Tutto quello che non dovrebbe mai mancare in un compromesso che si rispetti

[enrikon]

Apro questa discussione su suggerimento di Tobia.

Al di là delle solite formule di rito presenti nel manuale del "perfetto agente immobiliare" non sarebbe sbagliato raccogliere alcune idee extra da tener presenti al momento della stipula di un preliminare di compravendita.

Chi avesse suggerimenti da dare... può iniziare a scrivere.

 

[proge2001]

Il preliminare io ce l'ho pronto, prontissimo per tutte le modifiche...non ho l'acquirente!

 

[Tobia]

intanto vediamo dove inserirle:
queste sono alcune voci contenute in un compromesso:

1- oggetto
2 - prezzo
3 - consegna
4 - garanzie
5 - consistenza o stato di fatto
6 - condominio
7 - situazione catastale ed urbanistica
8 - provenienza
9 - clausole d'acquisto
10 - varie

se qualcuno ha dei suggerimenti indichi anche dove inserirli.

inizio io (e sono paranoico con dei tecnici paranoici che fanno i controlli):

4 - garanzie
Hanno o non hanno ipoteche
Hanno o non hanno iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli
Sono o non sono in assegnazione o godimento a favore del coniuge
ci sono o non ci sono usucapioni
Hanno o non hanno trasferimenti per donazione
Sono o non sono gravati dall'obbligo di riacquisto di un altra prima casa
sono o non sono locati
Godono non godono di diritti di prelazione
Vi sono o non vi sono liti o controversie in atto

 

[Tobia]

5 - stato di fatto o consistenza

Hanno o non hanno la conformità degli impianti
Presentano o non presentano vizi noti alle parti al momento della stipula del presente, che possano rendere i beni non idonei all'uso a cui sono destinati o che ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. (Art. 1476, 1490 e seguenti, del C.C.) eccetto quelli di seguito riportati
Presentano depositi o tetti realizzati in Amianto
presentano o non presentano servitù a favore di ____
Vengono ceduti con i seguenti elementi accessori: arredo bagno, climatizzatore, ...
Confinano con ____ (lo chiede il notaio all'atto e quindi è meglio saperlo prima)

 

[Tobia]

6 - condominio

Impegno a fornire per il rogito liberatoria dell'amministratore contenente l'avvenuto saldo delle spese ordinarie e la lista spese straordinarie deliberate.
spese a carico della parte venditrice
spese a carico della parte acquirente
chi decide e chi paga le opere straordinarie deliberate tra compromesso e rogito

 

[Tobia]

7 - situazione catastale ed urbanistica

Licenza di costruzione
sanatorie con relative oblazioni
abitabilità senza prescrizioni
condoni terminati e non solo presentati
passi carrai
strada d'accesso: privata, comproprietà o comunale
servitù riconosciute a catasto od in comune es. elettrodotti interrati, fognature comunali..
impianto fognario: scarica nel campo od è a norma?
difformità riconosciute: quando si accerta che qualcosa non è a norma ed è da sanare per il rogito

Estratto dal piano regolatore:
--- convenzioni con il comune
--- vincoli di carattere urbanistico

adesso vado in pausa..

 

[enrikon]

adesso vado in pausa..​

C'è altro???

 

[Tobia]

no no..
per dichiarazioni e controlli sono a posto
tralascio le condizioni sospensive o risolutive altrimenti si rischia un abuso degli stessi

Tu hai altri controlli o garanzie da annotare?

PS
se vogliamo aggiungere qualcosa io citerei la frase:

10 - varie
La Parte promittente acquirente e la parte promittente venditrice dichiarano di assumersi eventuali oneri derivanti da richieste di compenso di altri mediatori od agenzie immobiliari con cui abbiano precedentemente trattato i beni in oggetto, riconoscendo quindi alla presente Agenzia Immobiliare la legittimità del proprio diritto alle piene provvigioni di compravendita che ammontano per la parte venditrice ad Euro _____ ( ____ /00) IVA compresa e per la parte acquirente ad Euro _____ ( ____ /00) IVA compresa

hai presente quando i proprietari o gli acquirenti ti dichiarano che sono "vergini"?
bene io lo faccio sottoscrivere



PPS
Lo "Ius Primae Noctis" è una clausola vessatoria vero?

 

[enrikon]

Tu hai altri controlli o garanzie da annotare?

Direi che sei stato ampiamente esaustivo
Però... man mano... potrebbe venire a galla qualcos'altro.

Lo "Ius Primae Noctis" è una clausola vessatoria vero?

Spero proprio di no

 

[Tobia]

io continuerò ad aggiornarla sperando che possa essere d'aiuto a chiunque desideri avere maggiori cognizioni sull'acquisto di un immobile.

PS
ricordo a tutti che non sono due frasi a fare un compromesso od un mediatore, ma tali spunti di riflessione se conosciuti in tempo, possono sollevare un ragionevole dubbio sul corretto svolgimento del proprio atto di compravendita.