La differenza è che se devi sostenere una causa ti serve un avvocato, se devi fare un progetto ti serve un architetto, se ti senti male ti serve un medico, se devi vendere casa o comprarla accendi il pc vai su uno dei tanti portali internet e fai tutto da solo ;D
VENDERE DA SOLI O TRAMITE AGENZIA IMMOBILIARE
Eterno dilemma, ognuno dice la sua...ogni potenziale cliente incontrato in carriera ha avuto la speranza (umanamente comprensibile) di poter fare tutto da solo risparmiando diversi denari di provvigione, nella presunzione (il termine presunzione è utilizzato nel senso letterario e senza alcuna vena polemica) di essere perfettamente in grado di gestire le infinite sfaccettature di un'operazione del genere.
C'è chi pensa di risparmiare in prima persona (vendere allo stesso prezzo a cui venderebbe l'agenzia senza dover loro stornare la provvigione, vuol dire incassarla direttamente = risparmio + maggior introito), chi pensa di far risparmiare l'acquirente che, così, gli crea minori difficoltà sul prezzo ed anche in questo caso incasserebbe di più, c'è chi nutre un'antipatia per puro principio nei confronti della professione perché gli agenti immobiliari sono tutti degli approfittatori, praticamente sembriamo gli avvocati statunitensi, e perché i compensi che chiediamo sono fuori dalla grazia di Dio, vedremo più avanti quanto, questa credenza sia un semplice pregiudizio che non tiene minimamente conto della mole di lavoro e gli investimenti che le agenzie o gli agenti immobiliari sopportano per finalizzare l'obbiettivo di qualcun'altro).
E' evidente quanto sia di parte, essendo un consulente immobiliare, e pur riconoscendo il diritto legittimo e sacrosanto di ogni proprietario a vendere privatamente il proprio immobile, vorrei sottolineare le oggettive insidie che tale decisione conporta.
E' vero che si risparmia la provvigione ma è vero solo se si è in grado di raggiungere lo stesso identico risultato finalizzato tramite il lavoro di un'agenzia immobiliare.
Cosa significa?
Significa avere tutte le conoscenze tecniche e giuridiche per comprendere se il proprio immobile sia effettivamente vendibile o meno, se in virtù di eventuali anomalie esistenti (che il venditore fai da te, dovrà riconoscere ed individuare da solo), ci sia la possibilità di intervenire per la relativa soluzione.
Dato per scontato che, a parte minime nozioni di base rintracciabili su internet, nessuno ha, di fatto, tali nozioni ( le stesse agenzie si rivolgono a geometri, architetti ed ingegneri, notai, avvocati e commercialisti per le diverse fasi della compravendita), il privato dovrà rivolgersi a tecnici specializzati che, analizzando l'immobile dal punto di vista urbanistico e catastale, ne possano verificare l'effettiva vendibilità o le soluzioni preventive ad eventuali problematiche esistenti (una perizia di questo tipo costa circa 500,00 €, una D.I.A in sanatoria per regolarizzare modifiche interne non dichiarate e realizzate senza autorizzazione ha un costo variabile tra i 2.500,00 e i 3.000,00 € a seconda della circoscrizione di appartenenza dell'immobile, si parla di Roma).
Dovrà essere in grado, attraverso le norme giuridiche, di capire, in base a come e quando è divenuto proprietario dell'immobile (atto di provenienza), a quali condizioni può rivenderlo, a che tipo di imposizione fiscale sarà soggetto, se godrà di agevolazioni o, se invece, perderà quelli di cui aveva usufruito.
Dovrà verificare, tramite le visure ipotecarie e catastali l'eventuale esistenza di iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli alla vendita.
Una volta verificata la vendibilità dell'immobile e risolte le problematiche che potevano inficiarla, dovrà valutarlo per poterlo mettere sul mercato ad un prezzo congruo con la giusta strategia e, a questo punto, sarà "veramente solo" nel senso stretto del termine! Infatti, sin'ora ha goduto del lavoro altrui (i tecnici), d'ora in poi i risultati saranno conseguenza, unicamente, delle sue scelte!
Ora, mi domando...come valuta l'immobile?
La maggior parte lo fa guardando gli altri immobili simili e nella stessa zona pubblicizzati in quel momento (errore che compiono ahimè, anche alcuni colleghi) oppure cercano il prezzo al mq nei vari osservatori immobiliari e così facendo si pongono automaticamente fuori mercato.
Valutare un immobile è un'arte!! E si impara solo con anni di esperienza, con il monitoraggio quotidiano del mercato immobiliare ed avendo a disposizione dati oggettivi (tipo le compravendite di immobili nei mesi precedenti che per tipologia, caratteristiche e zona siano omogenee a cui andranno sommati o detratti il plusvalore o il minusvalore delle caratteristiche specifiche dell'immobile in questione...via di ubicazione, palazzo, piano, esposizione, luminosità, qualità e condizioni delle finiture interne, stato degli impianti...e tutto ciò deve essere ulteriormente incrociato con un altro dato che è il più importante in assoluto ovvero, le richieste d'acquisto inserite in banca dati e che permettono di capire quali sono le zone, le tipologie e le caratteristiche più o meno richieste e l'effettiva disponibilità alla spesa dei potenziali acquirenti), dati che nessun venditore privato avrà mai la possibilità di avere a disposizione.
