Trascrizione Preliminare. Conviene?

[Pumix]

Il 27/2 si è perfezionato un preliminare (accettazione proposta di acquisto) a fronte di una caparra non ancora incassata di € 5.000.
La banca che concederà il mutuo ha già deliberato, quindi presumo abbia fatto le opportune verifiche ipo-catastali.
Il rogito si farà presumo a fine maggio.
Vorrei capire se la trascrizione del preliminare mi tutelerebbe solo la caparra oppure anche dopo la data del rogito...
Supponiamo che venga iscritta una ipoteca o altro atto pregiudizievole 5 giorni prima del rogito....ma il mio notaio non la vede dalla visura che fa il giorno stesso del rogito perchè formalmente quell'altra ipoteca verrà iscritta a registro supponiamo 10 giorni dopo il rogito... Quando il mio notaio, magari dopo 20 giorni, va a trascrivere il mio atto si troverà questa ipoteca iscritta prima.... cosa potrebbe accadere in tal senso?

 

[Miciogatto]

Vorrei capire se la trascrizione del preliminare mi tutelerebbe solo la caparra oppure anche dopo la data del rogito...

La trascrizione del preliminare ha un effetto prenotativo su quella che sarà la trascrizione del successivo rogito. Esempio. Oggi trascrivi il preliminare.

Se domani accade una di queste disgrazie:
- nuova iscrizione pregiudizievole sull'immobile
- venditore truffaldino che vende contemporaneamente a un altro e prova a trascrivere in giornata

Tu sei protetto perchè tutte queste iscrizioni sarà come se fossero avvenute (ammesso che si possano fare) dopo la data di trascrizione del rogito che farai. Quindi senza effetti nei tuoi confronti perchè posteriori alla tua trascrizione del tuo rogito.

Supponiamo che venga iscritta una ipoteca o altro atto pregiudizievole 5 giorni prima del rogito....ma il mio notaio non la vede dalla visura che fa il giorno stesso del rogito perchè formalmente quell'altra ipoteca verrà iscritta a registro supponiamo 10 giorni dopo il rogito... Quando il mio notaio, magari dopo 20 giorni, va a trascrivere il mio atto si troverà questa ipoteca iscritta prima.... cosa potrebbe accadere in tal senso?

La trascrizione del preliminare serve fino al giorno della trascrizione del tuo rogito.
Ma anche senza trascrizione del preliminare:

- un buon notaio non trascrive dopo venti giorni ma massimo 4-5
- nel caso di iscrizione che avvenga nel frattempo, il notaio è assicurato

 

[Pumix]

ho capito... Ma nel mio caso (acquisto da privato di professione artigiano...ma l'immobile di cui si tratta non ha nulla a che vedere con l'attività del venditore, con rogito previsto tra 2 mesi...caparra direi minima...futura iscrizione di ipoteca bancaria di 135.000€ a fronte di 175.000€ di valore della casa...), soggetto venditore che possiede altri beni, potrebbe aver senso trascrivere? Oppure rischio di buttare un migliaio di euro a fondo perduto?

 

[PyerSilvio]

ho capito... Ma nel mio caso (acquisto da privato di professione artigiano...ma l'immobile di cui si tratta non ha nulla a che vedere con l'attività del venditore, con rogito previsto tra 2 mesi...caparra direi minima...futura iscrizione di ipoteca bancaria di 135.000€ a fronte di 175.000€ di valore della casa...), soggetto venditore che possiede altri beni, potrebbe aver senso trascrivere? Oppure rischio di buttare un migliaio di euro a fondo perduto?

La prassi ha senso, se vi e' totale mancanza di fiducia, nei confronti del venditore.

Se cio non sussiste la registrazione basta e avanza.

Con il rogito cosi' imminente e, la caparra neanche versata, che ti trascrivi.. le patate...?
Se non vi sono intermediari e, ci sono i presupposti di fiducia, meglio risparmiare pure gli oneri per la registrazione.

 

[CheCasa!]

La trascrizione di in preliminare può avere un costo di circa 1.500 euro.
Per garantire un importo di 5.000 euro non è proprio il massimo.
Puoi chiedere al notaio di trascrivere immediatamente... il periodo "finestra" può essere limitato quindi a 24 ore...

