrenza...

 

[Zagonara Emanuele]

MINIMA???? POCHI EURO???
Nel link di @Andrea Occhiodoro ho visto che, avendo optato per la cedolare secca, devo pagare il 12% della tassa dovuta per l'inero periodo contrattuale che è di 4 anni, quindi il 12% del 20% che fa il 2.4%. Considerato che in 4 anni ci sono 48 mensilità, fa più di una mensilità, esattamente 1.152 mensilità. Nel mio caso, 518 euro (più interessi di mora).

E consideriamo che questo avviene perché ho dovuto ottemperare a degli obblighi di legge, senza i quali la registrazione non poteva avvenire.
Se questo è il fisco amico, mi chiedo come sarà quello severo, o anche solo quello normale.

Ovviamente stavo rispondendo al tuo quesito iniziale, ovvero mi riferivo alle sole imposte di registro.
Altro discorso invece riguarda se hai optato per la cedolare secca (che nella tua domanda inizale non era specficato).
Direi che avresti potuto rifare un nuovo contratto ....................... e sarebbe stato meglio.

 

[davideboschi]

Anzitutto grazie per la cortese attenzione che dedichi al mio post.

L'inquilino è tale per effetto di un contratto già in essere prima del decreto di trasferimento?

Sì ma il contratto era già scaduto da tempo e galeotto fu il curatore fallimentare che non l'ha rinnovato, in sostanza l'inquilino ha pagato quasi sempre ma il contratto non c'era.

cui su un canone di 10.000 euro annui parliamo di circa 27

ma sei sicuro? Su un canone di 10.000 euro annui l'imposta è il 21% ossia 2100 euro di cui il 13.33% è 280 euro. Qui uno di noi due si è perso uno zero.

Questione diversa nel caso in cui sia stata esercitata l'opzione per la cedolare secca.

E appunto questo è il caso, seppure per un canone annuo di 5400 euro, in 4 anni fa 21600 euro, imposta 4536 nei 4 anni, ravvedimento operoso 605 euro.