Trasformare sottotetto in mansarda in Lombardia

[Ste201284]

Buongiorno e complimenti per il servizio offerto!
Il mio problema è che i miei genitori hanno una casa di proprietà con un sottotetto che voglio trasformare in mansarda.
Il disegno depositato in comune, che risale ad una ristrutturazione del 1997 (estratto mappa del comune), riporta che l'altezza del sottotetto è di 1.50mt quando in realtà è più di 1.85mt.
Teoricamente in lombardia danno il permesso di alzare il tetto per costruire una mansarda solo se l'altezza minima del sottotetto esistente è di 1,80 (correggetemi se mi sbaglio).
E' possibile aggiornare i disegni in comune e al catasto?
Come devo fare?
Grazie in anticipo

 

[Diego Antonello]

devi contattare un tecnico, che dopo aver fatto un sopralluogo e aver preso tutte le misure, preparerà l'aggiornamento catastale e l'eventuale dia per il cambiamento d'uso.
tieni presente che le planimetrie possono presentare 2 tipi di misure: minima e massima oppure media....può essere che l'altezza segnata sulla tua planimetria sia l'h media

 

[Ste201284]

Grazie mille per la disponibiltà

 

[Vittorio1978]

Buongiorno a tutti, mi ricollego a questo post per un problema analogo:
Sto valutando l'acquisto di appartamento in Lombardia prov. di Como, situato al 2o piano di una palazzina. Al piano superiore ci sono due locali sottotetto, di cui uno già usato come abitazione dal suo proprietario (non conosco dettagli riguardo accatastamento, non so se sia in regola o meno). L'altro locale sottotetto si trova sopra all'appartamento e sarebbe acquistabile unitamente allo stesso. Ora a me l'immobile interessa solo se posso unire l'appartamento al sottotetto con una scala interna, per creare due camere da letto aggiuntive e un bagno al piano superiore.
Mi chiedo quali siano i parametri per poter fare un lavoro simile in regola e non abusivamente.
Preciso che la palazzina è del 1985, il locale sottotetto ha altezza massima 2.80 e minima 80 cm, non conosco l'altezza media ponderale ma immagino sia importante calcolarla (l'ho richiesta).
Mi chiedo anche se, ammesso che la legislazione lo permetta, un lavoro simile debba comportare autorizzazione del condominio. Ho le idee un po' confuse ma ho letto sia di leggi per il recupero dei sottotetti, incluso aumento della volumetria (vale anche per i sottotetti dei condomini?), sia di altezza media per agibilità ad uso abitativo di 2.70, ma anche 2.40 per i sottotetti, o 2.20 per i locali accessori, insomma non ci capisco più nulla.
Per completezza, ho notato che il tetto della palazzina dal lato del sottotetto già attualmente abitato, ha una falda che inizia molto più vicino al perimetro dell'edificio, rispetto all'altro lato (quello che potrei acquistare). Di fatto l'altezza massima del tetto è la stessa, ma il tetto non è simmetrico sui due lati. Non so se sia una caratteristica derivante dalla costruzione originaria o da successivi lavori, ma il risultato è che metà del sottotetto (la parte già abitata) ha sicuramente un'altezza ponderale media superiore all'altra metà. Non so se questo possa essere utile.
Ringrazio anticipatamente chi vorrà darmi una mano

 

[Diego Antonello]

dimmi di più del sottotetto che ti interesserebbe........è una pertinenza dell'alloggio sottostante? viene venduto separatamente o è una parte condominiale?

 

[Vittorio1978]

Buongiorno Diego e grazie mille innanzitutto!
Il sottotetto è vendibile separatamente dagli stessi proprietari dell'appartamento del piano inferiore, non è condominiale. In sostanza in agenzia hanno in vendita il solo appartamento, oppure il solo sottotetto (che definiscono mansarda, ma comunque costa molto molto meno) oppure ancora entrambi gli immobili insieme. Al momento comunque al sottotetto si accede dalla scala del condominio, come se fosse un appartamento in più all'ultimo piano.
Grazie ancora

 