 

[Pumix]

Grazie molte, allora cercherò di sollecitare il notaio ad una immediata trascrizione del rogito definitivo.

 

[brina82]

Grazie molte, allora cercherò di sollecitare il notaio ad una immediata trascrizione del rogito definitivo.

Buondì, e invece la registrazione del compromesso senza trascrizione? A che serve e quando si fa? Ieri sera ho accompagnato un caro amico in agenzia per una proposta:

- assegno da 5k;
- compromesso entro il 15 Aprile, giorno in cui verserà ulteriori 15k;
- rogito entro il 31 Maggio, senza mutuo, pagamento cash.

Alla domanda rivolta all'agente: voi quand'è che maturerete la provvigione ovvero quando la incasserete?

Risposta: matureremo il nostro compenso all'accettazione, e la incasseremo il giorno del compromesso.

Ora mi chiedo: a che serve un compromesso registrato ma non trascritto? Secondo me semplicemente a incasinare le cose, ovvero più che ai soggetti acquirenti e venditore, serve all'agente per riscuotere la sua parte... Sbaglio?

Sicuramente il compromesso "consolida" l'affare, perchè a quel punto si hanno 20k di caparra confirmatoria, ma poi occorrerebbe capire se i venditori, nel caso in cui saltasse qualcosa, ti darebbero effettivamente questa cifra... Secondo me bisogna pensarci prima a queste cose, ovvero: a fronte di una compravendita da 80k, 20k sono veramente tanti...

A quel punto inizierebbero cause infinite, ma all'agente cosa gliene importa, lui il suo compenso lo ha incassato!

A mio avviso conveniva che la proposta accettata diventasse preliminare, andando direttamente a rogito, sbaglio? Se il venditore si fosse ritirato, avrebbe restituito il doppio della caparra, ovvero avrebbe perso solamente 5k, cifra ragionevole.

 

[Pumix]

la registrazione del compromesso senza trascrizione? A che serve e quando si fa?

di norma entro 20 giorni dal compromesso stesso. E' un mero adempimento fiscale.

Ora mi chiedo: a che serve un compromesso registrato ma non trascritto? Secondo me semplicemente a incasinare le cose, ovvero più che ai soggetti acquirenti e venditore, serve all'agente per riscuotere la sua parte... Sbaglio?

Teoricamente il diritto alla provvigione scatta nel momento in cui viene conclusa la trattativa, indipendentemente dal fatto che venga registrato o trascritto (che sono oneri delle parti)

A mio avviso conveniva che la proposta accettata diventasse preliminare, andando direttamente a rogito, sbaglio?

diciamo che con un nuovo preliminare c'è la possibilità di modificare, rinegoziare, ridiscutere, rivalutare, precisare alcune tematiche magari non trattate nella precedente proposta d'acquisto. Anzi, a mio parere con delle caparre del genere, ben venga un altro compromesso! Certo è anche che tra il 15/4 e il 31/5 non passa tutto sto lasso di tempo ....avrebbero potuto fare subito il rogito...

 

[Miciogatto]

Ora mi chiedo: a che serve un compromesso registrato ma non trascritto? Secondo me semplicemente a incasinare le cose, ovvero più che ai soggetti acquirenti e venditore, serve all'agente per riscuotere la sua parte... Sbaglio?

Ciao Brina, come hanno già detto, la registrazione è semplicemente una tassa che sei obbligato a pagare. Non si fa per tutela ma perchè lo prevede la legge. Poi tanti non lo fanno, non lo sanno, non vogliono ... ma è un altro discorso.

 

[Rosa1968]

direi proprio di no, la registrazione del preliminare non è solo una tassa; con la registrazione si ha la data certa.

In caso di fallimento del venditore, infatti, il contratto preliminare non è opponibile al fallimento se non ha data certa anteriore.

Inoltre se si acquista la casa nuova da costruttore, se non si ha il preliminare registrato, non si rientra nei benefici riconosciuti agli acquirenti degli immobili da costruire, legge 122/2005.