Trovare i punti deboli di un immobile, quando lo si visita per acquistarlo.

[Rosa1968]

prezzo dai 280.000 ai 480.000

ma tu quanto puoi spendere? Scusa se te lo chiedo, ma perché questa barzelletta?

 

[Rosa1968]

nel caso volessi far andare l'affare in porto, sicuramente mi rivolgerei ad un intermediario.

questa non l'ho capita. Fossi in te mi rivolgerei ad un tecnico eventualmente, un geometra o un architetto, che controlla i progetti depositati e approvati dal comune, e le varie scartofie. Poi ci sarà la parte contrattuale, in questo caso, mi par di capire che compri direttamente dal costruttore, l'intermediario a che servirebbe? A dare forse un'occhiata al contratto che dovrai sottoscrivere? ci sta, ma attenzione, i costruttori sono abbastanza navigati e i loro contratti sono blindati.

 

[Rosa1968]

altre cose alle quali potrei attaccarmi?

???? perché si parte dal presupposto che ci siano delle cose a cui attaccarsi? Per trattare il prezzo? Il prezzo fa superare i difetti? Ah beh.

 

[eldic]

ciao!
da sabato inizio a visitare degli appartamenti per valutarne il possibile acquisto.
sto cercando appartamenti nuovi o pari al nuovo ma comunque in contesti recenti (no condomini anni 70, anche se l'appartamento è completamente riammodernato!!)
vorrei sapere quali sono le cose da "notare" razionalmente, perchè per me che sono una curiosona e sono facilmente emozionabile, sarà difficile non dire "oooooowh!" in ogni stanza

non farlo. hai presente cosa vuol dire "pokerface"? ecco.
ooooooowhh! lo farai dopo, a casa, con una bella planimetria quotata che ti sarai fatta rilasciare.

sabato vado a vedere il famoso attico di cui parlavo in un'altra discussione, prezzo dai 280.000 ai 480.000 che rimarrà segreto finchè non avrò il costruttore davanti.

come fa ad esserci una forchetta così ampia?
fammi indovinare... l'hai vista su un "annuncio-combo" che indica prezzi "da-a"? se è così, e se la struttura è piccola, non dovrebbe esserti difficile farti un'idea del prezzo; soprattutto se l'annuncio descrive, anche sommariamente, le singole soluzioni.

mi sono già fatta un'idea di "difetti" che potrebbe avere, ad esempio essendoci un soppalco, parte del primo piano ha il soffitto alto 510, e mi preoccupa sia per il riscaldamento che per il condizionamento.

mi pare di capire che con "difetti" non intendi vizi di costruzione (che comunque non salterebbero fuori subito) ma scelte progettuali infelici.
ti rinnovo il consiglio: fatti dare una piantina quotata. è incredibile quante cose si posso rilevare su carta e che erano sfuggite dal vivo.
oltre a questo, se non conosci già la zona, ti consiglierei di fare anche qualche sopralluogo sul posto, a orari vari.
magari scopri che il bar davanti è il ritrovo preferito dei biker di mezza provincia...
i 5 metri di altezza (e il relativo volume) non mi preoccuperebbero più di tanto, a fronte di una casa nuova in classe A o B.
oltretutto, azzarderei dire che un soppalco vista soggiorno vale bene qualche deca di gasolio.

inoltre nel capitolato c'è scritto che l'impianto è predisposto per il condizionamento, ma la macchina e gli split non sono compresi (e se mi spara la cifra di 480.000 e non c'è neanche il condizionatore... sinceramente...... ehm!)

questo lo devi valutare tu.

c'è una finestra alta 500, sicuramente garantisce luce, ma anche dispendio energetico e la difficoltà nel tenerla pulita...

fammi capire... la finestra parte da 1 metro e si alza fino a 5 metri? tipo vetrata di cattedrale gotica? per altro, se già hai queste informazioni, mi pare di capire che hai già in mano pianta e alzato.

l'immobile dice essere in classe A, però vedo tante possibili cause di dispendio energetico...

non farti paranoie. o se proprio subordina la proposta al certificazione della classe energetica da parte di un perito di tua fiducia.

