Termini di stipula del rogito con cambio di parti del preliminare registrato

[spagnolo]

ciao a tutti!avrei bisogno di 2 consigli:ho comprato casa con un'agenzia.
nel preliminare è stato specificato che "la stipula del definitivo sarà entro il 30 luglio ma tenuto conto che l'acquirente(che sarei io)ha messo in vendita il proprio appartamento per fronteggiare l'acquisto egli ha la facoltà di prorogare il termine per la stipula del definitivo fino al 31 dicembre".
Ora l'agenzia mi ha convocato(su richiesta del notaio,così dice)di specificare e firmare che il definitivo non si può fare visto che l'appartamento non è ancora venduto.
Sinceramente non ne capisco l'utilità visto che il termine ultimo è dicembre.
Inoltre mi chiede di cambiare una clausola del preliminare senza la necessità della presenza del notaio:è corretto?qualsiasi cambiamento o integrazione non dovrebbe essere registrata per avere validità?
Sarò più chiara.Nel preliminare ho chiesto al notaio se il venditore poteva chiudere l'ipoteca prima del rogito(mi sembra che sia un mio diritto),ho dato anche una caparra con la quale egli poteva affrontare la spesa,ora l'agenzia,che tra l'altro è amica del venditore,mi chiede di chiudere l'ipoteca contestualmento al rogito.
Non mi sento tranquilla,per la situazione finanziaria del venditore(in arretrato anche con le spese condominiali) e perchè ho perso la fiducia verso l'agenzia.che ne pensate?grazie

 

[roberto.spalti]

Re: Termini di stipula del rogito con cambio di parti del prelim

Premesso che avrei fatto una cosa più semplice del tipo: la stipula del rogito è da effettuarsi entro e non oltre il 31/12/2009 con facoltà per parte promissaria acquirente di anticipare tale data dando un preavviso di almeno 30 giorni, in modo che non ci fossero se e ma nel preliminare; comunque ormai è fatta, passiamo alle risposte.
- Non vedo l'utilità di integrare il preliminare in merito alla data di stipula de rogito dato che non cambia niente rispetto a quanto già pattuito.
- E' un tuo diritto chiedere che l'ipoteca venga estinta prima, soprattutto se hai versato una cifra congrua a farlo, ma se il venditore ha già finito i soldi ricevuti sarà un problema farlo adempiere; comunque non è un dramma l'estinzione contestuale è una pratica abbastanza diffusa ed è necessario che la banca faccia un conteggio che si chiama DIETIM dove si indica, alla data del rogito, l'importo esatto necessario all'estinzione; a quel punto preparerai un assegno circolare intestato direttamente alla banca che ti rilascerà una lettera di assenso alla cancellazione di ipoteca e il gioco è fatto.
La stessa cosa ti conviene farla per quanto riguarda i conteggi del condominio dato che se lui non paga rimani responsabile per la gestione dell'anno in corso e del precedente per cui chiedi all'agenzia che ti faccia avere dall'amministratore tutti i conteggi e fai un assegno circolare anche a lui.
In questo modo dovresti andare abbastanza tranquilla.

Una domanda il preliminare lo hai fatto dal notaio e lo hai registrato o lo hai trascritto?

 

[spagnolo]

grazie roberto.
il preliminare è stato fatto dal notaio e registrato come esecuzione della proposta d'acquisto ma non trascritto.
quindi se ho capito bene posso aspettare dicembre senza dover comunicare niente al notaio?

 

[roberto.spalti]

Andrebbe letto cosa c'è scritto esattamente ma se laformula recita, più o meno, la stipula del rogito è prevista entro il 31/07/2009 ma è subordinata alla vendita dell'immobile di proprietà del Sig. xxx sito in via xxx; qualora la vendita non avvenga entro la data del 31/07/2009 le parti concordano di posticipare tale data, quale termine essenziale per la stipula, al 31/12/2009.
Puoi inviare una raccomandata A/R a tutti i soggetti (agenzia e venditore, il notaio non è parte in causa) in cui comuniche che: come pattuito all'art. xx del preliminare di compravendita stipulato in data xx/xx, non avendo venduto il mio immobile, vi comunico che il rogito definitivo verrà stipulato entro il 31//12/09.
Mettila meglio in italiano e lascia stare così, direi che è inutile fare integrazioni che poi devi registrare per una cosa già concordata.
Prima di inviarla aspetta anche il parere di altri colleghi, magari ho detto una castroneria.

