Tutelarsi in una proposta di acquisto

[Mimi]

Anche se mi leggerete solo martedì........comunque Buona Pasqua.
Stò valutando la possibilità di acquistare un alloggio, il proprietario non è cittadino italiano, l'alloggio è in locazione a cittadino non italiano il cui termine di locazione scade a luglio 2015, comunque si parla di vendita di alloggio libero.
Nella mia proposta di acquisto vorrei inserire una clausola ma soprattutto che resti valida a termine di legge (visto che a volte le clausole vengono annullate dalle leggi).
Se la mia proposta viene accettata dal venditore, l'assegno allegato a tale proposta diventa una caparra con firmatoria ed il venditore dovrebbe accettare la clausola da me imposta che tale assegno resta in deposito e costudito dall'agenzia immobiliare. Quando l'alloggio sarà reso libero, nei giorni immediatamente successivi si procederà all'atto di compravendita e solo in quel momento, quando siamo dal notaio per l'atto, l'agente immobiliare potrà consegnare l'assegno dato come caparra.
Le mie preoccupazioni sono due.
1) Il venditore incassa l'assegno dato come caparra è l'alloggio non viene liberato, quindi costretto ad andare al rogito con alloggio occupato o fare azione legale prima del rogito affinché questo lo rendesse libero,
2) il venditore incassa l'assegno e diventa ireperibile dato che mi sembra di aver capito che è "un cittadino del mondo" oggi qui domani li......... cosi diceva una vecchia canzone.
Visto che l'alloggio "mi intertessa" consigli da darmi per evitare poi dei grattacapi?
Grazie

 

[redwave]

ciao, è sufficiente inserire questa clausola: " la proposta di acquisto è subordinata al fatto che entro il 15 luglio 2015 l'immobile sia libero da persone (le vuoi aggiungi anche da cose)". Se vuoi specificare meglio ".........sia libero da persone e cose, nello specifico che il contratto di locazione ad oggi in essere sia chiuso entro e non oltre il 15 luglio 2015 e che l'attuale conduttore (citane il nome) lasci libero l'appartamento oggetto della proposta.

questa clausola impedisce all'agente immobiliare di consegnare l'assegno al proprietario in quanto essendo una condizione sospensiva il contratto non è concluso fin quando non si verifica l'ipotesi da te citata nella clausola.

 

[Mimi]

Innanzitutto grazie, una precisazione , visto che la locazione termina il 30 luglio 2015 nella clausola devo inserire un termine successivo vero? (entro il 15 Agosto o meglio ancora il 10 Agosto) e dove trovo un notaio disponibile a rogitare in quel periodo?
In pratica è possibile fare questa proposta: Assegno intestato al proprietario in garanzia del mio acquisto entro la data x, in mancanza di una mia ottemperanza entro quella data il proprietario riceve l'assegno dall'agente immobiliare.
Che almeno 30 giorni prima della data x l'immobile deve essere libero da persone e cose e che il contratto di locazione in essere sia chiuso e che l'attuale conduttore Tizio Caio lasci libero l'appartamento oggetto della proposta.
Il giorno del rogito che deve avvenire entro quella data x e con le modalità descritte il venditore/proprietario riceverà l'intero importo di vendita concordato, il giorno successivo andrei di persona dall'agente immobiliare a ritirarmi quel mio assegno dato in garanzia.
Sicuramente la vita mi ha reso diffidente e sicuramente esagero nel cautelarmi ma non vorrei che una vita di sacrifici si volatizzino nel nulla.
Quale altro consiglio?

 

[Bagudi]

Qualche notaio lavora anche in agosto, ma al massimo basterebbe spostare il rogito alla fine di agosto...

 

[Rosa1968]

Vuoi cautelarti solo tu? Chi ti vende a queste condizioni. Sta vendendo un immobile libero? Perché devi aver la prova il problema é suo nel caso al rogito la casa non sarà libera e sarà inadempiente.
Fissa un incontro con lui e l'agente immobiliare e definite le date. Guarda pure il contratto di affitto.

 

[Silvio Luise]

....ma l'agente che dice?

 

[PyerSilvio]

concordato, il giorno successivo andrei di persona dall'agente immobiliare a ritirarmi quel mio assegno dato in garanzia.

Tutto ok se non fosse che magari al proprietario occorrano i quattrini dell'acconto al preliminare, per liberare l'alloggio o altro...
Come vuoi cautelarti tu, vorrà cautelarsi pure lui.

Una delle sue obiezioni potrebbe essere la più classica : " .. e se l'assegno è un cabriolet"..?

L'inquilino ha mandato regolare disdetta..?

 

[Mimi]

Grazie comunque per i vostri interventi

....ma l'agente che dice?