il secondo piano è composto dal soppalco + bagno + lavanderia + stireria che però sono inagibili causa altezza e rapporto aria/luce. dovrei considerarle con un alto valore commerciale? come metà del valore commerciale?

la soletta è in C/A o in legno?
come che sia il coefficiente di riduzione dovrebbe essere 50%

considerando che gli immobili in quel quartiere, costano circa 2000€ al mq, e il primo piano è 100mq, io a quell'attico non darei un valore superiore ai 250.000/260.000 cosiderando il piano superiore inabitabile, gli ampi terrazzi e il garage di pertinenza. sbaglio?

mi sa che sbagli.
ammesso che nei 100 mq hai contato i muri interni, hai contato quelli esterni? su 100 mq "pesano" un bel 10-15% (in funzione di quanto in comune o tuoi esclusivi).
a questo devi aggiungerci la tua quota di mq di parti comuni, i balconi (50%), la cantina e, immagino, il box a parte.
hai le descrizioni dei vari appartamenti che formano il condominio?
come che sia, se posso darti un consiglio, NON INCAPONIRTI SUI METRI QUADRI.
ascolta quello che ti chiede, valuta se te lo puoi permettere e se te lo vuoi permettere.
certo, se invece è lui a dirti "vendo a x al mq", allora.... fatti dettagliare il preventivo
al centimetro.

altre cose alle quali potrei attaccarmi? non c'è la fibra ottica in quel quartiere... è previsto un solo attacco sat...ma sono sciocchezze...

a nessuna.
è tanto inutile che tu "disprezzi" quanto che lui "magnifichi". valuta la sua richiesta, fai la tua offerta.
se non l'accetta, un bel sorriso, un "peccato!" e tanti saluti.
sta tranquilla che, a meno che le cifre non siano agli antipodi, si rifaranno vivi loro.

 

[eldic]

ah volevo aggiungere che l'attico in questione è ancora in mano al costruttore il quale non si avvale di agenzia immobiliare per la vendita.
la costruzione del complesso di 6 unità è gia terminata, mancano solo le finiture interne (pavimenti rivestimenti sanitari..) che vanno scelti dall'acquirente e sono già compresi nel capitolato, con delle ottime finiture tra l'altro, e gli impianti fotovoltaici, solari ecc.

mi ero perso la seconda puntata.
circa il prezzo... l'attico di solito è la soluzione più prestigiosa... questo dovrebbe farti sorgere un sospetto circa la cifra che ti chiederanno.

al momento restano solo due unità in vendita, l'attico e uno al piano terra con giardino. però tutto il complesso è ancora disabitato, tranne uno degli appartamenti al piano terra. probabilmente chi li ha acquistato sta ancora scegliendo le finiture...non so quanto tempo serva per "entrare" in casa.

se questo è vero (e non è scontato) per alcuni aspetti è un bene.
- bene perché se ne ha già venduti 4 su 6 significa che la palazzina ha il suo appeal.
- bene perché entrare in una casa nuova è abbastanza triste.. e se ad essere invenduti sono gli appartamenti al piano terra il giardino diventa una jungla in un amen
- bene perchè se davvero ha già venduto 4 appartamenti su 6 significa che già è rientrato dalla sua esposizione e i rischi che vada a gambe all'aria sono ridotti.

per altri è male.
- se è già rientrato ha meno bisogno di (s)vendere.

che cosa devo sapere per comprare direttamente dal costruttore? deve darmi una garanzia di 10 anni per eventuali difetti strutturali giusto?

la postuma decennale.
si, deve dartela; obbligatorio per legge.

visto che è già praticamente finito, dovrei comqunque chiedere una fidejussione

si per legge. poi, se al compromesso gli dai poche migliaia di euro e/o lo fai pochissimo prima del rogito puoi anche valutare di correre il rischio.

bancaria?

non necessariamente; può essere anche assicurativa. la bancaria cd. "a vista" o "a semplice presentazione" è di gran lunga la migliore. praticamente è un assegno circolare.

o è a carico suo?

si, per legge.
poi di fatto la fanno pagare a te in maniera sfacciata (chiedendoti di pagarla) o in modo più garbato (caricandone il costo sul prezzo della casa).

o non serve?

fai conto che sia un ombrello.
se c'è il sole non serve. se piove...