 

[Sandro 7942]

@ Roberto
Ma che castroneria???? Sei davvero un grande!

@ Spagnolo, quoto in pieno quanto detto da Roberto, ma per sicurezza prova a ricopiarci le parti del preliminare che riguardano quest'opzione di slittamento dell'atto... Delle volte bastano una parola o una virgola a variare il senso di un patto... per cui la cosa migliore è avere il quadro più dettagliato possibile (riferimenti personali esclusi ovviamente! )
Per quanto concerne la vendita di casa tua dovrai darti sicuramente da fare, agosto è un mese perso, settembre è lento a ingranare (almeno nell'Eporediese), non so se tu abbia incaricato la stessa agenzia di vendere il tuo alloggio (se sì chiedi un riscontro del loro operato) viceversa cerca un'agenzia che ti ispiri fiducia (N.B.: AGENZIA, non MARCHIO) usa il passaparola per indagare sulla reputazione di questo o quell'Agenti Immobiliari e se farai la scelta giusta probabilmente ti si aprirà qualche porta in più... Purtroppo devo sempre usare il "probabilmente"

Anyway, in bocca al lupo!

 

[Umberto Granducato]

Pienamente d'accordo con roberto, le raccomandate A/R sono sufficienti: non esiste necessità di integrazione alcuna. Anche l'estinzione dell'ipoteca contrestualmente al rogito non è un problema, succede ormai nella grande maggioranza dei casi.
In bocca al lupo-

 

[Roby]

Quoto in pieno ROberto, piu precisi e rassicuranti di cosi non saprei che dire.
Concordo con Sandro cara spagnolo, datti da fare per la vendita del tuo immobile, i mesi nel campo immobiliare volano come giorni, non dormirci sopra anche perchè se non vendi da quel che hai detto hai versato una caparra molto importante per mettere in condizione il venditore di estingiere il mutuo, cosa che non ha fatto quindi (non voglio spaventarti ma valutare i probabili scnerari) ha bisogno di soldi.
Non trovarti nella situazione ove non puoi andare all'acquisto e perdere soldi.
Piuttosto abbassa il prezzo del tuo ma credimi datti una mossa.
Roby.

 

[Maurizio Zucchetti]

.. che dire? Avete detto tutto voi, siete mitici!!

 

[spagnolo]

grazie a tutti per i suggerimenti.
Per chiarire:l'agenzia è la stessa e non sono io a dover darmi una mossa,ma l'agenzia stessa che in sette mesi ha prodotto
1,3 visite al mese,io le sono sempre "addosso"e sono sempre io che ho suggerito di abbassare il prezzo come è stato fatto,anche se poi ho saputo che agli eventuali acquirenti proponevano una cifra maggiore
Inoltre vi assicuro che il mio è un bell'appartamento e di questo ne sono sicura,tutti gli amici sono increduli che ancora non sia riuscita a venderlo.
Cambiare agenzia non mi conviene perchè avrei da pagare la penale più una provvigione per la nuova agenzia
Così ho deciso di tentare la vendita anche in privato,(visite 12 in un mese).
Le mie impressioni:l'appartamento piace,gli interessati indecisi perchè il mercato è ricco di offerta,tutti trovano eccessive le provvigioni delle agenzie,spesso non hanno fiducia delle stesse.
Conclusioni:se lo voglio vendere dovrò quasi svenderlo e sperare nella fortuna.grazi comunque

 

[noelferra]

Ciao
Tu non devi fare nulla, se hai gia messo in chiaro sul preliminare, la possiblita' di proroga in caso di mancata vendita, o comunque la tua facolta' di poter posticipare la stipula sino a Dicembre, non inviare raccomandate o altro.
Anche per il cambio della clausola relativa al mutuo da estinguere prima del rogito, non sottoscrivere nulla, soprattutto se poi tu avessi difficolta' a poter stipulare il tuo atto (perche' ancora non hai vendutoil tuo), in quanto in tal caso potresti ancora prorogare detta stipula in quanto sara' il tuo promittente venditore a non essere adempiente, poi eventualmente potrai accettare anche l'estinzione contestuale del mutuo, ma solo quando tutto sara' chiaro e possibile.
Ripeto non firmare nulla, in bocca al lupo per la tua vendita, vedrai che tutto andra' bene.
Ciao
Noel