Devo rivederlo domani, per questo motivo volevo avere informazioni su cosa fsre/dire,

Vuoi cautelarti solo tu?

scusa ma un assegno dato in cauzione all'agente immobiliare con la clausola che se non vado al rogito entro la data x questo lo consegna al proprietario che può metterlo all'incasso visto la mia inadempienza è una tutela solo a vantaggio del venditore.
Ma perché sono cosi ansioso,
- La mia proposta è fatta su un'immobile occupato con regolare contatto di locazione che scade il 30 luglio 2015,
- Se il conduttore non lascia libero l'alloggio io cosa faccio? devo iniziare una procedura che oltre a ritardare per chissà quanto tempo di venire in possesso dell'alloggio dovrò sostenere anche le spese aggiungendo ancora il fatto che non è cittadino italiano quindi ancora peggio per un eventuale sfratto forzato,
- Il proprietario, anche lui non è cittadino italiano, vive un po' qua un po' la, incassa il mio assegno, poi non andiamo al rogito entro la data x perchè l'immobile è ancora occupato, l'attuale conduttore non intende lasciarlo libero mi dici come fare per farmi ridare indietro il mio assegno? e dico solo il mio assegno non pensando minimamente ad inoltrare una richiesta del valore doppio per inadempienza da parte del proprietario.
Questo può accadere anche tra cittadini italiani ma sicuramente risulterebbe molto più difficile e complicato farsi le ragioni in una situazione come la mia.
Visto la vostra esperienza nel settore (comunque domani mi sento con l'agente immobiliare) cosa mi dite....... sto esagerando oppure il mio fare in questo modo tutela sia il proprietario/venditore che l'acquirente?
-L'agente immobiliare oltre ad essere un mediatore tra le parti in questo caso farebbe da garante per entrambi, essendo autorizzato a comportarsi come sottoscritto nella proposta.
......... e se l'assegno fosse a vuoto vorresti dire? allora Lui perché non aspetta che l'alloggio sia effettivamente libero, io posso far preparare il tutto dal mio notaio ed il giorno dopo che l'alloggio è libero facciamo l'atto, sono sospettoso solo per questo, impegnarmi in un acquisto che solo successivamente forse l'alloggio si libererà.
Se l'inquilino ha dato disdetta....... non e dato sapersi, l'informazione ricevuta è la seguente: entro il 30 luglio l'alloggio sarà libero.

 

[PyerSilvio]

. sto esagerando oppure il mio fare in questo modo tutela sia il proprietario/venditore che l'acquirente?
-L'agente immobiliare oltre ad essere un mediatore tra le parti in questo caso farebbe da garante per entrambi, essendo autorizzato a comportarsi come sottoscritto nella proposta.
......... e se l'assegno fosse a vuoto vorresti dire? allora Lui perché non aspetta che l'alloggio sia effettivamente libero, io posso far preparare il tutto dal mio notaio ed il giorno dopo che l'alloggio è libero facciamo l'atto, sono sospettoso solo per questo, impegnarmi in un acquisto che solo successivamente forse l'alloggio si libererà.
Se l'inquilino ha dato disdetta....... non e dato sapersi, l'informazione ricevuta è la seguente: entro il 30 luglio l'alloggio sarà libero.

Assolutamente no.
Nessuna esagerazione.
Bene fai a essere sospettoso.
Anzi meglio dire : Cauto.
Specie se l'alloggio è occupato.

Io ho messo in evidenza una possibilità che potrebbe avverarsi.
Se al proprietario "servono" gli importi consegnati al preliminare è suo diritto richiederli.

Posto che se accettano le condizioni da te esposte, bene fai a procedere in questo modo.
Diversamente, come hai anticipato tu, prima liberano l'alloggio e poi si procede.

La disdetta è tuo diritto richiederla, specie se l'accordo è riferito ad alloggio libero da cose e da persone.

Se così non fosse, come da consuetudine, il prezzo dovrebbe essere abbattuto del 30%.

L'alloggio attualmente si trova occupato.
Se si libera " solo a parole" è occupato.

Fai leva su questo punto.
Se la condizione è: libero da cose e persone, la prima cosa su cui avere garanzie è questa.

Gli acconti, le modalità di pagamento, che siano "a vista" o "in deposito" sono requisiti che vanno visti dopo.
Vengono dopo la determinazione del prezzo.

Se come detto sopra, la condizione alloggio libero è sine qua non allora pure il prezzo sarà da rivedere.

La morale è :

Fai uno "step" alla volta.
Senza "bruciare" le tappe.

 

[CheCasa!]

Sto seguendo una pratica come la tua.
In cui l'inquilino sta lasciando un immobile che viene promesso libero al rogito.

Il proprietario è stato ben contento che venisse inserita una clausola di subordinazione al rilascio dell'immobile entro una determinata scadenza perché, nonostante i buoni propositi di acquirente e venditore, l'inquilino avrebbe potuto mettersi di traverso o richiedere il pagamento di una buona uscita.... almeno teoricamente.

Quindi l'assegno (che però è un circolare e non un bancario), resta in deposito sino alla sottoscrizione del rogito che si stipulerà entro la fine di questo mese.

Nel mio caso sia il venditore che l'acquirente sono italianissimi.