 

[eldic]

2000€ al mq per un immobile in classe A? Non è un po' poco? Hai preso i prezzi di riferimento di altre Costruzioni Nuove nella medesima zona con almeno la stessa classe energetica? O è una media sugli immobili già costruiti.

da me chiedono tra i 2100 e i 2300 euro (periferia di grande città)
i costi di mera costruzione dovrebbero essere circa 1500 euro mq...

 

[ludovica83]

da me chiedono tra i 2100 e i 2300 euro (periferia di grande città)
i costi di mera costruzione dovrebbero essere circa 1500 euro mq...

Sono rimasta ad un 3 anni fa quindi presumo che si siano abbassati... ma qui erano sui 3500€ nella zona dove mi interessava. Infatti la classe A è rimasta invenduta ancora adesso. Mentre la B a 50 metri di distanza hanno venduto tutto poco dopo l'edificazione.

 

[eldic]

Sono rimasta ad un 3 anni fa quindi presumo che si siano abbassati... ma qui erano sui 3500€ nella zona dove mi interessava. Infatti la classe A è rimasta invenduta ancora adesso. Mentre la B a 50 metri di distanza hanno venduto tutto poco dopo l'edificazione.

beh, ti ho detto costi di sola edificazione.
terreno, scavo, oneri non li ho compresi.

ad esempio questa che persa nella campagna costa anche meno

Vendita Attico / Mansarda in via della Siderurgia Verona. Nuovo, due piani, posto auto

certo che se poi vai in zona pregiata....

Vendita Attico / Mansarda Verona. Nuovo, cinque piani, posto auto, terrazza

 

[ludovica83]

beh, ti ho detto costi di sola edificazione.
terreno, scavo, oneri non li ho compresi.

ad esempio questa che persa nella campagna costa anche meno

Vendita Attico / Mansarda in via della Siderurgia Verona. Nuovo, due piani, posto auto

certo che se poi vai in zona pregiata....

Vendita Attico / Mansarda Verona. Nuovo, cinque piani, posto auto, terrazza

Boh lo saprà lei, l'importante è che confronta dei dati confrontabili e non delle cose che non possono essere confrontate...

 

[Elybnd]

scusate non credo di essermi espressa bene, non ho certo intenzione di truffare qualcuno pretendendo di pagare 200.000 un immobile che vale 480.000.
stavo semplicemente cercando di capire se il prezzo che mi proporrà il costruttore è realistico e quanto si può limare facendo leva su certi aspetti che a vedersi sembrano una figata, ma che in realtà di valore commerciale non ne hanno.
io abito nello stesso quartiere dell'attico in questione, casa mia l'ho pagata 1600€/mq ma è stata costruita nel 2007, classe energetica C.
ci sono altri immobili nuovi in vendita in quella zona e li valutano 1860€/mq, ma sono in classe B. forse ho arrotondato troppo con le deduzioni? in fondo non sono esperta di queste cose...
la zona è in prima periferia, ma il quartiere è abbastanza rurale/agricolo, a parte questi due o tre complessi nuovi e qualche condominio più vicino a casa mia.

per quanto riguarda la famosa finestra, non si tratta di un lucernaio sul soffitto/tetto, intendevo dire che è una finestra che parte da terra al primo piano e arriva fino al soffitto del secondo piano.

ho già in mano sia la planimetria che il capitolato, inoltre ho guardato dal vivo più volte gli esterni perchè appunto è molto vicino a casa mia. l'unica cosa è che il costruttore mi ha detto che in quel complesso, le unità vanno dai 280.000 ai 480.000 e ci sono disponibili solo un attico e un pian terreno. non mi ha detto quale vale così e quale cosà...

il mio budget al momento è indicativo perchè effettivamente non ho ancora parlato con una banca per il mutuo. io possiedo un immobile che 3 anni fa ho pagato 137.000, contavo di ricavarne sui 130.000, partendo da questo, il mio budget credo si possa aggirare sui 260/280.000. chiaro che però preferirei spendere meno, ma se trovo la casa dei miei sogni, posso valutare di fare uno sforzo maggiore.

per intermediario intendevo dire qualcuno che ne capisca a livello tecnico e che mi possa aiutare anche con il contratto e i vari cavilli legali che ne conseguono.