Un cliente mi chiede sul recesso anticipato per studio professionale

[Ada Gay]

non so cosa rispondere ad una domanda che mi è stata fatta da un amico.
Suo figlio laureato, è in affitto da circa 7 anni (in nero) da un professionista che non gli ha mai voluto fare un regolare contratto di locazione malgrado le sue insistenze, ora di punto in bianco, di fronte all'ennesima richiesta di regolarizzare il contratto ha avuto il coraggio di scrivergli per dirgli che deve andare via, prima adducendo di lavori da fare, cosa che non corrisponde al vero e poi insistendo perchè dice di prendere troppo poco di affitto (1.200€ mensili) per l'uso di una stanza e non tutti i giorni della settimana !!!
Qualcuno sa dirmi se questo ragazzo ha diritto ad avere riconosciuti i suoi diritti con almeno un risarcimento per l'attività professionale? E se si, in che misura? Grazie

 

[Umberto Granducato]

I pagamenti sono dimostrabili in qualche modo?

 

[Antonello]

Se nella lettera c'è scritto che i 1.200 euro sono pochi per l'affitto questo dimostra che un contratto, anche verbale, esisteva e che comunque il canone veniva pagato.
Per poter rispondere con una certa precisione, che attività svolge o svolgeva il figlio del tuo amico?

 

[Ada Gay]

Il pagamento e' avvenuto per un periodo in contanti poi con assegno ed e' un laureato in odontoiatria

 

[Antonello]

Il pagamento e' avvenuto per un periodo in contanti poi con assegno ed e' un laureato in odontoiatria

Va bene ma che ci faceva nella stanza: ci abitava, ci lavorava, svolgeva un'attività, riceveva clienti o la teneva come punto di appoggio?

 

[Ada Gay]

scusatemi, capisco di non essere stata chiara.
Il ragazzo, laureato in odontoiatria, ha usato parte dello studio di un altro medico che, proprietario dell'immobile, gli ha offerto una stanza per esercitare la sua professione. Questo ragazzo a sue spese ha ristrutturato ed arredato la stanza avendo però anche l'uso insieme al collega, della sala d'attesa e del bagno.
La richiesta è stata di 1.200 € mensili che i primi tempi lui ha versto in contanti in attesa di un formale contratto scritto che però, malgrado le continue sollecitazioni non ha mai ottenuto. Più passava il tempo e più la cosa diventava difficile da sostenere sia perchè aveva bisogno di giustificare l'uscita di soldi mensile sia per la regolarità. Ora di fronte all'ennesima richiesta anche un po' brusca di regolarizzare, il medico proprietario ha pensato bene di inviargli una richiesta scritta di lasciare lo studio perchè lui doveva rifare le tubazioni ma, nella realtà a voce gli aveva detto che se voleva il contratto scritto doveva dargli 1.700 per la stanza perchè altrimenti ci rimetteva!!!!!!

 

[Antonello]

Riassumendo:
a) un odontoiatra ha condotto in affitto una stanza di un immobile per esercitare la professione da circa 7 (sette) anni.
b) ha avuto contatti con il pubblico in quanto è stato detto che aveva "anche l'uso insieme al collega, della sala d'attesa", che si presume per i clienti.
c) non esiste alcun contratto scritto ed il pagamento è avvenuto in nero.

Per il punto a): In qualsiasi aula di un qualsiasi tribunale può far valere che il suo contratto, anche se verbale, è il classico 6+6, già rinnovato automaticamente dopo il sesto (6°) anno.
Ha diritto a continuare l'attività sino al dodicesimo (12°) anno senza alcun aumento di canone.
Per il punto b): se il locatore volesse tout court chiudere i rapporti con il conduttore, questi, se non si oppone, ha diritto alle indennità previste dalla legge sulle locazioni di immobili ad uso diderso da quelli di abitazione.
In questo caso 18 mensilità dell'ultimo canone pagato.
Per il punto c): per quanto riguarda il contratto, si è già detto al punto a).
E' logico che la pratica va trattata con candidi guanti bianchi perchè se è vero che il locatario ha percepito il nero è altrettanto vero che il conduttore ha pagato in nero.
Se il pallino si dovesse spostare dall'aula del tribunale civile ad una stanza dell'Agenzia delle Entrate è difficile quantificare il danno, per entrambi, e chi, fra i due, uscirà vincitore.
Da oggi ti posso dire che uno, con matematica certezza, ci sarà: IL FISCO.
Ti consiglio di dire al giovane laureato di far presente al collega-locatario dello studio quanto hai appreso da noi e cercare, con molto tatto, di regolarizzare la posizione contrattuale e fiscale.
In questi casi, se prevale il buon senso (di non farsi male a vicenda) tutto si risolve.
In difetto il foro competente.

 

[Ada Gay]

carissimo Antonello non so come ringraziarti per la risposta, avevo immaginato qualcosa di simile ma non osavo proporla per paura di sbagliare.
grazie ancora e buona giornata

 

[Immanuel]

Concordo con Antonello, diciamo che forse non è chiara la posizione di totale irregolarità in cui si tra trovando il locatore. Penso che non abbia nulla da temere il tuo cliente, anzi se non gli importa incrinare i rapporti andrei immediatamente da un avvocato, l'unico problema è che se il locatore ha risparmiato, l'ha fatto anche il locatario che ha risparmiato bolli ed imposte di registro. Certo è che a fronte di un migliaio d'euro per il locatore, il locatario andrebbe ad affrontare invece una cifra molto superiore. Direi di convincere il locatore a trovare un accordo, perchè altrimenti ci sono tutte le ragioni per vedersi riconosciuto quel contratto verbale in tribunale.

 

[Antonello]

Concordo con Antonello, diciamo che forse non è chiara la posizione di totale irregolarità in cui si tra trovando il locatore. Penso che non abbia nulla da temere il tuo cliente, anzi se non gli importa incrinare i rapporti andrei immediatamente da un avvocato, l'unico problema è che se il locatore ha risparmiato, l'ha fatto anche il locatario che ha risparmiato bolli ed imposte di registro. Certo è che a fronte di un migliaio d'euro per il locatore, il locatario andrebbe ad affrontare invece una cifra molto superiore. Direi di convincere il locatore a trovare un accordo, perchè altrimenti ci sono tutte le ragioni per vedersi riconosciuto quel contratto verbale in tribunale.

La posizione del locatore è chiara, civilmente parlando e non ha risparmiato niente. Tanto gli è stato chiesto e tanto ha pagato.
Non lo è fiscalmente parlando.
Deve solamente scegliere, pur avendo ragione, come farsi male nel minore dei modi.