[Diego Antonello]

bene....allora vale come per gli appartamenti attigui: è possibile comprarli entrambi con agevolazione, sia nel caso in cui il sottotetto sia accatastato come abitazione, sia in caso di cantina/soffitta (c2)......nel primo caso la motivazione è data dal fatto che le due unità le unifichi (puchè l'immobile finale mantenga i requisiti di abitazione non di lusso), nel secondo caso invece lo puoi fare perchè la legge estende l'agevolazione all'acquisto delle pertinenze.....
dal punto di vista prettamente tecnico, invece, lì devi vedere un po' tu come intendi procedere all'unificazione: puoi aprire un foro nel solaio solo per la scala oppure puoi aprire completamente il solaio e ricostruirlo regolando le altezze (o magari creando un soppalco)......dipende tutto da quanto vuoi spendere per l'intervento e dalle altezze minime risultanti...
personalmente, budget permettendo, opterei per la soluzione 2 e porterei anche le travi a vista...
permesso al condominio lo devi chiedere solo per l'apertura di lucernai/abbaini/terrazze sul tetto (che è parte comune), mentre essendo i due vani sovrapposti e entrambi di tua proprietà non hai problemi per il solaio
consulta un tecnico PRIMA di comprare, così da avere anche un'idea approssimativa per la spesa totale (oltre ad aver certezza di cosa stasi comprando....utile anche in trattativa...)
una volta finiti i lavori, la nuova situazione verrà aggiornata al catasto con la fine lavori.

 

[Vittorio1978]

Escluderei che attualmente il sottotetto sia accatastato come abitazione, cosa che comunque posso verificare in un attimo. Ricadremmo quindi nel caso due ma non mi è chiero di che agevolazione tu stia parlando. Si tratta di una deroga ai criteri di abitabilità? Perchè il mio dubbio principale è se il sottotetto possa essere reso abitabile, con relativo cambio di destinazione d'uso, per poterci fare le camere da letto e un bagno senza avere problemi in caso di visita ispettiva.

Anzi, il massimo per me sarebbe poter fare un bilocale, e poi unirlo al piano inferiore e usare i due locali come camere da letto, in modo un giorno da poter eventualmente rivendere il tutto di nuovo come appartamenti distinti.

Anche perchè non posso permettermi di intervenire sul solaio, quindi doveri aprire un semplice foro per la scala interna e non posso modificare le altezze nel sottotetto. In questo caso, a quali criteri devo sottostare per essere sicuro di non avere problemi? H minima? H media? Grazie ancora ciao

 

[Diego Antonello]

con "agevolazione" intendo agevolazione prima casa...scusa
il fatto che al momento possa non essere un vano abitativo, non preclude il fatto che tu lo possa unificare (un esempio sono le taverne o l'ultimo piano delle abitazioni multilivello, dove il vano non abitabile diventa vano accessorio - taverna o vano sottotetto che sia)....tra l'altro l'opzione di ricostruzione del solaio (e il portare le travi a vista) potrebbe far si che il vano abbia i requisiti abitativi previsti.
l'apertura del foro scala è sicuramente la scelta meno dispendiosa...quello devi vederlo tu anche in un'ottica futura
i regolamenti cambiano da comune a comune, ma i requisiti per i sottotetti vanno dalle altezze all'aereazione alle superfici finestrate al tipo di scale utilizzate per l'unificazione (quasi sempre, per esempio, la scala a chiocciola obbliga a mantenere l'accesso sul vano scale....)
effettua un sopralluogo con un geometra o altro tecnico di fiducia e valutate insieme, comunque come già detto, è ammissibile anche l'unificazione di un vano accessorio, seppur non a titolo di vano abitabile

 

[Vittorio1978]

ottimo grazie mille, quindi in definitiva per l'abitabilità devo verificare punti luce, altezze, scale mentre come vano accessorio non dovrei avere alcun problema. per quanto riguarda la stima, considerando che ora il sottotetto è al grezzo e con un solo abbaino con finestra, cosa mi consigli? rispetto alla metratura dell'appartamento, ho letto che dovrei usare un coefficiente moltiplicativo pari a 0.25 in caso di sottotetto grezzo senza punto luce, 0.30-0.35% nel caso di sottotetto grezzo con punto luce. Ti torna? Altrove ho letto invece che dovrei calcolare la sola superficie del sottotetto con altezza del soffitto pari o superiore a 1.70-1.80 metri, e usare poi un coefficiente pari a 0.5-0.6 per questa superficie. Penso che i due metodi portino più o meno a risultati analoghi, cosa mi consigli? (ovviamente fatto salvo il sopraluogo con qualcuno che se ne intenda un po' più di me)