Valutato l'immobile, siamo pronti a metterlo in vendita...volete fare i volantini? Le agenzie distribuiscono mediamente 12.000 periodici al mese con cadenza quindicinale (su zone assegnate in esclusiva dal Franchaisor e con non più di 5.000 immobili, quindi abbastanza ristrette), calcolate 200,00 € per 10.000 volantini (è il miglior prezzo trovato su internet per i privati e lasciate perdere le cose fatte a mano, sul volantino ci fate evidenziare per bene che siete privati, oggigiorno la cura dei dettagli e la qualità di ciò che si fa è determinate per il risultato finale!) e moltiplicate almeno per tre mesi (in questo tempo un'agenzia seria e professionale che ha valutato correttamente l'immobile e che adotta le giuste strategie di mercato, ve lo vende), avete già speso 600,00 €, però tenete presente che il tempo medio in cui un privato riesce a vendere da solo è molto ampio...le statistiche parlano di 12 mesi quindi, 600,00 x 4 = 2.400,00 € ed in totale siamo arrivati già a 3.100,00 € (perizia, visure, parte della pubblicità).
Poi c'è la pubblicità su internet, ora, è vero che la stragrande maggioranza dei portali è gratuita per i privati ma ci sono comunque due controindicazioni ovvero, quelli con maggior visibilità e che risultano nelle prime posizioni dei motori di ricerca sono, generalmente a pagamento anche per i privati, ed una volta inserito il vostro annuncio, a partire dal secondo giorno si sarà già perso nel mare di tutti gli altri annunci (per la quasi totalità, di agenzie immobiliari!) i costi medi sono 50 € ogni tre mesi ai quali bisogna aggiungere i servizi utili a monitorare l'andamento dell'annuncio e la sua visibilitài (tipo il numero delle visite ricevute, modifiche degli annunci, notifiche da parte delle persone interessate...) e parliamo di altri 50 € al mese, totale 800 € IVA compresa e siamo a circa 4.000 € di spesa a prescindere dal prezzo di vendita (mentre la provvigione dell'agenzia è in % su tale prezzo, quindi lo segue in modo direttamente proporzionale).
Cosa rimane da fare per prendere all'amo l'acquirente giusto? Aspettare le telefonate e fare una bella scrematura, dare la descrizione tutte le volte e rispondere in modo dettagliato alle perplessità degli interessati, cercare di convincerli a visionare l'immobile la dove le suddette perplessità siano fuori luogo od esagerate e, invece, voi siete sicuri della bontà di casa vostra e, infine, diventare matti nel trovare il giorno giusto e l'ora giusta per entrambi (lavorano loro e lavorate pure voi, devono prendere i bimbi al nido, ma dopo voi dovete fare la spesa, possono venire sabato mattina all'alba perchè poi devono andare al mare, magari la domenica...e no, che cavolo, lavoro tutta la settimana, la domenica vado allo stadio a guardarmi la partita...). Nella scrematura di prima, metteteci il 70% di telefonate da parte dei miei colleghi e dall'altro 30%, se riuscite, tra perditempo, appuntamenti annullati o solo rinviati, a fare almeno 15 visite al mese...siete quasi pronti a fare gli agenti immobiliari.
Comunque...tornando ai conti, siamo a 4.000 (le eventuali telefonate non ve le metto in conto perchè da privati, non saranno mai quante ne fa un'agenzia immobiliare per chiamare le richieste in banca dati, quindi non incidono più di tanto sui costi e molti le faranno pagare al capo...), a questi va aggiunta la svalutazione dell'immobile...e già! Nessuno ci pensa ma, se un privato, come da statistica, ci mette un anno per vendere...il prezzo di partenza, dopo un anno sarà più basso di almeno il 5%, nella migliore delle ipotesi (andamento di mercato degli ultimi due anni e, scusate il termine poco professionale, sp...amento fisiologico per la perdurante presenza sul mercato allo stesso prezzo dell'immobile. Un appartamento di 300.000,00 €, perde in un anno almeno 15.000,00 € più i 4.000 € di pubblicità e costi vari...vi siete già bevuti 19.000,00 € e avete intascato 281.000,00 €.
Se aveste fatto vendere la casa all'agenzia, avreste incassato i 300.000,00 € al netto della provvigione (3% + IVA) di 10.800,00 € ovvero, 289.200,00 € cioè 8.200,00 € in più con meno stress, nessun rischio di imprevisti o fregature, la possibilità di reinvestire immediatamente e guadagnare qualcosa in più, se invece, dovete ricomprare, probabilmente la celerità della vendita vi permetterebbe di non perdere la casa dei vostri sogni, potreste farvi aiutare dalla stessa agenzia ed ottenere un ottimo sconto sulla provvigione dell'acquisto, sarebbe più semplice organizzare la tempistica delle due operazioni e dormireste sicuramente sonni più tranquilli.
Senza considerare gli sconti del notaio, le condizioni migliori e, soprattutto, tempi più veloci per ottenere il mutuo laddove, spesso e volentieri, il privato da solo non riesce nemmeno a prenderlo.
AGENZIA O NON AGENZIA, QUESTO (NON) E' IL DILEMMA!
