I dati reali a confronto
2006 transazioni mercato residenziale - 869.000
2007 transazioni mercato residenziale - 806.000 (-7.4%)
2008 transazioni mercato residenziale - 683.700 (-15% dal 2007, -21% dal 2006)
2009 transazioni mercato residenziale - 609.000 (-10% dal 2008, -30% dal 2006)
2010 transazioni mercato residenziale - 611.800 (+0.4% dal 2009, -29% dal 2006)
2011 transazioni mercato residenziale - 598.224 (-2% dal 2010, -31% dal 2006)
2012 transazioni mercato residenziale i trimestre - 110.021 (proiezione anno 2012 - 460.000 pari a -47% dal 2006)
I dati fino al primo trimestre 2012 sono "reali" non tendenziali e non proiezioni. La proiezione ci dice che se il trend del 2012 sarà uguale a quello del primo trimestre, dal 2006 alla fine del 2012 ci sarà stata una contrazione nel numero dei rogiti pari al 47 %. Questo indicatore ci dice solo che stiamo vivendo una crisi immobiliare, ma questo lo sappiamo tutti.
Per valutare invece se c'è (c'è stata o ci sarà) una bolla immobiliare o speculativa bisogna guardare a quella che è la riduzione del prezzo nel periodo esaminato. la speculazione non sta tanto nel numero di transazioni effettuate ma nel prezzo al quale sono state eseguite.
Se io acquisto una casa al doppio del valore "reale" io sono vittima di una speculazione in atto, soprattutto in un periodo di prezzi in aumento. In qualunque settore (è l'economia che lo dice non io) il prezzo di un bene sale finché c'è qualcuno disposto (o che può permettersi di pagarlo); quando i clienti giusti sono finiti il prezzo smette di salire oppure crolla.
Se il prezzo non si adegua alle possibilità del mercato crollano anche le vendite.
E' quello che è successo in Italia: nelle zone dove sono calati i prezzi, o sono saliti meno, oppure comunque vengono considerati adeguati dall'acquirente le case si vendono, nelle altre molto meno.
Ma il problema è : come si determina il valore "reale" e "incontestabile" di un immobile? in una normale acquisizione intervengono di solito almeno tre valutatori diversi: il proprietario (la mia casa vale più di quella del vicino), il tecnico (la casa vale in relazione ai suoi requisiti tecnici), l'agente immobiliare (la casa ha un valore di mercato in base al mercato, alla zona, tipologia...).
Sono tre valori diversi e nessuno di loro è obiettivo al punto da essere incontestabile.
Come facciamo allora in base a questi incerti parametri a valutare se in Italia c'è stata, c'è o ci sarà una bolla immobiliare?